A budapesti régi építésű társasházak jelentős része katasztrófaközeli állapotban van, tetőszerkezetük roskatag,falaik omladoznak és elavultak a víz-, villany- és gázvezetékek is. Ezt tetézi sokszor az is, hogy a közös képviselők sokszor ad hoc módon oldják meg a problémákat.
Elengedhetetlen lenne a költséghatékony és biztonságos működéshez, hogy a társasházak hozzáértő és felelős kezekben legyenek, ami hazánkban még csak kis mértékben valósul meg. A fővárosi, régi építésű társasházak jelentős része ugyanis katasztrófaközeli állapotban van – véli Szilber Szilvia társasházszakértő.
A társasházkezelők felelőssége, hogy megtörténjenek az időszakos felülvizsgálatok, úgymint például a tűz-, a gáz-, az érintés- vagy éppen a villámvédelem. Ezen túlmenően a szerkezeti és a gépészeti elemek avulását is figyelemmel kell követni – magyarázta Szilber.
„Nemrég olyan állapotban bízták ránk egy társasház kezelését, ami már szinte élhetetlen volt. A körfolyosós épületben a lakók egy korábbi, szervezetlen és félbe maradt felújítás következtében három éven keresztül voltak kénytelenek pallókon megközelíteni az otthonukat, több emelet magasságban úgy, hogy a pallók között ott tátongott alattuk a mélység” – tette hozzá.
A társasházak nagyon nehéz anyagi helyzetben vannak, ami abból fakad, hogy sok helyen nincs elegendő felújítási alap. Ezt súlyosbítja a lassan két éve tartó járványhelyzet, ami a tulajdonosok egy részének jövedelmét megtépázta, és az elérhető önkormányzati támogatások töredékükre csökkentek.
Ugyanakkor problémát jelent az, hogy sok közös képviselő alkalmatlan feladatainak ellátására, mert sokszor nem rendelkeznek megfelelő műszaki ismeretekkel, nem terveznek előre és ad hoc módon próbálják elhárítani a problémákat. Szilber szerint ugyan az elmúlt 10 évben frissült a szakma, mégis több „tenni akarással bíró” emberre lenne szükség.
Az elszabadult építőipari árak pedig sok közösség számára, ahol nem nem volt megtakarítás, végképp ellehetetlenítették a társasházi közös területek felújítását – írja a Langmár Kommunikáció közleményében.
A költséghatékony és biztonságos működéshez elengedhetetlen lenne, hogy a társasházak hozzáértő és felelős kezekben legyenek. A fővárosi, régi építésű társasházak jelentős része mára már kifejezetten rossz állapotban van – állítja Szilber Szilvia társasház szakértő. A legtöbb esetben tetőszerkezetük roskatag, falaik omladoznak, víz-, villany- és gázvezetékeik elavultak, akár 40-50 évvel is el vannak maradva a jelenleg optimálisnak tartott szinttől. Gyakran előfordul, hogy a megfelelő dokumentáció hiányában a fenntartásra, felújításra beszedett közös költségek útja követhetetlen, a közös képviselők tervek nélkül, ad hoc oldják meg a felmerülő problémákat.
Egy épület folyamatos karbantartásra és tervezett, időszakonkénti felújításra szorul, csak így tudja állagát hosszú időn keresztül megőrizni és biztonságosan kiszolgálni a benne lakókat. Ahhoz, hogy mindez megtörténjen,PONTOS, PRECÍZ ÉS ELHIVATOTT TÁRSASHÁZKEZELŐRE VAN SZÜKSÉG,aki konkrét tervekkel és célokkal tud komfortosan élhető jelent, illetve biztonságot nyújtó jövőt biztosítani a tulajdonosi közösség számára.
„Sokan élnek olyan társasházban, amelyek 100 éve vagy még régebben épültek. Akkoriban az épületeknek még teljesen más elvárásoknak kellett megfelelniük, és sok belső átalakításon estek át, hogy mára ma már összkomfortos lakásoknak adjanak helyet. Gondoljunk például az elektromos hálózatra, amire annak idején, az 50-es, 60-as években lakásonként a világítás mellett maximum egy rádiót csatlakoztattak, ma pedig össze sem tudjuk számolni, hányféle elektromos készülék található meg az otthonunkban.Nem elvárható, hogy egy 50 évvel ezelőtt kiépített és esetleg 25 éve részben felújított villanyvezeték-hálózat a mai terhelést is éppúgy elbírja, pedig ha hisszük, ha nem, sok esetben még ma is azokat használják”– világosított fel Szilber Szilvia társasházakkal foglalkozó szakértő.
Sok ember biztonsága és életminősége múlik a felelős hozzáálláson
Az a hozzáállás is idejétmúlt ésMA MÁR ELFOGADHATATLAN, HOGY MAJD FOGLALKOZUNK A PROBLÉMÁVAL, AMIKOR AZ FELMERÜL.Aki ezen elv alapján végzi közös képviselői, társasházkezelői tevékenységét, nem csak saját magát hozza olyan szituációba, hogy egy esetleges baleset miatt felelnie kell a gondatlanságáért, de a teljes lakóközösség életminőségét, anyagi kilátásait is veszélybe sodorhatja.
„Nemrégiben olyan állapotban bízták ránk egy társasház kezelését, ami már szinte élhetetlen volt. A körfolyosós épületben a lakók egy korábbi, szervezetlen és félbe maradt felújítás következtében három éven keresztül voltak kénytelenek pallókon megközelíteni az otthonukat, több emelet magasságban úgy, hogy a pallók között ott tátongott alattuk a mélység. A részben elkészült elemek időközben károsodtak, ezért azokat is el kellett bontani, így kidobott pénz volt a rá költött összeg. Ma már szépen haladnak a munkálatok, hamarosan csak egy rossz emlék lesz a lakók számára ez az időszak” – elevenítette fel Szilvia.
