A rezsiszabályok átírását követően kisebb roham indult, sokan akarnak társasházzá alakulni. Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokban egy mérőórát használnak a lakások. Eddig nem volt gond, szétosztották a költséget, az új szabályok alapján viszont nagyon megdrágul a rezsi, hiszen csak egy mérőórára jár a rezsicsökkentett limit. Ahhoz, hogy minden lakás egyedi mérőórát kapjon, társasházzá kell alakulni. Ez nem egyszerű folyamat, akár hat-nyolc hónapig is eltarthat. Sok az adminisztrációs nehézség, nem csoda, hogy a lakók az elmúlt tíz-húsz évben nem indították el a procedúrát. Emellett gond lehet a helyi önkormányzatok építési szabályaival is, mivel az agglomerációs településeken úgy igyekeztek fékezni a beköltözők számát, hogy bizonyos telekmérethez kötötték az új építésű házak számát. Sok építési vállalkozó úgy kerülte meg a szabályt, hogy osztatlan közös tulajdonként adta el a lakásokat, így kisebb telekre többet is fel tudtak húzni. Most nemcsak a régen épült, többgenerációs családi házak, hanem az újak esetében is engednie kellene az önkormányzatoknak ahhoz, hogy társasházzá alakulhassanak. Nincsenek könnyű helyzetben az önkormányzatok, a helyi polgármesterek szerint az ilyen ingatlanok legalizálásával veszélyes precedenst teremtenének.
Molnár Andrea Budakalászon él egy háromlakásos, osztatlan közös tulajdonú ingatlanban. A helyi építési szabályzat (hész) szerint a telekméret függvényében ötszáz négyzetméterenként egy lakás alakítható ki.
„Nagyon sokan költöztek ki az elmúlt években Budapestről, ezzel a szabállyal igyekszik az önkormányzat a túlnépesedésen enyhíteni. Helyi lakosként támogatom” – mondta.
Nem érti viszont, hogy miért kell a szabályt a már meglévő ingatlanokra is alkalmazni, miért nem lehet kivételt tenni a helyi szabályok alól a már megépült lakások esetén.
„Háromlakásos házban lakom, már amikor ideköltöztem, akkor is a jelenlegi állapot állt fenn. Az ingatlanhoz azonban csak 689 négyzetméteres telek tartozik, emiatt nem tudunk társasházzá alakulni” – mondta.
Pedig ő társasházaknak könyvel, a másik lakó pedig társasházi közös képviselő. „Rengeteg társasház-alapítást csináltunk, ismerjük a rendszert. De most meg vagyunk lőve, mert a helyi önkormányzati szabályok miatt esélyünk sincs arra, hogy társasházzá alakuljunk” – mondta. Eddig havi negyvenezer forint volt a gázszámla, most úgy számol, hogy havi 180-190 ezer forintra fog nőni.
Andrea katás vállalkozó, őt is érinti a jogszabályváltozás, emiatt a költségei nőni fognak, mert átalányadózásba kell átmennie, vagyis kisebb lesz a jövedelme, és még hitel is van az ingatlanon. Ehhez jön még a többszörösére emelkedő rezsiszámla. Úgy érzi, elkeserítő helyzetben van.
Sok a rezsi? Alapíts társasházat!
Azoknak a többgenerációs családoknak, akik többlakásos házban laknak, de csak egy mérőóra van, Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter azt javasolta a július 30-i kormányinfón, hogy alapítsanak társasházat. A Telex.hu tudósítása szerint a tárcavezető azt mondta, hogy a rezsiáraktól függetlenül is jelentősen nő az ingatlanok értéke, ha külön albetéten vannak. A miniszter arról is beszélt, hogy a társasházi ügyeket soron kívül fogják vizsgálni a földhivatalokban. Csakhogy igen hosszú és költséges az idáig vezető út.
Kővári Ibolya Budapesten él. Nincs jogi akadálya a társasház-alapításnak, mivel elmondása szerint nagy, 440 négyszögöles telekkel rendelkeznek. „Egyszerűen csak fel vagyok háborodva, hogy az általunk nagy nehezen, tizenhat év alatt felépített házunkra teljesen új dokumentációt kell készítettünk ahhoz, hogy beadhassunk a kérvényt” – mondta a Szabad Európának. Ibolya szerint hiába vannak meg az eredeti tervrajzok a hetvenes évekből, azt nem fogadják el a földhivatalban.
„Pedig semmit sem változtatunk az évtizedek alatt, az ingatlan az eredeti állapotban van, a tervrajzok szerint épült” – tette hozzá. Most mégis arra kötelezték, hogy új tervrajzot készíttessen, és digitális formában adja be a hivatalhoz. Kaptak is ajánlatot, 360 ezer forint plusz áfa. Erre jön még rá az ügyvéd díja és az eljárás egyéb költségei, a végösszeg a félmillió forintot súrolja.
A két testvérpár által épített házban külön lakrészben két hetven év feletti nyugdíjas él, nehezen tudják a kért összeget előteremteni. „További gond, hogy az utcában a házszámok nincsenek rendezve. A különböző hivatalokban keveredve vannak nyilvántartva a házszámok. Van, ahol házszám /B, van ahol /C-ként tartanak minket nyilván” – mondta.
