Gyárfás Noémi háromrészes cikksorozata a ´70-es évek „maszek” módon épített, sokszor mégis neves építészek által tervezett társasházaival foglalkozik. Az első részben Varga Levente Lévay utcai társasházának részletes elemzését olvashatják. Az épület kapui az idei Budapest 100 keretében szombaton 10 és 16 óra között megnyílnak az érdeklődők előtt, ami azért is kivételes, mivel a ház hamarosan minden bizonnyal végérvényesen eltűnik. 

Buda domboldalain az 1960-as évek végétől, az addig nyaralóhelyként vagy mezőgazdasági övezetként működő területek kezdtek egyre inkább beépülni és a városhoz kapcsolódni. Nagy számban épültek 6-12 lakásos szabadon álló társasházak. A külső karakterjegyek, tömegformálás és részletképzések alapján, pusztán megfigyelés útján is könnyen lehatárolható a hetvenes évek kis, „maszek” társasházainak jellemző típusa. A tervezők tollából, a nagyvállalati struktúra kötöttségeitől mentesülve született meg néhány jól olvasható tervezői lelemény, téri-, térkapcsolati megoldás, „kézműves” részletképzés vagy a korszakra jellemző homlokzati kompozíció.

A „szellemi többlet” nemcsak a korban jellemző típustervek alapján készült házakkal összemérve, hanem a jelen társasházépítési gyakorlatával összehasonlítva is érzékelhető.
Úgy tűnik azonban, hogy ezek az épületek, minden értékes tulajdonságuk ellenére sem felelnek meg a mai használatból következő elvárásoknak. Ezt látszik igazolni, hogy a korszak egyik kiemelkedő alkotásának, Varga Levente Lévay utcai négylakásos házának bontását idén nyárra tervezik. Ebben a cikkben, ezt az épületet mutatom be, és elemzem. A szöveges ismertetés Danyi Balázs fotósorozatával egészül ki.

A Lévay utcai házról készült tanulmányt a Doktori Iskolában készült kutatás előzte meg.  Ennek a munkának az eredményét további két írásban foglaltam össze. Először a kor társadalmi, építőipari körülményeit járom körbe három alkotóval, Lázár Antallal, Kévés Györggyel, és Roth Jánossal készített beszélgetések mentén. Majd a vizsgálatot egy, a korszakra sok szempontból jellemző épület, Kévés György Zólyom úti társasház-együttesének bemutatásával illusztrálom.
Végül, a minisorozat harmadik cikkében két kiemelt szempont, a tömegalakítás és az alaprajzi szerkesztés mentén ismertetek 11 fontos épületet. Az interjúkban megszólaltatott alkotók mellett több, a szakirodalomból ismert tervező – Kővári György, Ungár Péter, Varga Levente –, illetve a szakfolyóiratokban nem szereplő építész – Mangel Gyula vagy Virágh Lajos – társasházait is bemutatom.

A Lévay utcai négylakásos ház bemutatásának és értékelésének szempontjai

Építészeti gondolatok vizsgálata szempontjából különösen érdekesek a tervezők saját maguk számára épített alkotásai. Mivel az építész nemcsak tervezője, hanem építtetője is az adott háznak, az alkotói szándékok, gondolatok nemcsak a tervben mutathatók ki, hanem végigkövetik az építkezést, az anyag- és termékbeszerzéseket, és az elkészülő épületben is tetten érhetők. A pénzügyi vagy egyéb kötöttségek miatti kompromisszumokat a tervező, nem pedig a folyamatban résztvevő más szereplők határozzák meg. A cikk előzményeként készült kutatás keretében vizsgált többlakásos házaknál természetesen nem lehetett egy személyben az építész a megbízó, de több olyan épület szerepelt az elemzett példák között, ahol az egyik lakás első tulajdonosa a ház tervezője volt. Kévés György a Meredek utcai ház egyik lakásának tulajdonosa volt, Lázár Antal a Rőzse utcai épületben lakott, Roth János pedig az ugyancsak a Rőzse utcában álló ház egyik lakója a mai napig.[1] Varga Levente az 1969-ben befejezett építéstől egészen 2019-ben bekövetkezett haláláig a Lévay utca 8. szám alatti, saját maga tervezte társasházban élt.[2]

A hetvenes évek kis léptékű, budai társasházainak kutatása szempontjából azért különösen fontos alkotás ez, mert bár olvasható és érzékelhető rajta az időszak jellegzetességeinek lenyomata, megjelennek benne olyan gondos részletmegoldások és tervezői lelemények, amelyek következtében nemcsak kontextusában és egyfajta korlenyomatként, hanem önmagában is kiemelkedővé válik. Az épület megmutatja mire volt képes a kor épitőipara, termékválasztéka és gondolatisága egy kiváló alkotó szűrőjén keresztül.

Összes előnyös tulajdonsága ellenére is úgy tűnik azonban, hogy a Lévay utcai ház nem tud megfelelni a mai kor és a tulajdonosok elvárásainak: a tervek szerint rövid időn belül lebontják. Mindezek miatt fontos és indokolt, hogy dokumentáljuk ezt az épületet.

A dokumentálás mellett egy nagyjából ötven évvel ezelőtt készült épületet már érdemes a hosszú távú használhatóság és az adaptív működés szempontjából vizsgálni. E két szempontból nézve a fontos téri sajátosságok, mint a flexibilitás, a jó minőségű anyaghasználat és az érzékeny telepítés mind olyan jellemzők, amelyek megjelennek ebben az alkotásban. Mindez nem véletlen, hiszen bár Varga Levente az épületről készült publikációjában nem beszél hosszú távú használhatóságról, mégis olyan tervezési szempontokat említ, amelyek a mából nézve ebbe az irányba mutatnak.
Az elemzésben kísérletet teszek arra, hogy bemutassam azokat az építészeti eszközöket, illetve a telepítésében, az alaprajzi szerkesztésében és a belső kialakításában rejlő téri tartalékokat, amelyek lehetővé tennék ennek az épületnek a hosszú távú adaptív használatát.

Mester és tervezőtárs

Varga Levente1965-66-ban tervezte a Lévay utcai négylakásos házát, majd az épület 1967-69 között valósult meg. Ugyanebben az időszakban zajlott Jurcsik Károly és Varga Levente közös munkája az Orgoványi Művelődési Ház tervezése és kivitelezése. A két épület mind építészeti karakterében, anyaghasználatában, szerkesztettségében, tervezői szándékaiban és gondolatiságában is rokon. Karakteresen megjelenik mindkét esetben a tégla fehérre meszelt használata, a terek flexibilis működése, az épület külső és belső megjelenésének összhangja, továbbá egyedi részletképzések és a természetes anyagok használata.[3]

Jurcsik Károly 1964-ben egy évet Angliában, a londoni városi tanács irodájában dolgozott. Ahogyan ennek az időszaknak a hatásáról a XII. Kőmíves-Mesterek a kortárs magyar építészetből[4] sorozat interjújában mesél, kiderül honnan érkezik a tégla, és a téglának is az a különös használata, ami mind Orgoványban, mind a Lévay utcai háznál megjelenik.