A tűzoltás már rég késő
Előrelátó tervezéssel számos problémát meg lehet előzni. Egy társasházkezelő számára alapvetőnek kellene lennie, hogy tisztában legyen az általa gondozott épülettel, precízen dokumentált tervei legyenek arról, milyen felújítás mikor válik időszerűvé. Ez egyrészt azért fontos, mertMA MÁR ELKÉPZELHETETLEN, HOGY NÉHÁNY HÓNAPOS HATÁRIDŐVEL KIVITELEZŐT LEHESSEN TALÁLNI EGY-EGY KOMOLYABB VOLUMENŰ MUNKÁRA,ehhez minimum egy év, de lehet, hogy még annál is több idő lesz szükséges. Másrészt az elmúlt években olyan mértékben elszabadultak az építőiparban az árak, hogy az anyagi lehetőségek felmérése és a szükséges tőke előteremtése is hosszadalmas lehet. Ezért a lakástulajdonosokra háruló felújítási többletterhek beszedésének ütemezése is nagyon fontos szempont.
„Minden társasházi tulajdonos kiszámítható jövőt szeretne, hogy legyen módja előtakarékoskodni egy-egy jelentősebb felújítás előtt, ne kerüljön olyan helyzetbe, hogy váratlanul nagyobb összeget kell fizetnie” – hívta fel a figyelmet Szilber Szilvia.
A gondos társasházkezelő nem „csak beszedi a pénzt”
„Talán sokakban él még az a kép a társasházkezelőkről, közös képviselőkről, hogy leginkább akkor hallani felőlük, amikor a közös költség fizetésére ösztönöznek. Jó lenne azt mondani, hogy ez a kép téves, de sajnosMÉG NAPJAINKBAN IS MEGFIGYELHETŐ AZ A MENTALITÁS, HOGY TEVÉKENYSÉGÜK KIMERÜL ABBAN, HOGY BESZEDIK A PÉNZT ÉS KIFIZETIK AZ ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉGEKET.
Az elmúlt 10 évben azonban frissülni látszik a szakma, és vannak olyan felkészült, műszaki ismeretekkel, tárgyalókészséggel és tenni akarással rendelkező szakemberek, akik zászlójukra tűzték, hogy példaértékű hozzáállásukkal megváltoztassák a szakma megítélését. Jellemzően ezek nem az IKV utódai vagy több száz társasházat kezelő, nagy cégek, hanem a kisebb vállalkozások, ahol van kapacitása a kezelőnek megismerni a közösséget és az épületet. A nagyüzemi, reaktív működtetés helyett a kis vagy közepes kezelő cégek az adott társasház igényeire szabhatják szolgáltatásukat és proaktív módon képesek értéket növelni.
A TÁRSASHÁZAK NAGYON NEHÉZ ANYAGI HELYZETBEN VANNAK, AMI ABBÓL FAKAD, HOGY SOK HELYEN NINCS ELEGENDŐ FELÚJÍTÁSI ALAP.Ezt súlyosbítja a lassan két éve tartó, Covid okozta járványhelyzet, ami a tulajdonosok egy részének jövedelmét megtépázta, és az elérhető önkormányzati támogatások töredékükre csökkentek. Az elszabadult építőipari árak pedig sok közösség számára, ahol nem nem volt megtakarítás, végképp ellehetetlenítették a társasházi közös területek felújítását. A fentieknek arra kell ösztönözniük a tulajdonosokat, hogy nagyobb hangsúlyt fektessenek a tervezésre és a felelős öngondoskodásra.
„Szívügyemnek tekintem, hogy tevékenységemmel hozzájáruljak ahhoz, hogy élhetőbbek legyenek a társasházi lakástulajdonosok mindennapjai, legalább az otthonukkal, a lakókörnyezetükkel kapcsolatos, elkerülhető gondok ne nehezítsék az életüket” – osztotta meg Szilber Szilvia, akivel az országos társasházkezelő konferencia sorozat műsorvezetőjeként is találkozhatnak az érdeklődők, több alkalommal is – olvasható a közleményben.
A terület közepén álló, a Vigadót is tervező Feszl Frigyes által emelt villa pedig teljes egészében megújul majd.
Az elmúlt években egyre gyakoribbá váltak a fővárosi vagy kerületi védettséget élvező épületeket ért csapások: egy részükről eltűnt a védvonal, így az ingatlanfejlesztők célpontjaivá váltak, mások azonban továbbra is látszólag gazdátlanul várják a sorsukat.
A Rózsadombon végigkúszó Rómer Flóris utca 52-54. számú telkén mindkét esetre találunk tökéletes példát, hiszen az itt lévő, 2008-ig védett kertből öt évvel ezelőtt kivágták az óriási tiszafát, valamint a Délkelet-Ázsiából származó papíreperfát, az egykori díszkert maradványainak legkülönlegesebb részeit, majd a tulajdonos figyelme
a Pesti Vigadót (1859-1865), a Nádor-utcai Oszvald-házat (1848) illetve a főváros számos kiemelkedő épületét tervező Feszl Frigyes (1821-1884) és unokaöccse, Feszl László munkájaként, az építőmesterré vált ifjabb Feszl Frigyes által felépített ház felé fordult.
Az 1887-1888-ban született épület a következő évtizedekben számos átépítést, illetve bővítést kapott, így a II. kerületi Önkormányzat 2012 tavaszán megszüntette a védelmét. A főváros a következő év májusában felülbírálta ezt, így ennek köszönhetően az egykori lakóház középső, ma is százhuszonöt évvel ezelőtti arcát mutató szakasza túlélte a favágással egyidőben zajló részleges bontásokat – írtuk meg 2017 augusztusában.
A befektető terveiről – saját honlap híján – ezúttal is a lehetetlenül hosszú nevű Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer (ÉTDR) mesélt: egy 2015 végén indult engedélyezési eljárásban egy kilenclakásos társasház tervei bukkantak fel. A Kozma Klára és Szőke Ferenc által, a BEETSON Befektetési és Ingatlanforgalmazó megrendelésére készített munkák nyomán a villához két új szárnyat ragasztottak volna:
A rajzok végül nem jutottak el az építési engedélyig, ellentétben a 2016 júniusában indult kéréssel, ami épp úgy egy kilenclakásos projektet vizionált a kert helyére. Az eljárás végén, a következő év februárjában a kerület azonban végül egy tízlakásos tervre mondott igent.
A 2016 novemberére dátumozott látványtervek szerint az új épületek itt már elváltak volna a régi ház tömegétől, de méreteik, illetve a kert ritkítása miatt így is teljesen átrendeznék a telek képét:
a terasz eredeti szerkezetét megtartó, teljesen felújítani vágyott villa ugyan továbbra is jól látszana az utca felől, a járókelők látóterének jó részét azonban az azt zárójelbe tevő két lakóház töltené ki.
A kerületi szabályozások adta korlátokat kiaknázó, kilenc méter magas új épületekkel járó projekt végül nem indult el, hiszen 2017 ősze óta a kovácsoltvas kerítés mögött nem történtek az utcáról is jól látható munkák.
A tulajdonos ennek ellenére nem adta fel a terveit – derül ki a hatósági adatbázisból, hiszen 2018 végén az építési engedély meghosszabbításának ügye miatt fordult a kerülethez (az ügyben nem született pozitív döntés), 2021 júliusában pedig új engedélykérést adott le az építési jogkörök jó részét akkor már több mint egy éve átvevő Fővárosi Kormányhivatalhoz. Az állami szerv az ehhez kapcsolt tervekre alig néhány hét alatt rábólintott, 2021 szeptemberében pedig a tulajdonos már a kezében tarthatta a munkák megkezdéséhez szükséges iratokat.
A kert részleges elpusztítása óta eltelt több mint négy évben semmit sem haladó munkák pontos oka ismeretlen, de az üresen álló ház felújításáról, illetve az építkezésről a telket 2013-ban megszerzett Beetson Befektetési és Ingatlanforgalmazó Kft. egy idő után lemondott, sőt, a koronavírus-járvány második hulláma alatt el is adta azt.
A vevő egy néhány nappal az adásvétel előtt alapított projektcég, a RF 52 Hungary Kft. volt. A cég mögött a megszületése óta a Whitestone Capital B.V. nevű, Hollandiában bejegyzett cég áll, 2021 februárjában azonban tulajdonostársakként csatlakozott hozzá a szintén Hollandiában székelő REALIANCE Europe B.V., illetve a Rose Hill B.V.
A Whitestone Development honlapján, annak tervezett projektei közt a Rómer Flóris utca 52-54. nem szerepel, az értékesíteni kívánt befektetések közt azonban feltűnik, sőt, a leírásból, illetve az innen elérhető hivatalos honlapról a legtöbb részlet is kiderül.
Eszerint a faszerkezetű teraszát is megőrző villa
mellé az előző tulajdonos terveivel ellentétben csak egy társasház kerül, az azonban nem két, hanem három emelettel nyúlik majd az utcaszint fölé.
A földszinten egy 116, illetve egy 124 négyzetméteres, nagy terasszal, sőt, saját kertrésszel is rendelkező lakást, felettük hajszál híján ugyanekkora, erkélyes otthonokat, a második és harmadik emeleten pedig közel 160 négyzetméteres, erkéllyel és tetőterasszal egyaránt rendelkező penthouse-okat találnak majd a leendő lakók.
Ez persze nem jelenti azt, hogy az építtető ne használná ki teljesen a rendelkezésre álló lehetőségeket, hiszen
a teleknek így 19,99 százaléka lesz beépített (a felső határ 20%), a zöldfelületi arány éppen csak a minimális 65% fölé kerül (65,44%), az új társasház magassága pedig két centiméter (9,48 m) híján eléri a maximumot (9,5 m).
A helyzet ebben az esetben sokkal korrektebb, mint az előző tervverzióknál, hiszen
a villa nem egyszerűen csak megmenekül, illetve felújítást kap, de csak egy ház kerül mellé, így a telek nem lesz túlépített, a védett érték pedig az utca felől is jól látható marad.
A társasház megszületése nyilvánvalóan elkerülhetetlen, hiszen a felkapott budapesti kerületekben egyre kevesebb üres telek maradt, így az ingatlanbefektetők előtt lassan tényleg nem marad más megoldás, mint az egykori nagypolgári villák beépíthető kertjébe való építkezés. Ezzel pedig nincs is semmi probléma – feltéve, ha közben tisztelik a még meglévő, illetve menthető értékeket.
Diagnózis: romló műszaki állapot, elszabadult építőipari árak, alkalmatlan közös képviselők. A költséghatékony és biztonságos működéshez elengedhetetlen lenne, hogy a társasházak hozzáértő és felelős kezekben legyenek, ami hazánkban még csak kis mértékben valósul meg. A fővárosi, régi építésű társasházak jelentős része mára már katasztrófaközeli állapotban van. Tetőszerkezetük roskatag, falaik omladoznak, víz-, villany- és gázvezetékeik elavultak, akár 40-50 évvel is el vannak maradva a jelenleg optimálisnak tartott szinttől. Sok esetben a megfelelő dokumentáció hiányában a fenntartásra, felújításra beszedett közös költségek útja követhetetlen, a közös képviselők tervek nélkül, ad hoc oldják meg a felmerülő problémákat.