„Nekem nagy élményem volt Angliában megismerni azt, hogy egy olyan egyszerű dologgal, mint a tégla milyen mesterien tudnak bánni. Egy olyan hagyományokra épülő, továbbfejlődő, természetes, realista gondolkodásmód jelenik ott meg, ami építészetileg maradandó nyomot hagyott bennem.” Ugyanebben a beszélgetésben Jurcsik saját építészetére másik nagy hatást gyakorolt élményként a dán építészetet említi. Ahogyan erről beszél, mintha a Lévay utcai ház tervezői szándékait foglalná össze. “Két dolog jellemző a dánokra. Az egyik egy emberi magatartás: a sok könnyedség és vidámság. E mellett van bennük egy kis linkség is. A másik az, hogy építészetileg rettentően becsületesek. És nemcsak becsületesek, hanem kulturáltak is. Építészeti becsületesség alatt azt értem, hogy nagyon naturális eszközöket használnak: fa anyagokat, egyszerű szerkezeteket. Valós tartalommal, értékkel bíró szerkesztések nyilvánulnak meg az építészetükben és ez bizonyos fajta egyszerűséggel is párosul.”

Elemzési szempontok

Jurcsik Károly általános érvényű gondolatait a konkrétumok világába emeli Varga Levente, amikor az épület alapvető tervezői döntéseit mutatja be a házról készült eredeti publikációjában.[5] Három szempont kielégítéséről van szó ebben a cikkben. A helyszín adta lehetőségek felhasználásáról, a lakások tereinek variábilis kapcsolatáról, illetve a lehető legegyszerűbb anyagok, szerkezetek alkalmazásáról és azok őszinte megmutatásáról.

Ebben a három, egyszerű, tiszta szándékkal összegezhető sok más, hetvenes évekbeli kis társasház koncepciója is. Bár előfordul, hogy kevésbé olvasható, és a tervezők által is (ha van forrás) kevésbé artikulált szándékok ezek, ezt az épületet elemezve kijelenthető, hogy kiemelkedő következetességgel és tisztasággal követi a megfogalmazott elveket.

A helyszín adta lehetőségek felhasználása – a tervező gondolatai

Adott négy lakásegység, kettesével két tömegre bontva. Helyszíni sajátosság a tereplejtés, ami ráadásul a telek hosszanti, illetve haránt irányához képest elfordulva, átlós lejtésű. Emiatt, és a fák megőrzésének szándéka miatt alakul ki a teraszos elrendezés és a két hosszanti egység egymás melletti eltolása. A korábban ismertetett, szigorú sorolásokhoz, forgatásokhoz képest itt egy érzékenyebb variálása jelenik meg ennek a tervezési módnak.[6] Ez az épület a környezetbe oly módon illesztett, hogy szinte nem látszik egyáltalán. Mérete, a tagolt tömeg elrendezése és a terepviszonyok miatt a ház szinte teljesen elrejtőzik. 

Szabados László 1971-ben megjelent kritikájában a helyszíni adottságokkal kapcsolatban így fogalmaz. „A rövid rózsadombi Lévay utca is beépült már a szokásos módon, kelleténél nagyobb szabványos társasházakkal. A lakások jórésze egymás kilátását takarja. Nemesvakolatú egyenruhájukban az építészet legapróbb nyomai nélkül állnak jobb sorsra érdemes telkeiken. Ezért feltűnő a keskeny telken álló, a szabad domboldalon visszahúzódó fehér falú négylakásos teraszház, ugyan azokból a téglákból és előregyártott gerendákból, mint szomszédai. Az elszalasztott lehetőségekre emlékezteti az arra járókat. (..) A kis épület szerény nagyvonalúsága, szerkezeti-anyagi egyensúlya megragadó.”

Az utca felől érkezve a kapu, a nyersbeton támfal és a fal mögött induló lépcső fa korlátja látszódik. A figyelmes szemlélő az épület legtetejét veheti csak észre a burjánzó növények között, amely épp csak kikandikál a növényzetből. A kapun túl, a lépcsőn felérve látjuk csak meg a házat.

A telepítés adaptív lehetőségei, vizsgálat mai szemmel

Egy lakótér kialakításának tekintetében a hosszú távú használhatóság adaptálhatóságot feltételez. Egy ház akkor adaptív, ha tereit, térszervezését, telepítését úgy alakítjuk ki, hogy képes legyen alkalmazkodni a jövőben kialakuló, nem tervezett használatokhoz.  Az adaptivitás – más egyéb adottságok mellett – a betervezett téri tartalékoknak köszönhető. A téri tartalék szószerkezet első fele az építészeti vonatkozásra utal, a tartalék pedig olyan erőforrástöbbletre, amely által az előre nem ismert krízisre, váratlan igényre képes reagálni az épület.[7] A Lévay utcai társasházat korabeli értékelése és bemutatása mellett az adaptív működés és az ezt segítő téri tartalékok mentén vizsgálom, kiemelve azokat az építészeti minőségeket, amelyek lehetővé tennék, hogy könnyen és alapvető értékeit megtartva elégítse ki a mai használati igényeket.

A telepítés tekintetében a hosszú távú használhatóság szempontjából fontos, hogy az épület jövőbeni horizontális vagy vertikális bővítésének teret hagyjunk. Horizontális értelemben a szabadon hagyott hely az a tartalék, aminek segítségével az épület adaptálódni tud az előre nem látható, a tervezés után kialakuló használati igényekhez. Az övezethez képest a telek és a ház is viszonylag kicsi. A vízszintes irányú hozzáépítésre kevés hely marad, ugyanakkora telepítés egyéb szempontjai: a panoráma felé tájolás, a lakások intimitása, a tömeg terepviszonyokhoz való igazítása, olyan általános érvényű állítások, amelyek az épület átalakulása, a funkció módosítása mellett is érvényesek maradnának.

A lebontás egyik indoka az, hogy rosszul értékesíthető az ingatlan garázs nélkül, miközben Budapest egyik kiemelkedően drága területén, egy kivételesen jó adottságú telken épült.[8] Az autók telken belüli elhelyezése egy olyan előre nem látható használati igény, amire a betervezett téri tartalékok jó lenne, ha tudnának reagálni. Az épület 16 méterrel van hátrébb húzva az utcavonaltól. Ez a nagy előkert, bár sok földmunkát jelentene, de lehetőséget ad garázsok kialakítására. Kicsit máshonnan közelítve pedig felmerül a kérdés, hogy meddig tervezzük még városi életünket autóval élni? Meggondolandó, hogy az autómegosztó rendszerek egyre nagyobb népszerűsége mellett, vagy amikor 11 perc tömegközlekedéssel a legközelebbi metróállomás, valós használati igény-e a lakásonkénti egy garázs?

A vertikális bővítéshez első sorban az épületszerkezetek tartaléka szükséges, illetve az, hogy a megnőtt magasság mellett se váljon a környezete számára terhelővé az épület, a benapozottság hiánya, a kilátás kitakarása vagy bármilyen egyéb ok miatt. A Lévay utcai épület tartószerkezeti tartalékairól keveset tudunk. Ilyen jellegű felmérés nem történt, viszont szemmel láthatóan a falak több helyen teljes épületmagasságban elrepedtek, üvegtáblák pattantak meg a nem kívánt szerkezeti mozgások miatt. Így feltételezhetően (szokványos megoldásokkal) ráépíteni nem lehet, hiszen a fennmaradásához is – vélhetően – komoly tartószerkezeti megerősítés kellene. A tömeg léptéket tekintve viszont bőven van tartalék a kompozícióban. Az épület a szomszédjaihoz képest alacsony, és amiatt, hogy ez az amúgy sem tekintélyes méretű ház olyan érzékenyen fekszik fel a terepre, még inkább lehetőséget ad arra, hogy követve a telepítés logikáját, téri megfontolások mentén bővíthető legyen.