Egy épület folyamatos karbantartásra és tervezett, időszakonkénti felújításra szorul, csak így tudja állagát hosszú időn keresztül megőrizni és biztonságosan kiszolgálni a benne lakókat. Ahhoz, hogy mindez megtörténjen, pontos, precíz és elhivatott társasházkezelőre van szükség, aki konkrét tervekkel és célokkal tud komfortosan élhető jelent, illetve biztonságot nyújtó jövőt biztosítani a tulajdonosi közösség számára.
„Sokan élnek olyan társasházban, amelyek 100 éve vagy még régebben épültek. Akkoriban az épületeknek még teljesen más elvárásoknak kellett megfelelniük, és sok belső átalakításon estek át, hogy mára ma már összkomfortos lakásoknak adjanak helyet. Gondoljunk például az elektromos hálózatra, amire annak idején, az 50-es, 60-as években lakásonként a világítás mellett maximum egy rádiót csatlakoztattak, ma pedig össze sem tudjuk számolni, hányféle elektromos készülék található meg az otthonunkban. Nem elvárható, hogy egy 50 évvel ezelőtt kiépített és esetleg 25 éve részben felújított villanyvezeték-hálózat a mai terhelést is éppúgy elbírja, pedig ha hisszük, ha nem, sok esetben még ma is azokat használják” – világosított fel Szilber Szilvia társasházszakértő.
Sok ember biztonsága és életminősége múlik a felelős hozzáálláson
Az a hozzáállás is idejétmúlt és ma már elfogadhatatlan, hogy majd foglalkozunk a problémával, amikor az felmerül. Aki ezen elv alapján végzi közös képviselői, társasházkezelői tevékenységét, nem csak saját magát hozza olyan szituációba, hogy egy esetleges baleset miatt felelnie kell a gondatlanságáért, de a teljes lakóközösség életminőségét, anyagi kilátásait veszélybe sodorhatja.
„Nemrégiben olyan állapotban bízták ránk egy társasház kezelését, ami már szinte élhetetlen volt. A körfolyosós épületben a lakók egy korábbi, szervezetlen és félbe maradt felújítás következtében három éven keresztül voltak kénytelenek pallókon megközelíteni az otthonukat, több emelet magasságban úgy, hogy a pallók között ott tátongott alattuk a mélység. A részben elkészült elemek időközben károsodtak, ezért azokat is el kellett bontani, így kidobott pénz volt a rá költött összeg. Ma már szépen haladnak a munkálatok, hamarosan csak egy rossz emlék lesz a lakók számára ez az időszak” – elevenítette fel Szilvia.
A tűzoltás már rég késő!
Előrelátó tervezéssel számos problémát meg lehet előzni. Egy társasházkezelő számára alapvetőnek kellene lennie, hogy tisztában legyen az általa gondozott épülettel, precízen dokumentált tervei legyenek arról, milyen felújítás mikor válik időszerűvé. Ez egyrészt azért fontos, mert ma már elképzelhetetlen, hogy néhány hónapos határidővel kivitelezőt lehessen találni egy-egy komolyabb volumenű munkára, ehhez minimum egy év, de lehet, hogy még annál is több idő lesz szükséges. Másrészt az elmúlt években olyan mértékben elszabadultak az építőiparban az árak, hogy az anyagi lehetőségek felmérése és a szükséges tőke előteremtése is hosszadalmas lehet. Ezért a lakástulajdonosokra háruló felújítási többletterhek beszedésének ütemezése is nagyon fontos szempont.
„Minden társasházi tulajdonos kiszámítható jövőt szeretne, hogy legyen módja előtakarékoskodni egy-egy jelentősebb felújítás előtt, ne kerüljön olyan helyzetbe, hogy váratlanul nagyobb összeget kell fizetnie. A kezelők felelőssége, hogy megtörténjenek az időszakos felülvizsgálatok, úgymint pl. a tűz-, a gáz-, az érintés- vagy éppen a villámvédelem. Ezen túlmenően a szerkezeti és a gépészeti elemek avulását is figyelemmel kell követni, hogy a nagyobb felújításokra időben kezdjen el a közösség takarékoskodni. Előrelátással, a megfelelő technológiai sorrend tervezésével jelentős összegeket meg lehet spórolni” – hívta fel a figyelmet Szilber Szilvia társasházszakértő.
A gondos társasházkezelő nem „csak beszedi a pénzt”
“Talán sokakban él még az a kép a társasházkezelőkről, közös képviselőkről, hogy leginkább akkor hallani felőlük, amikor a közös költség fizetésére ösztönöznek. Jó lenne azt mondani, hogy ez a kép téves, de sajnos még napjainkban is megfigyelhető az a mentalitás, hogy tevékenységük kimerül abban, hogy beszedik a pénzt és kifizetik az üzemeltetési költségeket.
Az elmúlt 10 évben azonban frissülni látszik a szakma, és vannak olyan felkészült, műszaki ismeretekkel, tárgyalókészséggel és tenni akarással rendelkező szakemberek, akik zászlójukra tűzték, hogy példaértékű hozzáállásukkal megváltoztassák a szakma megítélését. Jellemzően ezek nem az IKV utódai vagy több száz társasházat kezelő, nagy cégek, hanem a kisebb vállalkozások, ahol van kapacitása a kezelőnek megismerni a közösséget és az épületet. A nagyüzemi, reaktív működtetés helyett a kis vagy közepes kezelő cégek az adott társasház igényeire szabhatják szolgáltatásukat és proaktív módon képesek értéket növelni.
A társasházak nagyon nehéz anyagi helyzetben vannak, ami abból fakad, hogy sok helyen nincs elegendő felújítási alap. Ezt súlyosbítja a lassan két éve tartó, Covid okozta járványhelyzet, ami a tulajdonosok egy részének jövedelmét megtépázta, és az elérhető önkormányzati támogatások töredékükre csökkentek.
Az elszabadult építőipari árak pedig sok közösség számára, ahol nem nem volt megtakarítás, végképp ellehetetlenítették a társasházi közös területek felújítását.
A fentieknek arra kell ösztönözniük a tulajdonosokat, hogy nagyobb hangsúlyt fektessenek a tervezésre és a felelős öngondoskodásra.
Szívügyemnek tekintem, hogy tevékenységemmel hozzájáruljak ahhoz, hogy élhetőbbek legyenek a társasházi lakástulajdonosok mindennapjai, legalább az otthonukkal, a lakókörnyezetükkel kapcsolatos, elkerülhető gondok ne nehezítsék az életüket” – osztotta meg Szilber Szilvia, akivel az országos társasházkezelő konferencia sorozat műsorvezetőjeként is találkozhatnak az érdeklődők: Április 6-án Budapesten a Construmán, április 11-én pedig szintén Budapesten a Vezinfó “Társasházak működése 2022” képzésen.
A Mex Rádióban Szilber Szilviával készült interjú:
A férfi egy pillanat alatt felmarkolta az asztalon hagyott ékszereket. Nyomkövető kutyát küldtek utána.
Egy XIV. kerületi társasház kapujában szólította meg egy férfi az ott lakó nyugdíjas hölgyet azzal, hogy a kábelszolgáltatótól jött szerelni. A gyanútlan nő beengedte a férfit, aki hozzálátott a csatornabeállításhoz, majdAMIKOR A NŐ MAGÁRA HAGYTA, ELLOPTA A NAPPALI ASZTALÁN HAGYOTT ÉKSZEREKET.Miután az asszony észrevette a lopást, azonnal hívta a rendőröket.
A zuglói járőrök nyomkövető kutyát kértek a helyszínre. Ikon egy romos házhoz vezette a rendőröket, ahol megtalálták és elfogták a 46 éves áltévészerelőt. A rendőrök a férfit kihallgatták.
Az Épszerk-Pannónia Invest Kft. generálkivitelezésével létrejövő lakóháznál az elkészült alaplemezszakaszon a pincei vasbetonszerkezeteket készítik.
A X. kerületi Somfa utca 5/a házszám alatt jelenleg egy 144 lakásos lakóház épül. A társasház a Somfa Liget Lakópark VII. ütemeként valósul meg. A projekt beruházója az OTP Ingatlan Zrt., míg a generálkivitelezési munkákat az Épszerk-Pannónia Invest Kft. (ÉPI) nyerte el.
A lakóház a Somfa utca, Ceglédi út, Fertő utca által határolt területen helyezkedik el, melynek pinceszinti alapterülete mintegy 4200 négyzetméter. Az újabb társasház építését a jelentős – a környéken felépülő modern lakások iránti – kereslet indokolta.
Az alaplemez készítésén dolgoznak
Nagy Imre, az ÉPI létesítmény-főmérnöke elmondta, a projekt keretében elvégzik a földmunkákat, a víztelenítést, a szerkezetépítési munkákat, valamint a teljes generálkivitelezésért is a vállalat felel.
Az ÉPI 2021 szeptemberében kezdett el dolgozni a területen a földmunkálatok elindításával. Jelenleg az alaplemez készítése folyik. Az elkészült alaplemezszakaszon a pincei vasbetonszerkezetek készülnek. „Egy darut már január elején felállítottunk, a másodikat pedig február 21-22-én tervezzük megépíteni” – tette hozzá a létesítmény-főmérnök.
A pincei szerkezetek befejezése után kezdődik a földvisszatöltés, majd a szükséges leterhelőszerkezetek elkészülte után következik a víztelenítés befejezése. A földszinttől az épület alapterülete lecsökken
– magyarázta a szakember.
Folyamatosan vákuumos víztelenítést végeznek
Az épület viszonylag egyszerű geometriai kialakítású, így az ÉPI által használt nagytáblás falzsaluval és alutáblás födémzsaluval jól építhető.
A kihívást az jelenti, hogy
az alaplemez alsó síkja mintegy 2 méterrel lejjebb található a jelenlegi talajvízszintnél, így folyamatos vákuumos víztelenítés szükséges.
A talajvizet végső állapotban a vízzáró vasbetonszerkezetek, illetve a két síkban elhelyezett vízzáró munkahézag- és dilatációs szalagok fogják kizárni.
A szerkezetépítési munkák tervezett befejezési határideje 2022. szeptember 15., míg a teljes generálkivitelezés várhatóan 2024 első negyedévében zárul le.
A társasházi bűncselekményekről valószínűleg a betörések jutnak először az eszünkbe, pedig más típusú szabálysértések sem ritkák a többemeletes lakóépületekben. A statisztikák szerint rendkívül gyakorinak számít a liftek, ajtók, postaládák rongálása, de testi sértés, garázdaság, kerékpárlopás és gépjárműrongálás miatt is rendszeresek a rendőrségi ügyek.