A lakások tereinek variábilis kapcsolata

Az oldalsó bejáratokhoz kerti lépcsők rendszere vezet. Ezeken keresztül az épület körüljárható, és a ház hosszanti tengelyéhez viszonyítva oldalt közelíthető meg. A felső szinten lévő lakásokba előszobán keresztül érkezünk. A bejárattal szemben, magunk előtt látjuk a nagy “egybetér” közepére húzott funkcionális blokkot. A völgy felé teljes homlokzati felületen megnyitott nappali, a hegy felőli oldalon lakásonként két hálószoba alkotja a lakás szabadon belakható, nagy terét. A nappalit minden esetben részben egybenyitva alakították ki az előszobával és a középső mag túloldalán lévő étkezővel. A földszinti lakások esetében a funkcionális helyiségeket a középső főfal felé húzták, a hálószobákat pedig oldalra nyitották meg. Ennek a szintnek nincs hátsó homlokzata, hiszen itt a pince van az épület mögött.

A terek variábilis használata mint tervezési elv könnyed nagyvonalúsággal és szigorú, letisztult szerkesztéssel valósul meg az emeleti lakások esetében, ahol három oldalról adott a homlokzati megnyitás lehetősége. A középre húzott funkcionális blokk tartalmazza a szigorúan optimalizált méretű kiszolgáló egységeket. Gardrób, fürdő, mosdó, mellékhelyiség, mind-mind akkora, hogy használható legyen, de semennyi felesleges teret nem foglalnak el. Emiatt a takarékos helykihasználás miatt tud a nappali-étkező tere, a lakás méretének korlátai mellett is tágas és nagyvonalú maradni. A nappalik minden lakásnál a völgy, a kilátás felé megnyitottak és egy nagy méretű teraszhoz csatlakoznak.

A „középső mag” gondolatot tovább erősíti, hogy a hozzá kapcsolódó szerkezetek, nyílászárok egységesen üvegezett, szintmagas ajtók, melyeket függöny egészít ki. Így a terek egybenyitásának és szétválasztásának minőségileg több lehetősége valósul meg. A teljes megnyitás vagy bezárás mellett lehet nyitott ajtóval, de behúzott függönnyel szeparálni a tereket, vagy zárt üvegajtóval, de az átlátást megtartva, kihúzott függönnyel elválasztani egymástól a helyiségeket.

A középső mag köré szervezettség mint alaprajzi rendező elv kiegészül egy következetesen végigvitt, egymásra merőlegesen felvett tengelyek mentén történő szerkesztéssel. A nyílászárók több esetben egy ilyen szerkesztővonal mentén helyezkednek el, így izgalmas átlátások alakulnak ki a helyiségek és a külső tér között. A lakások kereszt és hosszanti irányban is több tengely mentén átláthatóak. Varga Levente saját lakásában, a hátsó szoba leghátsó pontjából, nyitott ajtók és kihúzott függönyök esetén, végiglátunk az egész lakáson, a hálón, az előszobán és nappalin át egészen a teraszig, majd ha elég figyelmesek vagyunk, a Mátyás templom tornyát vehetjük észre.[9] A budai látképet meghatározó templom látványa mellett több kereszt- és hosszirányú átlátásra van lehetőség az alaprajzi szerkesztés következtében, ami a tágasság érzetét növeli, és nagyban segíti az adaptivitást.

A belső térszervezés adaptivitása

Az épület kis mérete miatt az adaptivitás szempontjából kiemelten fontos a lakásegységek illetve a ház egészének flexibilis belső térszervezése. Az épület számos olyan téri minőséget mutat, amelyek kifejezetten alkalmassá teszik az előre nem tervezett igények kielégítésére. Az alaprajzi szerkesztés tengelyessége, az egy blokkba szervezett funkcionális egységek, a lakások körüljárhatósága mind azt segítik, hogy míg a mag fix működésű, addig a nagy, egybenyitható tér sokféleképpen használható. Ez a sokféleség egyfelől jelentheti azt, hogy több vagy kevesebb szobát alakítunk ki, anélkül hogy a középső magot mozdítani kellene; lehetséges a szobák egyben vagy külön való használata, a funkciók egymással való cserélgetése. Ez a fajta flexibilitás akkor tud igazán jól működni, ha a helyiségek a különböző variációk mellett is külön-külön megközelíthetőek, bevilágítottak és elég nagy méretűek tudnak maradni.

Az épület térszervezése, különösen az emeleteken, nagyfokú adaptivitást mutat, az alaprajzi szerkesztés ilyen szemmel nézve nagyszerű. Az egészhez viszonyítva kis alapterületű, szigorú szerkesztésű, minimum méretűre optimalizált, de még jól használható funkcionális blokkot egy viszonylag nagy méretű egybe tér veszi körül. Tovább növeli a rugalmas használhatóságot a mennyezeti tetőablak, hiszen általa bevilágítottá válik a lakás belseje, illetve egy kicsit artikulálja az összefolyó teret is. Kialakul egy megvilágított zóna középen, ami bármilyen használat esetén előnyös lehet. 

A kompozíció szerkesztettsége flexibilitást mutat, de a méretek nagyban korlátozzák az adaptivitást. A hálószobák 10 és 14 négyzetméteresek, az étkező 10 a nappali pedig 25 négyzetméter. Ezeket a helyiségeket tovább osztani nem igen lehet, egymással összekapcsolni annál inkább. A funkciókat egymással elcserélni ugyancsak lehetséges. Mindezek alapján kijelenthető, hogy bár az alaprajzi szerkesztés rejt magában flexibilis lehetőségeket, a méretek részben korlátozzák a rugalmas használhatóságot.

A lehető legegyszerűbb anyagok, szerkezetek alkalmazása és azok őszinte megmutatása

Az anyagokat nemcsak megmutatja a tervező, hanem úgy is válogatja, hogy azok az alapvető tervezői szándékot erősítsék; natúr megjelenésükkel könnyen olvashatóvá tegyék a koncepciót. A lakások téri koncepciójának kettőssége – a zárt középső blokk és az azt körülvevő nagy, összenyitható tér – az anyag- és szerkezetválasztásban is megjelenik. Az épület hosszanti tartófalai egyben lakáselválasztó és homlokzati falak is, és mind kisméretű falazó téglából készültek, mélyített fugázással és meszeléssel a külső és belső oldalon egyaránt. Igaz ez a szobákat elválasztó belső falra is, melyből az emeleti lakásokban összesen egy darab van. A középső mag falai nútféderes dörzsölt fenyőfa burkolatot kaptak, az ide tartozó fürdő padlója kerámia, míg falai mennyezetig csempézettek. A „nagy tér” padlója fa hajópadló.

A következetesen használt anyagok segítségével a tér szerkesztése könnyebben olvashatóvá válik. Ez a fajta őszinteség – a szerkezetek megmutatása – a tervező harmadik szándéka volt, mely így nemcsak a belsőben, hanem az épület egészén végigvonul. A lábazatok, mellvédek és pincefalak, az áthidaló gerendák, a teraszok mind nyersen hagyott beton szerkezetek, felületkezelés nélkül.

A korszak hasonló teraszházainak karakteres megjelenését a tégla homlokzat mellett a hangsúlyos látszó beton mellvédek adják. Ennek az épületnek a homlokzata nem „csak” egy burkolat, hanem egy téglafal, kivül-belül vakolat nélkül, fehérre meszelve. A beton mellvédek pedig nem a födémre utólag rákerülő betonelemek, hanem a két hosszanti téglafal között megjelenő – a lábazati, pince- és mellvédfalak, illetve gerendák alkotta – szerkezetegyüttes részei.