A társasházi életnek megvannak a maga megkérdőjelezhetetlen előnyei, ugyanakkor a körülmények sajátosságai miatt gyakoribbak lehetnek ezekben az otthonokban a bűncselekmények, mint a családi házakban, a városok kertes övezeteiben. A szakértők vallják, hogy a legtöbb bűncselekmény telepített kamerák, megfigyelőrendszerek segítségével megelőzhető, a technikai eszközök ugyanis sok esetben visszatartó erővel bírnak az elkövetőkre.
A jelenség már csak azért is szót érdemel, mert a közel 4,2 millió lakásból álló hazai ingatlanállomány 40 százaléka, több mint 1,6 millió lakás társasházakban található, tehát legalább ennyi családot érint.
A 2020-as statisztikák rámutatnak, a leggyakoribb társasházi bűncselekmény a rongálás, amelynek legtöbbször a liftek esnek áldozatul. Jobb esetben csak összefirkálják a kabint, de a közös képviselők és gondnokok visszatérően számolna be arról, hogy az elkövetők éles eszközzel belekaristolnak különböző motívumokat a lift fém és fa szerkezetébe. Van, hogy a vezérlőpanel üveg részét törik be a tettesek, ezáltal a felvonóeszköz használhatatlanná válik, amivel súlyos pénzügyi kárt okoznak a közösség számára.
A szakértők szerint ezt megelőzendő érdemes jó minőségű liftbe telepíthető kamerát vásárolni, aminek visszatartó erejével jelentősen csökkenthető a rongálások száma, ráadásul a rögzített felvételek segítségével beazonosíthatók az elkövetők. Elsőre azt hihetjük, hogy a társasházi bűncselekmények túlnyomó többsége betörés, magánlaksértés és lopás, holott az MNS Védelem Kft. szakértői szerint ezek csak a töredékét teszik ki a teljes képnek.
Rablás, illegális szemétlerakás a feketelistán
Megszaporodott az utóbbi időszakban a társasházi testi sértések száma is, melynek legelterjedtebb formája a rablás, melyek a folyosókra és a bejárati ajtók előterére koncentrálódnak. Szintén gyakori társasházi bűncselekmény a gépjárműk rongálása: nincs is annál bosszantóbb, amikor reggel munkába igyekezve vesszük észre, hogy autónknak nekimentek, megkaristolták, letört a visszapillantó tükre. A tapasztalatok pedig azt mutatják, hogy az elkövetők inkább a könnyebb utat választva elmennek a helyszínről. Lehetőségeinkhez mérten éppen ezért próbálunk mindig megfelelő, akár megfigyelt területen fekvő parkolóhelyet választani.
Kiemelt bűncselekmények közé tartozik még a biciklilopás, hiszen az eltulajdonított kerékpárokat gyorsan lehet értékesíteni a használt internetes oldalakon, és ezzel sokan vissza is élnek. Az MNS adatbázisában sok olyan eset szerepel, amikor a ház előtti tárolóból, a pincéből vagy épp a biztonsági ráccsal leválasztott részről tűnik el a bicikli. Ezeknek a bűncselekményeknek a megakadályozására több társasház is hozott már intézkedéseket. A legtöbben a lakók tájékoztatását emelték be a megelőzési programban, mások biztonsági megfigyelőrendszerrel védik az adott területet.
Végül, de nem utolsó sorban a társasházban élők joggal háborodnak fel, ha a háznak súlyos összegeket kell fizetniük csak azért, mert ismeretlenek a szemetesük mellé pakolják le illegálisan a szemeteket. A felelőtlen és kellemetlenséget okozó lakókat ugyanakkor be lehet ma már azonosítani és így könnyen felelősségre is lehet vonni őket.
Szerdán hajnali fél kettőkor érkezett a bejelentés a katasztrófavédelem ügyeletére, mert egy újpesti társasház egyik lakása füstölt. A Szent László téren egy négyemeletes, tetőtér-beépítéses társasház harmadik emeleti lakásában keletkezett tűz.
Tizenhat tűzoltó három járművel percek alatt a helyszínre ért, ahol egy negyven négyzetméteres lakás tizenöt négyzetméteres szobájában öt négyzetméteren hulladék és bútorok égtek.
A tűzzel érintett lakás előszobájában a tűzoltók egy eszméletlen embert találtak, akinek az életét már nem lehetett megmenteni. A lángokat a tűzoltók rövid időn belül eloltották. Az égő lakás feletti lakásból a tűzoltók két felnőttet és egy csecsemőt hoztak ki légzőkészülékre csatlakoztatható mentőálarcban, ők megfigyelésre kórházba kerültek. A tűzoltók valamennyi lakást átvizsgálták, a lakókat a beavatkozás idejére arra kérték, hogy zárják be a nyílászárókat és maradjanak otthon.
A tűz keletkezési körülményeit a katasztrófavédelem vizsgálja.
Az Országos Katasztrófavédelmi Főigazgatóság figyelmeztet, hogy érdemes egy füstérzékelőt beszerezni otthonra, a készülék már a tűz keletkezésekor jelez, ekkor még van idő cselekedni.
A költséghatékony és biztonságos működéshez elengedhetetlen lenne, hogy a társasházak hozzáértő és felelős kezekben legyenek, ami hazánkban még csak kis mértékben valósul meg. A fővárosi, régi építésű társasházak jelentős része mára már katasztrófaközeli állapotban van – állítja a szakértő. A legtöbb esetben tetőszerkezetük roskatag, falaik omladoznak, víz-, villany- és gázvezetékeik elavultak, akár 40-50 évvel is el vannak maradva a jelenleg optimálisnak tartott szinttől. Gyakran előfordul, hogy a megfelelő dokumentáció hiányában a fenntartásra, felújításra beszedett közös költségek útja követhetetlen, a közös képviselők tervek nélkül, ad hoc oldják meg a felmerülő problémákat.
Egy épület folyamatos karbantartásra és tervezett, időszakonkénti felújításra szorul, csak így tudja állagát hosszú időn keresztül megőrizni és biztonságosan kiszolgálni a benne lakókat. Ahhoz, hogy mindez megtörténjen, pontos, precíz és elhivatott társasházkezelőre van szükség, aki konkrét tervekkel és célokkal tud komfortosan élhető jelent, illetve biztonságot nyújtó jövőt biztosítani a tulajdonosi közösség számára.
Sokan élnek olyan társasházban, amelyek 100 éve vagy még régebben épültek. Akkoriban az épületeknek még teljesen más elvárásoknak kellett megfelelniük, és sok belső átalakításon estek át, hogy mára ma már összkomfortos lakásoknak adjanak helyet. Gondoljunk például az elektromos hálózatra, amire annak idején, az 50-es, 60-as években lakásonként a világítás mellett maximum egy rádiót csatlakoztattak, ma pedig össze sem tudjuk számolni, hányféle elektromos készülék található meg az otthonunkban. Nem elvárható, hogy egy 50 évvel ezelőtt kiépített és esetleg 25 éve részben felújított villanyvezeték-hálózat a mai terhelést is éppúgy elbírja, pedig ha hisszük, ha nem, sok esetben még ma is azokat használják
– világosított fel Szilber Szilvia társasházszakértő. Az a hozzáállás is idejétmúlt és ma már elfogadhatatlan, hogy majd foglalkozunk a problémával, amikor az felmerül. Aki ezen elv alapján végzi közös képviselői, társasházkezelői tevékenységét, nem csak saját magát hozza olyan szituációba, hogy egy esetleges baleset miatt felelnie kell a gondatlanságáért, de a teljes lakóközösség életminőségét, anyagi kilátásait veszélybe sodorhatja.
Nemrégiben olyan állapotban bízták ránk egy társasház kezelését, ami már szinte élhetetlen volt. A körfolyosós épületben a lakók egy korábbi, szervezetlen és félbe maradt felújítás következtében három éven keresztül voltak kénytelenek pallókon megközelíteni az otthonukat, több emelet magasságban úgy, hogy a pallók között ott tátongott alattuk a mélység. A részben elkészült elemek időközben károsodtak, ezért azokat is el kellett bontani, így kidobott pénz volt a rá költött összeg. Ma már szépen haladnak a munkálatok, hamarosan csak egy rossz emlék lesz a lakók számára ez az időszak
– elevenítette fel Szilvia. Előrelátó tervezéssel számos problémát meg lehet előzni. Egy társasházkezelő számára alapvetőnek kellene lennie, hogy tisztában legyen az általa gondozott épülettel, precízen dokumentált tervei legyenek arról, milyen felújítás mikor válik időszerűvé. Ez egyrészt azért fontos, mert ma már elképzelhetetlen, hogy néhány hónapos határidővel kivitelezőt lehessen találni egy-egy komolyabb volumenű munkára, ehhez minimum egy év, de lehet, hogy még annál is több idő lesz szükséges. Másrészt az elmúlt években olyan mértékben elszabadultak az építőiparban az árak, hogy az anyagi lehetőségek felmérése és a szükséges tőke előteremtése is hosszadalmas lehet. Ezért a lakástulajdonosokra háruló felújítási többletterhek beszedésének ütemezése is nagyon fontos szempont.
Minden társasházi tulajdonos kiszámítható jövőt szeretne, hogy legyen módja előtakarékoskodni egy-egy jelentősebb felújítás előtt, ne kerüljön olyan helyzetbe, hogy váratlanul nagyobb összeget kell fizetnie. A kezelők felelőssége, hogy megtörténjenek az időszakos felülvizsgálatok, úgymint pl. a tűz-, a gáz-, az érintés- vagy éppen a villámvédelem. Ezen túlmenően a szerkezeti és a gépészeti elemek avulását is figyelemmel kell követni, hogy a nagyobb felújításokra időben kezdjen el a közösség takarékoskodni. Előrelátással, a megfelelő technológiai sorrend tervezésével jelentős összegeket meg lehet spórolni
– hívta fel a figyelmet Szilber Szilvia társasházszakértő, aki hozzátette, hogy talán sokakban él még az a kép a társasházkezelőkről, közös képviselőkről, hogy leginkább akkor hallani felőlük, amikor a közös költség fizetésére ösztönöznek. Jó lenne azt mondani, hogy ez a kép téves, de sajnos még napjainkban is megfigyelhető az a mentalitás, hogy tevékenységük kimerül abban, hogy beszedik a pénzt és kifizetik az üzemeltetési költségeket. Az elmúlt 10 évben azonban frissülni látszik a szakma, és vannak olyan felkészült, műszaki ismeretekkel, tárgyalókészséggel és tenni akarással rendelkező szakemberek, akik zászlójukra tűzték, hogy példaértékű hozzáállásukkal megváltoztassák a szakma megítélését. Jellemzően ezek nem az IKV utódai vagy több száz társasházat kezelő, nagy cégek, hanem a kisebb vállalkozások, ahol van kapacitása a kezelőnek megismerni a közösséget és az épületet. A nagyüzemi, reaktív működtetés helyett a kis vagy közepes kezelő cégek az adott társasház igényeire szabhatják szolgáltatásukat és proaktív módon képesek értéket növelni.