A nyers anyaghasználat mai szemmel

A műszaki problémák teljességének bemutatása nélkül, de mindenképp meg kell említeni, hogy a nagy értéknek tekintett látszó módon megmutatott anyagok és szerkezetek, a bevett korszerűsítési megoldások alkalmazása esetén veszítenének karakterükből. Akár külső, akár belső oldalon történik a hőszigetelés, a megjelenés egységessége, nyersesége kevésbé fog megmutatkozni. Tervezői szemmel az az érzése az embernek, hogy kell hogy legyen olyan innovatív megoldás, ami mégis kezeli a hőszigetelés és burkolat nélküli szerkezetek közötti látszólagos ellentmondást. És ha még el is veszítünk valamit az épület anyagszerű megjelenéséből, a sok egyéb értékes építészeti gondolat, amelyeket fentebb kifejtettem, megmaradhatna

Részletképzés és kézművesség

A kor lenyomata, a lehetőségek kreatív kihasználása nem csak a Varga Levente cikkében megfogalmazott szempontokban, a telepítésében, az alaprajzi szerkesztésében és az anyagválasztásában jelenik meg. A gondosság és a következetesség tetten érhető a részletképzésben, a beépülő típustermékek használati módjában és az egyedi asztalos vagy kőműves szerkezetekben.

Az asztalos szerkezetek igényes, pontos megvalósításához 1:1-es léptékű rajzok, mindennapos művezetés és a publikációban megnevezett Tőke Lajos és Papp József asztalosok gondos munkájára volt szükség.[10] Így jöhetett létre a középső magot minden oldalról takaró fenyőburkolat. Ez a burkolat az eddig bemutatott, egységes tervezői koncepciót elmesélő szerepén túl, az összes vizes és elektromos vezetéket magában rejti. A további elektromos vezetékek a vakolt mennyezetbe vésve húzódnak. A részletek gondos tervezésére és kivitelezésére utal az is, hogy a konvektorokhoz tartozó gázvezetékek a falak alsó szakaszában, falhoronyba rejtve, síkban tartott, lábazati deszkával takartan készültek. A sok látszó épületszerkezet így erőltetettség nélkül, érintetlenül jelenik meg.

A nappali és a hálószobák világítását az ablakok síkjával párhuzamos és merőleges tengelyű raszter mentén szabályosan kiosztott, lengyel mennyezeti lámpatestek adják. Ezek a szerkesztővonalak szinte kirajzolják az alaprajzi szerkesztés tengelyességét. A nyílászárók egy tengely mentén történt kiosztását erősítik. Az emeleti lakások homlokzati nyílászáróktól messze eső, középső zónájában egy-egy felülvilágítót építettek, melyekhez a tetőablakok keretének belső síkjára 3-3 szabályosan kiosztott lámpatest került.

Varga Levente Lévay utcai négylakásos háza egy minden elemében – a terv alapvetéseitől a kis részletek megalkotásáig – gondosan végiggondolt és megvalósított alkotás. Szabados László idézett kritikájában[11] az épület méltatása után azzal zárja cikkét, hogy kitér az alkotó tervezés utáni szerepvállalására a “nem problémamentes” kivitelezésben, a teljes folyamat végigkísérésében: „Az építész példás állhatatosságára kell még gondolnunk. Házilagos kivitelezésű épületet ilyen magas színvonalon létrehozni a napi tervezőirodai elfoglaltság mellett ritkán sikerül. Az építőmesteri munkákat szinte napról napra változó, az utcáról felvett, legtöbbször alacsony szakmai és morális színvonalú munkaerőkkel elvégeztetni olyan erőfeszítés, melyet igazán csak az ismer, aki hasonlóval már próbálkozott. Bátortalanul kérdezem, hogy érdemes-e és szabad-e öt év szinte minden szabad idejét lakásépítésre fordítani egy fiatal építészmérnöknek? A válasz csak azért igenlő, mert nem csupán lakás, hanem magas igényű otthon épült, és minden részletében érett, megoldott és megépített épület.”

Összegzés

A korabeli kritika és a szakma nagyra értékelte ezt az alkotást, amely mai szemmel vizsgálva is elévülhetetlen téri, anyagi minőséget képvisel. A fent bemutatott telepítés, alaprajzi szerkesztés, anyaghasználat és részletképzés mind-mind máig értéket jelentenek.

A jelenlegi szabályozási környezetben – a szintterületi mutató, a terepszint feletti és alatti beépíthetőség és a rendeltetési egységek száma alapján – a Lévay utca 8. számú telekre egy ötlakásos társasház építhető, garázzsal. A meglévő épület négylakásos, és a telken belül nincs lehetőség gépkocsi elhelyezésére. Ez alapján befektetői szemmel, a meglévő épület bontása majd egy ötlakásos társasház megépítése és eladása racionálisnak tűnik.

Fontos kiemelni azonban, hogy a bemutatott téri tartalékok nem pusztán a műkedvelői, szakmai kíváncsiság szempontjából érdekesek. A részletek gondos, következetes tervezése és kivitelezése önmagában is megőrzendő, de a továbbépítés szempontjából mégis fontosabb, hogy az esetleges bővítés értő, érzékeny megtervezése mellett ez a ház úgy tudna adaptálódni a megváltozott használati igényekhez, hogy közben eredeti értékeit is megtartja.

Szabados László már idézett, az épület elkészülte utáni kritikájában megfogalmazott gondolatai úgy tűnik, most, a bontáskor, talán még igazabbak. A hatvanas évek végén Varga Levente megmutatta, hogyan lehet magas építészeti minőséget létrehozni a szűkös anyagi keretek, a rossz építőipari körülmények ellenére. Az utókor több, mint ötven év elteltével azonban nem keresi meg az értékes, ráadásul kifejezetten adaptív épület megmentésének módját. Elhalasztunk egy kitűnő lehetőséget. Az idézet akár ma is íródhatott volna:

„A rövid, rózsadombi Lévay utca is beépült már a szokásos módon, kelleténél nagyobb szabványos társasházakkal. A lakások jórésze egymás kilátását takarja. Nemesvakolatú egyenruhájukban az építészet legapróbb nyomai nélkül állnak jobb sorsra érdemes telkeiken. Ezért feltűnő a keskeny telken álló, a szabad domboldalon visszahúzódó fehér falú négylakásos teraszház, ugyan azokból a téglákból és előregyártott gerendákból, mint szomszédai. Az elszalasztott lehetőségekre emlékezteti az arra járókat. (..) A kis épület szerény nagyvonalúsága, szerkezeti-anyagi egyensúlya megragadó.”

Gyárfás Noémi

A cikk szerzője szombaton délelőtt 11 és délután 4 órakor két vezetett túrát is tart az épületben. További információk a hétvégi épületbejárásról itt érhetők el.

Forrás: https://epiteszforum.hu/kotottsegek-es-lehetosegek–varga-levente-bontas-elott-allo-levay-utcai-tarsashazanak-elemzese

A győri nyomozók az állampolgárok segítségét kérik az ismeretlen férfi azonosításához.

A Győri Rendőrkapitányság lopás bűntette gyanúja miatt indított nyomozást egy ismeretlen elkövető ellen. 

A rendelkezésre álló adatok alapján a képen látható férfi gyanúsítható azzal, hogy 2024. május 1-jén 11 óra és 11 óra 50 perc közötti időben Győrben, a Ciklámen utca végén lévő bekerítetlen telken épülő társasházban egy kábelvezetőt eltört, majd onnét 12 méter rézkábelt tulajdonított el. A feltételezett elkövetőről a biztonsági kamerák felvételt készítettek – közölte a rendőrség.

A rendőrség kéri, hogy aki a képen látható férfit felismeri, vagy a bűncselekménnyel kapcsolatban információval rendelkezik, hívja a Győr-Moson-Sopron Vármegyei Rendőr-főkapitányság Tevékenység-irányítási Központját a 06-96-417-329-es hívószámon, vagy névtelensége megőrzése mellett tegyen bejelentést az ingyenesen hívható 06-80-555-111 Telefontanú zöldszámán, illetve a 112-es központi segélyhívó telefonszámon.

Forrás: https://www.kisalfold.hu/helyi-kek-hirek/2024/05/12-meter-rezkabelt-lopott-egy-ferfi-az-epulo-tarsashaz-mellol-gyorben-foto

Munkagépek dübörgésére riadtak a pécsi Nagymeszes dűlőben élők, óriási gödröt ástak éppen. Tudtak ugyan az építkezésről, de más a papír, és más a valóság, amikor egyik napról a másikra nő ki egy monstrum a szomszédban. Mélygarázzsal ellátott 11 lakásos társasházat épít ugyanis egy vállalkozó az utcában – a szomszédoktól pár méterre.

Prof. Dr. habil. Fábián Adrián, a PTE Jogi karának dékánja és egyetemi tanára pert indított, mivel ő az egyik közvetlen szomszéd, akit érint az építkezés. Nem a vállalkozót perelte be azonban, hanem a Baranya Vármegyei Kormányhivatal alá tartozó építésügyi hatóságot.

MÁRCIUS KÖZEPÉN JOGERŐSEN MEG IS NYERTE A PERT, A VESZPRÉMI TÖRVÉNYSZÉK MEGSEMMISÍTETTE AZ ÉPÍTÉSI ENGEDÉLYT. MÉGSEM TÖRTÉNT SEMMI! AZ ÉPÍTKEZÉS FOLYT TOVÁBB, ÉS MOST IS FOLYIK.

Fábián írásban érdeklődött a Kormányhivatalnál, hogy mégis ez hogyan történhet meg a jogerős ítélet ellenére. A Kormányhivatalból azt a tájékoztatást kapta, hogy mivel még nem kapták meg írásban az ítéletet, nem tehetnek semmit. Ezt a jogász kifogásolta, szerinte ez helytelen döntés, és a felettes szervhez, az Építési és Közlekedési Minisztériumhoz fordult panasszal. Ott neki adtak igazat, és utasították a Kormányhivatalt, hogy soron kívül tájékoztassák a tárcát az ügyről.

A Pécs Aktuál a következő kérdéseket juttatta el a Kormányhivatalnak:

• 1/ Hányadszorra adták ki az építési engedélyt az érintett építtetőnek? (Volt-e olyan, hogy az építtető, beruházó visszavonta a korábbi engedélyeket, vagy ezek kérelmét)? Ha igen, ez mennyire megszokott, és milyen okok állhatnak emögött általában?
• 2/ Önök mindent szabályosnak találtak, azért kezdődhetett meg az építkezés?
• 3/ A közigazgatási perben született ítélet ellenére miért folyhat még mindig az építkezés? (A szaktárca szerint az Önök jogi érvelése nem áll meg. A panaszos alaposan, fotókkal dokumentálta az elmúlt hetek építési folyamatait.)
• 4/ Leállították-e mostanra az építkezést? Ha nem, miért nem?
• 5/ A Kormányhivatalon belül folytatnak-e vizsgálatot az esettel kapcsolatban, különös tekintettel a perben hozott ítéletre, illetve a szaktárca április elején keltezett, Önöknek címzett kérései alapján?
• 6/ Kizárható bárminemű személyes érintettség, összefonódás az építtető és a Hivatal között?
• 7/ Van-e az ügynek bármilyen, akár jogi konklúziója Önök szerint, és ha igen, akkor mi az?
• 8/ Általánosságban milyen jogi lehetőségeik vannak, illetve mit javasolnak azoknak a pécsi lakóknak, ingatlan tulajdonosoknak, akik egyszer csak azt veszik észre, hogy a közvetlen szomszédságukban – sokszor a környező épületektől eltérő, azokat nagyságrendekkel meghaladó nagyságú) társasházak kezdenek épülni? Korábban Nagypostavölgyben jártak így a kertes házak tulajdonosai, amikor is egyik napról a másikra egy 70 lakásos társasház nőtt ki a kis kertes, családi házas övezetben, nem sokkal egy frissen nyitott autómosó mellett, amelyen szintén építési engedélyt kapott).

SZÁMOS KÉRDÉSÜNK ELLENRE MINDÖSSZE EZT A VÁLASZT KAPTUK:

„Az ügy kapcsán írásba foglalt bírósági ítélet a mai napig nem érkezett meg a Baranya Vármegyei Kormányhivatalhoz, így az abban foglaltak végrehajtását, illetve az azzal kapcsolatos további intézkedéseket, jogi lépéseket a hatóság nem is kezdhette meg. Hogy egy adott területen milyen ingatlanok épülhetnek és az építtetőknek milyen feltételeket kell teljesíteniük, azt a település önkormányzata által elfogadott, a település főépítészének közreműködésével megalkotott Helyi Építési Szabályzat határozza meg. A kormányhivatal építésügyi hatósága az építési engedély kiadásánál azt vizsgálja, hogy a tervezett építkezés megfelel-e a Helyi Építés Szabályzat előírásainak, illetve az egyéb jogszabályi feltételeknek.”

A Pécs Aktuál elérte a vállalkozót is. Ő azt mondta, ügyvédjétől kapott tájékoztatás szerint azért nem állt le az építkezéssel, mert nem kapta meg írásban az ítéletet. Közölte azonban, hogy „technikai” jellegű a bíróság döntése, ami mindössze pár napra tudja majd megállítani az építkezést, de azt folytatni fogja. Sőt: pert helyezett kilátásba azért, amiért időszakosan le kell állni a munkákkal, ezzel ugyanis szerinte kára keletkezik.

A vállalkozó hangsúlyozta, nem érti a panaszokat, ugyanis az utcában most is hasonló méretű társasházak vannak, ez az épület pedig álláspontja szerint méretében és jellegében sem lóg ki a többi közül.

A Veszprémi Törvényszék ítéletében új eljárásra is kötelezte a Baranya Vármegyei Kormányhivatalt, így további fejlemények várhatók az ügyben.

Forrás: https://pecsaktual.hu/kozelet/megelegelte-a-szomszedjaban-epulo-tarsashazat-egy-pecsi-jogasz-beperelte-a-kormanyhivatalt-es-nyert-de-hiaba/

Öten szorultak szombaton este egy szombathelyi, Szent Márton utcai társasház liftjébe. A város hivatásos tűzoltói a felvonóba szorult embereket kimentették, valamint a hibát jelezték a liftszolgáltató szakembereinek – tájékoztatott a Vas Vármegyei Katasztrófavédelmi Igazgatóság. 

Forrás: https://www.vaol.hu/helyi-kozelet/2024/04/oten-szorultak-egy-szombathelyi-tarsashaz-liftjebe-a-tuzoltoknak-kellett-beavatkozni

A lakókkal közös növénytelepítési munkálatok során péntek délután muskátlikkal, petúniákkal gazdagodott egy nyíri úti társasház lakóinak erkélye.