A társasházak nagyon nehéz anyagi helyzetben vannak, ami abból fakad, hogy sok helyen nincs elegendő felújítási alap. Ezt súlyosbítja a lassan két éve tartó, Covid okozta járványhelyzet, ami a tulajdonosok egy részének jövedelmét megtépázta, és az elérhető önkormányzati támogatások töredékükre csökkentek. Az elszabadult építőipari árak pedig sok közösség számára, ahol nem nem volt megtakarítás, végképp ellehetetlenítették a társasházi közös területek felújítását. A fentieknek arra kell ösztönözniük a tulajdonosokat, hogy nagyobb hangsúlyt fektessenek a tervezésre és a felelős öngondoskodásra.
Szívügyemnek tekintem, hogy tevékenységemmel hozzájáruljak ahhoz, hogy élhetőbbek legyenek a társasházi lakástulajdonosok mindennapjai, legalább az otthonukkal, a lakókörnyezetükkel kapcsolatos, elkerülhető gondok ne nehezítsék az életüket
A legfrissebb podcastunkban ismét vendégünk volt, és eredetileg azt terveztük, hogy kicsit jobban megértsük a társasházi töltés kihívásait és megoldásait a gyakorlatban. Volt már nálunk áramszolgáltató szakembere a témában, de most egy ingatlanfejlesztőtől jött a vendég, gondoltuk neki sok praktikus tapasztalata van, majd elcseverészünk a témáról.
Ehhez képest olyanokat mondott, hogy leesett az állunk.
Hatalmas az igény
Ez most leginkább egy ajánló a podcasthoz, úgyhogy nem szeretnék minden puskaport ellőni, meg amúgy sem akarnám a teljes másfél órás anyagot összefoglalni. Akit bővebben érdekel a téma, az megtalálja YouTubeon, a kedvenc podcast applikációjában, illetve a cikk alján is beszúrva a Villanyóra 113. adását. Az időkódok alapján lehet tekergetni is, ha valakit esetleg nem érdekel a minden részlet. Mégis, megosztanék itt pár adatot, számot, amitől csak hüledeztünk.
Én naivan azt gondoltam, hogy jó eseteben is csak a prémium társasházi ajánlatokban, és ott is busás felárért lehet falitöltőt kérni az aranyárban mért mélygarázshoz. Egyrészt, nem hittem volna, hogy erre ma már tömeges igény van, másrészt meg a lakópark projektek kivitelezői sem szoktak 10 év múlva esedékes dolgokba előre beruházni, hiszen minden felesleges méter kábellel és hardverrel csak az ő profitjuk csökken. Ennek fényében iszonyatosan meglepődtem, amikor Kricsfalussy Tamás, a Metrodom értékesítési igazgatója azt mondta, hogy míg pár éve ügyfeleik mindössze 5-10%-a érdeklődött az újépítésű társasház megvásárlásakor az elektromos autó töltő iránt, az utóbbi években annyira megugrott a kereslet, hogy most már meg sem kérdezik.
Idén adják át az utolsó olyan társasházat, hol még nem jár alapból minden beálló mellé a fali töltő.
A cég egyébként már korábban is telepített a beállók egy része mellé konnektort, vagy töltő előkészítést, de az érdeklődés robbanásszerűen megnőtt, és ezek a megoldások ilyen méretekben már nem működnek. Nekem a fenti adatban mégis az a legérdekesebb, hogy ez minden olvasói felmérésnél, vagy közvélemény kutatásnál jobban mutatja, hogyan gondolkoznak az emberek. Lakást nem 3-4 évre, hanem 3-4 évtizedre veszünk. Lehet hogy ma itthon még csak az új autók 3,5%-a tisztán elektromos, de a lakásvásárlók zömének ezek szerint már ma is ott van a fejében, hogy előbb-utóbb biztosan ilyen autója lesz, ezért jó előre tervezni, mint később ennek sokszorosáért egyéni megoldást kiépíteni.
Ha én gépjárműforgalmazó, vagy kereskedő lennék, sokat mondana nekem ez az adat.
Okos
Az egyik legújabb, idén átadásra kerülő XI. kerületi projektjükben olyan rendszert építettek ki, amely számítógép vezérléssel okosan osztja meg a teljesítményt a töltők között, így nem kell iszonyatosan túltervezett trafót telepíteni, és a szolgáltatónál sem kötnek le drágán felesleges kapacitásokat. Ami viszont egészen hihetetlen, hogy ebben a
700 lakásos társasházban, mind a 820 autóbeálló alapból kap egy-egy falitöltőt, egyenként maximálisan 32 A teljesítménnyel.
Viccelődtünk rajta, hogy vendégünk biztosan egy norvég projektről beszél, de nem, ez egy budapesti társasház, ami idén készül el. Nem voltunk szégyenlősek, rákérdeztünk arra is, hogy ez mégis mennyibe kerül nekik, illetve a vásárlónak, és meglepve hallottuk, hogy a beálló ára pariban van azzal, amit a környéken kérnek az újépítésű lakóparkok beállóiért.
A podcastban ezzel kapcsolatban konkrét számok is elhangzanak, de beszéltünk sokat a dolgok műszaki hátteréről és megvalósításáról is, szó volt olyan projektekről, ahol a lakópark teremgarázsában közösségi autómegosztó cégnek telepítenek töltőközpontot, de arról is esett szó, hogy a következő projektjeiknél már napelemmel látják el az épület tetejét és vizsgálják azt is, mikortól éri meg majd akkumulátort is telepíteni ezek mellé, hogy a társasházak később akár (részben) önellátóak is lehessenek.
A teljes beszélgetés meghallgatható a Villanyóra 113. adásában, ami megtalálható ezen a linken, de ide a cikk alá beszúrtam a YouTube verziót is.