Társasházi növénytelepítést szervezett a pénteki napra Nemcsik Mátyás önkormányzati képviselő és Gál Zsombor, a Lendületben a Széchenyivárosért Egyesület vezetője. A Nyíri úton folyó kertészeti munkálatok a lakók kérésére és velük együttműködve történt. Az udvarszépítési munkálatokat Balla Éva közös képviselő segítette.

A közös munka eredményeképpen elültettek két tuját is a 12 lakásos társasház udvarán. A lakók által kért balkonnövényeket minden család maga ülteti ki erkélyére, ehhez virágföldet is biztosítottak a szervezők.

A napokban már ezek a felajánlott balkonnövények is színesítik a Nyíri út 3. sz. alatti társasház környezetét.

Forrás: https://hiros.hu/balkonnovenyeket-kapott-egy-nyiri-uti-tarsashaz/

Társasházi lakók tettlegességig fajult vitája miatt emelt vádat az Ajkai Járási Ügyészség egy 36 és egy 50 éves férfi ellen.

A vádirat szerint az ajkai társasházban lakó 36 éves elkövető 2023 augusztusában, éjfél körül a lépcsőház előtt indította be az autóját, amely a lakókat zavarta, az idősebb férfi pedig emiatt lekiabált neki az erkélyéről, hogy ne hangoskodjon – írja közleményében a Veszprém Vármegyei Főügyészség. Az autós azonban nem tett eleget a kérésnek, hanem durva hangnemben, fenyegetőleg visszaszólt. 

A lakótárs erre lement a lépcsőház elé, ahol szóváltásba került a férfival, hangosan kiabáltak, kölcsönösen szidalmazták és lökdösték egymást, melynek során az idősebb tenyérrel arcon ütötte, a fiatalabb pedig lábon rúgta a másikat. 

A lépcsőház több lakója észlelte a verekedést, mígnem egyikük bejelentést tett a rendőrségen. 

Az ügyészség a vádiratában garázdaság vétsége miatt tárgyalás mellőzésével büntetővégzés meghozatalát és abban a 36 éves elkövetővel szemben közérdekű munka kiszabását, míg az idősebb férfival szemben intézkedésként próbára bocsátás alkalmazását indítványozta.

Forrás: https://www.veol.hu/helyi-kek-hirek/2024/04/tettlegessegig-fajult-az-ajkai-tarsashaz-lakoinak-vitaja

Magyarországon négymillió ember él lakásban. Közgyűlésre ennél jóval kevesebben járnak, a közös képviselőkről pedig általában negatív kép el az emberek fejében. Emellett a lakásvásárlóknak csak kis része foglalkozik azzal, milyen társasházba is költözne be, és hogy ez milyen hatással van a lakása értékére. Miért van ez így? Szilber Szilviával, a Szilber Ingatlan Menedzsment tulajdonosával beszélgettünk. Cége országszerte több tucat társasházat kezel.

---

Forbes.hu: Bevallom, hogy bő egy évtizedes társasházi lakói pályafutásom alatt én sem jártam elég szorgalmasan közgyűlésre és lakásvásárláskor sem voltam teljesen tisztában a társasház állapotával. De gondolom, más is van ezzel így. Miért nem figyelünk eléggé ezekre a dolgokra?

Szilber Szilvia: Egyszerű a válasz. Azért, mert sajnos, soha, senki, nem hívta fel eddig erre a figyelmet! Az épületek avulásával egyre jelentősebbé válik a társasház, mint értékmódosító tényező, de az újépítésű házaknál is akadhatnak komoly buktatók. Ezekre érdemes figyelni, mert sok embert érint: négymillióan élnek lakásban Magyarországon.

Gondolj bele, a társasházak többsége már bőven elmúlt 10-15 éves. Én például 145 éves társasházat is kezelek. Folyamatosan figyelni kell a házak műszaki állapotát. Azt vallom, hogy ne várjuk meg a bajt, míg bármi beázik, leszakad, vagy épp csőtörés lesz, és akkor a szükséges minimumot költi rá a ház. Ez a reaktív megközelítés. Amikor mondjuk feltesznek egy szorító gyűrűt, egy gebót a sérült csőre. Pedig, ha már egyszer hiba volt, gyanakodni kell és az egészet átnézni. Olyat is láttam, hogy másfél méteren nyolc gebo volt fönt. Ilyenkor még mindig olcsóbb a második hiba után az egész érintett szakaszt kicserélni, szóval proaktívnak kell lennie a társasházkezelőnek. Egy másik példa, amikor 130 ezer forintért nincs megcsináltatva a kilyukadt eresz, akkor az leáztatja a homlokzatot. Ezután a homlokzat állványozása 1 millió 100 ezer forint, a veszélytelenítés 400 ezer, a területfoglalás 50 ezer,

és akkor máris csináltak egy másfél milliós munkát, egy nagyjából 130 ezer forintos kisebb javítás és a bádogos munka időben való megrendelése helyett.

Ezt ilyenkor a közös képviselő vagy a társasházkezelő intézi? Pontosan mi a különbség a két szerep között?

A közös képviselő egy választott tisztség, a társasházkezelés pedig egy szakma. A társasházi törvény határozza meg, hogy mi a közös képviselő, és mi a társasházkezelő feladata. Ha röviden akarnám megfogalmazni, akkor a közös képviselő a külső szolgáltatók felé képviseli a társasházat és az üzemeltetést intézi, valamint az ezekhez kapcsolódó elszámolásokat vezeti. A társasház kezelője pedig a hosszabb távú fejlesztéseket – például kazán- vagy liftfelújítás –tervezteti meg a szolgáltatókkal, majd versenyezteti, pályáztatja a vállalkozókat. Ha mindezt egy tapasztalat nélküli közös képviselőre bízzák (mert olyan is van, hogy ez a két feladatkör egy ember kezében van), akkor az nem fog olyan jól sikerülni. Talán ezért van, hogy sok ember úgy látja, a társasház kezelése náluk nem professzionális. Mert a társasházi felújítás teljesen más műfaj, mint a régebbi építésű házak üzemeltetése. 

A társasházkezelés szakmává bonyolódott. Sok szerteágazó területet kell összefogni jó menedzserként, és a közös képviselőnek is tisztában kell lennie a saját határaival. A régi, tíz hónapos OKJ-s képzés nem készített fel arra, hogy egyedül, építésvezetőként minden műszaki feladatot lemenedzseljen az ember. A közös képviselői munkához és a társasházkezeléshez is több éves szakmai gyakorlat szükséges, hogy valóban olyan döntéselőkészítő anyagokat tehessen le az üzemeltető a tulajdonosi közösség elé, ami jogilag, műszakilag helytálló, a többség érdekét szolgálja és pénzügyileg is finanszírozható.

Egyszer valaki azt mondta nekem, hogy „Szilvi, te vagy a társaskezelés Rolls-Royce-a”. Én meg mondtam neki, hogy nektek viszont nem Rolls-Royce kell, hanem egy megbízható Barkas, ami elvisz A-ból B-be.

Az kell, hogy mindenhol legyen egy stabil, alap pénzügyi tervezés, és aztán azt a műszaki tervek alapján a közös képviselő szépen végigzongorázza. Amikor meg jönnek a nagyobb felújítások, akkor bevonja a szakembereket: akár engem projektvezetőként, a műszaki szakértőt, a jogászt, a pénzügyi tervezésnél pedig a pénzügyi szakembert. De nem az év tizenkét hónapjában van szükség Rolls Royce-ra, hanem esküvőn, így nem kell egy kompetens ügyvéd egy társasháznak heti 10 órában. Hanem elég alkalomszerűen, akkor viszont a legjobb jogász kell.

Olyan ez, mint a cégvezetés, ott sem hiába vannak szakterületek szerint leosztva a pozíciók.

Igen, ahogy egy cégvezető is el tudja magát számítani és csődbe vinni a céget, ugyanígy csődbe tudnak mennek a társasházak is. Sajnos van rá példa, hogy végrehajtások indulnak ellenük, halasztódnak a felújítások, és végső soron csökken a lakások értéke is.

Gondolom, hogy a felújítások fontosságával, értéknövelő mivoltával sokszor maguk a tulajdonosok sincsenek eléggé tisztában.

Igen, sajnos a mi oldalunkról azt látom, hogy a lelkiismeretes és jó szakemberek sokszor kiégnek abban, hogy visszautasítást kapnak a tulajdonosoktól. Hiába készítik elő a felújításokat, a tulajdonosok egy része még nem elég tudatos abban a tekintetben, hogy hosszú távon kell gondolkodni, és úgy van vele, hogy ha ő már nem látja ezt az értéknövekedést, akkor nem is érdekli.

Volt olyan társasház, ahonnan te is lemondtál?

Sajnos igen. Ott konkrétan az történt, hogy az egyik lakó azt mondta nekem a haját tépve, hogy amíg ő él, itt aztán nem lesz felújítás, kopácsolás meg porolás. Ez a hölgy 46 éves volt akkor, a társasház pedig szó szerint életveszélyes. És én azt gondoltam, hogy nagyon sürgős intézkedés kell. Ugye ilyenkor karbantartási kötelezettsége van a háznak, és ha valami baleset történik, akkor a közös képviselő a felelős, ha nem tájékoztatta a tulajdonosokat a karbantartás szükségességéről. Ha tájékoztatta, és a tulajdonosok nem adták össze azt a pénzt, amivel ezt a felújítást meg lehetett volna csinálni, akkor meg a tulajdonosok a felelősek. Úgy gondoltam, hogy nem arra kellene a társasháznak 30 milliót elkölteni, hogy a függőfolyosó rázuhan valakire és kártérítést fizetnek, hanem a függőfolyosóra. De ezt nem voltak hajlandók összeadni, sem hitelt felvenni és azt mondtam, hogy én ennek a felelősségét nem szeretném vállalni.

Van olyan ismerősöm, aki azt mondta, ha meghallja azt a szót, hogy közös képviselő, összeugrik a gyomra, de inkább amiatt, mert a közgyűlésekről mindig az a benyomása, hogy senki semmit nem akar fejleszteni, mert drága. Az utóbbi tíz évben, amióta szakértői szemmel látsz rá a piacra, volt-e pozitív elmozdulás ezen a területen?

Sajnos még mindig sokszor van egy-egy ember, aki blokkolni tud egy egész felújítást. Ugyanakkor egyre több olyan, társasházkezeléssel foglalkozó vállalkozó van, aki igyekszik minél magasabb színvonalon szolgáltatni és segíteni a felújításokat.

Közben egyre több az új építésű ház is, ezeknek a menedzselése mennyivel komplexebb feladat, mint egy régié?

Egy újabb épületnél általában jóval több az üzemeltetési feladat az új berendezések és az új – például szigorú tűzvédelmi – szabályok miatt. Itt már nemcsak liftek vannak, hanem többek között öntözőrendszer, hőszivattyús fűtés, vagy épp életvédelmi rádiójeladó a mélygarázsban. Akár két tucat szolgáltatóval is tartani kell a kapcsolatot havi szinten. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy akár több mint húsz szolgáltató munkáját kell ellenőrizni, és ha valami nem, vagy nem megfelelően lett elvégezve, akkor rendesen elvégeztetni vele. Vagy egy másik példa: kimenni a helyszínre, ellenőrizni, hogy jogos-e a tulajdonos panasza, hogy a kertész a fűnyíró motorolaját odafolyatta a drága járdaburkolatra, és akkor ezt most ki fogja eltakarítani. Ez rengeteg munkaórát elvisz, amit be kell árazni. Rengeteg a nyilvántartás, és vannak havi, negyedéves, féléves, és szúrópróbaszerű  ellenőrzések is. A legutóbbi katasztrófavédelmi ellenőrzésre, amit az egyik házam kapott – nem viccelek – 15 centiméter vastag papírpaksamétát küldtem be, 18 hónapnyi adattal, mert azt kérték.

A lakásvásárlók mennyire vannak tudatában annak, hogy egy jó állapotú, karbantartott társasház az ő lakásuk értékét is növeli majd?

Nem mindenki, és ez bekapcsolt nálam egy küldetéstudatot, ezért is írtam meg a Lakásvásárlók kézikönyvét, hogy rámutassak: a jó társasházkezelés értékesebbé teszi a benne lévő ingatlanokat. Míg egy rossz kifejezetten értékteleníti. Egy családi háznál mindenkinek egyértelmű, hogy ha a tulajdonos hagyta lepusztulni, arra milliókat kell költeni, és sokkal kevesebbet ér, mint egy karbantartott ingatlan.

Ahogy öregszik az épületállomány, egyre nagyobb az esély arra, hogy lakásvásárláskor belebotlunk egy olyan ingatlanba, ahonnan aztán nehéz lesz kievickélni, vagy csak veszteséggel lehet kiszállni. Sokan keresnek meg úgy, hogy nagyon jelentős költségek merültek fel a társasháznál,

és amikor ő hitelt vett fel a lakásra 35 évre, akkor nem volt bekalkulálva, hogy több tízezres befizetések lesznek a felújítási igények miatt. Pedig vásárláskor az áralkuba mindezt be kellett volna számolni.

Melyek azok az értékmódosító tényezők, amikre nem figyelünk, pedig kellene?

A társasház pénzügyi helyzete, a műszaki állapot, a jogi helyzet és a belső szabályozás (szervezeti és működési szabályzat), de a menedzsment működése is ugyanilyen fontos.

A legegyszerűbb talán a pénzügyi helyzetet átlátni.

Igen, a társasház pénzügyi helyzetéből a legkönnyebb kiindulni: hogy megtakarítása vagy kölcsöne van-e a háznak, ezt könnyen tudja értelmezni mindenki. A műszaki állapotot mindig a pénzügyi helyzet függvényében kell vizsgálni.

Jó jel, ha van megtakarítás a társasház bankszámláján, vagy ha adtak be felújítási pályázatot.

Ha nyertes pályázat után már a kivitelezővel is megkötötték a szerződést, az egy még jobb helyzet. Itt az a probléma, hogy ha valaki lakást akar vásárolni, akkor nem jut hivatalos információhoz a ház műszaki állapotától. Merthogy a társasházak 99,99 százalékánál nincsen műszaki állapotfelmérés. Ez is a küldetésem egy fontos része, hogy minden társasházban központilag készüljön el egy műszaki állapotfelmérés, és amikor jön egy vevőjelölt, akkor azt el tudjuk érni.

Aki tudatos lakásvásárló és szeretne tájékozódni a társasház műszaki állapotáról, akkor nincs egy hivatalos dokumentum, amiben ez fekete-fehéren le van írva? Maximum megkérdezi a közös képviselőt?

Így van, de a közös képviselő csak a tulajdonosnak adhat információt, a vevőnek nem. És az a helyzet, hogy én is 2300 ingatlant kezelek. Gondolj bele, hogyha a lakások 10 százaléka eladó, az 230, és minden lakásra van 8-10 érdeklődő, vagyis vissza kell szoroznunk 2300-ra. Ha mindenkivel egy percet beszélek a ház műszaki állapotáról, akkor sem fér bele a havi munkaidőbe. A központi műszaki állapotfelmérés ezért is lenne fontos. Meg azért is, mert akkor a meglévő tulajdonosokat lehetne tájékoztatni arról, hogy 3-5-10 éven belül milyen felújítások szükségesek.

A törvényben előírtak szerint a közös képviselőnek egyéves tervet kell készítenie.

Ebben általában az üzemeltetési kiadások szerepelnek (szemétszállítás, villanyszámla stb.), a hosszabb távú felújítások forrásigénye nem. Részben azért sem, mert sokan nem értenek hozzá. Jelenleg egy három hónapos, 50 ezer forintért elvégzett online képzés után gyakorlatilag bárki kvalifikáltnak érezheti magát milliárdos ingatlanvagyonok kezelésére. Ez a frissen végzett társasházkezelő és a potenciális ügyfelek számára is félrevezető és veszélyes.

Említetted még a szervezeti és működési szabályzatok fontosságát. Ezekről mit kell tudni? És ez már kicsit összefügg a tulajdonosi összetétellel is.

Sok társasházban nincs szervezeti és működési szabályzat, vagy 20-30 éves, a ház alapításának idejéből való. Nyilván ez már nem felel meg a mai igényeknek és együttélési szabályoknak, ezért ezeket érdemes frissíteni. Maga a tulajdonosi összetétel is értékmódosító tényező: ha te Airbnb-ztetni szeretnél, meg én is, akkor mi nagyon jó szomszédai vagyunk egymásnak. Én is kezelek olyan társasházat, ahol csak Airbnb-típusú, rövidtávú lakáskiadás van. Ha olyan társasházban vásárol valaki lakást, ahol mondjuk ügyvédi iroda, fogászat, nőgyógyászat – nagyon sok ilyen szolgáltató betelepült társasházi ingatlanokba – működik, akkor ők jó szomszédai egymásnak. De ha egy hétlakásos társasházban hat lakásban ügyfélforgalommal járó üzleti tevékenység zajlik, akkor oda, ha a nyugdíjas éveit szeretné valaki eltölteni, nem javaslom, hogy beköltözzön. Mindig tudni kell, ki a tulajdonosi kör, hogy ki lakik ott, mire használják az ingatlanokat.

És akkor ehhez jön még értékmódosító tényezőként a proaktív menedzsment, ahogyan korábban mondtad.

Fontos a szakértő menedzsment, és az is, hogy a tulajdonosok megértsék: ha nem áldoznak anyagi erőforrásokat, akkor nem lesz szakértő közös képviselőjük. Olyan lesz, aki reaktív működéssel felrakja a sebtapaszokat, de közben szép csendben tönkremegy a ház.

A tulajdonosoknak pedig saját érdekükben fontos eljárni a közgyűlésekre, részt kell venni a döntéshozatalban, kommunikálni a közös képviselővel. 

Milyen lehetőségetek van a tulajdonosokkal tényleg ennek megfelelően kommunikálni? Az évi egy rendes közgyűlésen átadott információkon túl hogy tudjátok növelni a tudatosságukat, hogy nem foltozgatjuk a csöveket, hanem inkább a baj elé menve időben kicseréljük?

Én már élvezem annyira a tulajdonosi közösségek bizalmát, hogy rám van bízva, hogy milyen felújítások, javítások szükségesek, és természetesen be is számolok ezekről. Ezért egyre ritkább a váratlan helyzet, mert a jól karbantartott házban nincs váratlan helyzet. Maximum viharkár. Ami nincs jól karbantartva, ott állandó váratlan helyzetek vannak és költséges javítgatás. Ahol a három-, vagy akár tízéves terveket is megfinanszírozták a tulajdonosok, ott csináltattunk műszaki diagnosztikát, látják előre a terveket, gyűjtjük rá a pénzt, több évvel előre. Ott „csak” teszem a dolgomat, lejátszom a kottát, mindenki mindent előre tud, hogy mi fog történni. Mindenki tudja, hogy azért fizetünk 130 forintot tulajdoni hányadonként pluszban havonta, mert ebből lesz négy év múlva hőmennyiségmérő csere, amit lakástakarék számlán gyűjtünk A társasházak kincstárjegyet vásárolhatnak állami tőkegaranciával, a társasházaknak ez az egyetlen befektetési lehetőségük. Tavaly nyáron volt olyan házam, aminek 12,8 százalékos kamatozású kincsárjegyet vásároltunk a megtakarításukból.

Ez magánbefektetői szemmel sem rossz kamat.  

Bizony. És arra a pénzre szükség is lesz, mert 40 millió forint lesz a tetőfelújítás, amit ez az előrelátó közösség a megtakarításából és kedvezményes, állami kamattámogatott hitelből, valamint önkormányzati pályázati támogatásból finanszíroz majd. 

Forrás: https://forbes.hu/penz/ingatlan-tarsashaz-kozos-kepviselo-kozgyulas-szilber/

Fejenként 44 forint a liftezés ebben a fura házban, amit egykor kormánytagoknak és katonatiszteknek építettek, de mára divatboltok, kávézók és co-working irodák otthona.

Sok helyen állnak furcsa épületek a világban, miért pont Vietnám, és annak kilencmilliós metropolisza, Ho Chi Minh City (az egykori Saigon) lenne kivétel ez alól. Nem is kivétel, elég átlapozni az alábbi mini galériát az első kerületben, a Nguyen Hue utca 42. alatt álló Cafe Apartment-ről.

Eredetileg a hatvanas évek közepén építették ezt a kilencemeletes apartmanházat, ami számos átalakulás után mára kávézók (innen a név), divatüzletek, szépségszalonok, angol stílusú teaházak, co-working irodák színpompás elegyévé vált. Nem csoda, hogy szívesen keresik fel a turisták, mert kívül-belül elég rendhagyóan néz ki. Belülről például az alant húzódó sétálóutcára nyílik kilátás.

Kezdetben kormánytagok és katonatisztek szállásának építették a házat, később a haditengerészet tisztjei költöztek be, majd Saigon bukása után a lakások egy részét hajógyári munkásoknak utalták ki.

A tulajok csak 2010 után kezdték felkarolni a Cafe Apartment koncepciót, ám az onnantól gyorsan életre kelt: ma baristák sürgölődnek ott, tehát finom is a kávé, nem csak egyszerűen van.

Mint oly sok mindent Ázsiában, a Cafe Apartment-t is a legjobb sötétedés után felkeresni, amikor kivilágítják a környékkel együtt. Ha tényleg felkeresnéd személyesen – vagy valamilyen csoda folytán pont Vietnámból olvasod ezt –, akkor a sétálóutcáról a Fahasa könyvesbolt bal oldalán lévő bejáratot keresd.

Odabent mehetsz lépcsőn vagy lifttel, az utóbbi személyenként 3000 vietnámi dongba kerül, ami kőkemény 44 forint. Odabent aztán a legtöbb üzlet vagy kávétó visszafizeti a lift árát, ha vásárolsz náluk.

Ha pedig bejártad az épületet, felfedezheted a felkapott Nguyen Hue utca többi részét is, ahol a francia gyarmati időkből származó koloniális épületek (Rex Hotel, Operaház, Népi Bizottság) és modern csodák (mint a Bitexco-torony) is várnak, és ahol a forgatagban helyiek és turisták keverednek.

Forrás: https://roadster.hu/ez-a-vietnami-tarsashaz-ugy-nez-ki-akar-egy-szines-hirdetooszlop