Eddig gond nélkül osztották meg a rezsit, mert mindkét lakás ugyanakkora alapterületű, de a rezsinövekedés miatt a limit fölé kerülnek, ez pedig nagyon megdrágítja a fűtést. Mindenképpen szükségük van a két mérőórára, eddig ugyanis ötszázezer forint volt a két lakás gázszámlája éves szinten, de úgy számol, hogy ha tíz százalékkal kevesebbet fűtenek, akkor is kétmillió forintra fog ugrani az éves gázszámla.
Roham indult
„A rezsicsökkentés szabályainak változása következtében jelentősen megnőtt az érdeklődés és az igény a társasház-alapítás lehetősége iránt” – mondta a Szabad Európának dr. Pojják Eszter ügyvéd. Elmondása szerint a társasház-alapítás alapvető követelménye, hogy az adott ingatlanban legalább két lakás vagy egy lakás céljára szolgáló egység (helyiség) és egy nem lakás céljára szolgáló egység (például garázs, tároló, egyéb helyiség) kialakítható legyen.
Pojják Eszter szerint a már meglévő osztatlan közös tulajdonú lakóingatlanoknál több előkérdés is felmerül, ezek két csoportra oszthatók: földmérési-térképészeti kérdések és a helyi önkormányzatnál a helyi építési szabályzatnak és az önkormányzati rendeleteknek, beépíthetőségnek és a tervezett oszthatóságnak való megfelelés – a rendeltetésváltozás lehetőségének vizsgálata mellett.
Az ügyvéd szerint amennyiben a fenti kérdések tisztázása megtörtént, és azok alapján nincs akadály, úgy földmérő megbízását és a vonatkozó földmérői feladatok elvégzését követően kerül sor a társasház alapító okiratának elkészítésére, aláírására, ellenjegyzésére és az illetékes földhivatalba történő benyújtására. A földhivatalok a benyújtástól számított hatvan nap alatt intézkednek a társasház bejegyzése iránt, soron kívüli kérelem esetében az ügyintézési határidő harminc nap.
„Tapasztalatom szerint a teljes eljárás hat-nyolc hónapig is eltarthat a földmérő megbízásától a társasház bejegyzéséig” – mondta az ügyvéd. A társasház-alapítás előtt tisztázandó körülmények körében is kiemelendő, hogy sokszor eltér a földhivatali térképen feltüntetett állapot a valóságtól, esetleg nincs használatba vételi engedély, vagy valamilyen oknál fogva nem lehet kiadni a megfelelő tartalmú hatósági bizonyítványt – mely kérdéseket orvosolni kell.
„Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok társasházzá alakítását sokan tíz-húsz éve halogatják. Számos esetben most derülnek ki az ingatlanokkal kapcsolatban korábban nem rendezett olyan kérdések, amiket meg kell oldani ahhoz, hogy elindulhasson a procedúra” – tette hozzá.
Ha sikerül is a társasházat megalapítani, akkor külön gáz- és villanyórákat kell felszerelni, csöveket és vezetéket kell vezetni. További költség a hálózat kiépítése és ismételt engedélyeztetése. Ezek további százezer forintokkal terhelik meg a családi kasszát, és hosszú hónapokig tartanak.
A Szabad Európának nyilatkozó szakértők szerint optimista esetben egy év alatt lehet elkészülni ezzel a beruházással, vagyis aki ma nekikezd a társasház-alapításának, majd az új mérőórák kiépítésének, az csak jövő nyár végére lesz jogosult a személyes rezsicsökkentett limitre.
Bajban az önkormányzatok
Az elmúlt napokban több Budapest-környéki település vezetőjével, főépítészével beszélgettünk, akik név nélkül nyilatkoztak. Általánosságban elmondható, hogy az elmúlt években rengetegen költöztek ki a főváros körüli agglomerációba.
Ez rengeteg nehézséget jelent az ottlakóknak, hiszen megnőtt a gépjárműforgalom, nincs elég hely az óvodákban, iskolákban, nyáron nincs víz, mivel jórészt az önkormányzatoktól független infrastrukturális fejlesztések nem tartottak lépést a lakosságszám-emelkedéssel.
A helyi építési szabályzat (hész) övezetenként meghatározza, hány lakásos ingatlan építhető, mekkora a telek beépíthetősége, a zöldterületigény, mekkora lehet az épületmagasság, homlokzatmagasság stb. Ezzel igyekeznek a települések lassítani a lakosságszám növekedését.
Az agglomerációban a fő gondot egyre inkább azok a lakásegyüttesek jelentik, amelyeknél egy trükkel – a lakrészek osztatlan közös tulajdonban vannak, nincs is külön tulajdoni lapja a lakásoknak, a lakások nem önálló ingatlanok – több „lakást” építenek, mint amit az építéskor hatályos hész megenged.
„Ezeket sajnos a vevők annak ellenére megveszik, hogy tudják, nem teljesen kerek a történet. De még mindig olcsóbban jutnak hozzá egy-egy ilyen lakrészhez, mint Budapesten ugyanennyi négyzetméterhez. Ezért aztán van rá kereslet” – mondta egy település főépítésze.
Szerinte ha ezeket utólagosan legalizálják a hész módosításával, az nagyon veszélyes precedens lenne, és nem utolsósorban káoszt okozna. „Hiszen ezeket a trükkös házakat a város legkülönbözőbb pontjain építették, ha ehhez igazítanánk az új hészt, vagy ennek megfelelően módosítanánk a régit, az értelmetlenné tenné az övezeti besorolást, lényegében a városfejlesztési koncepció, stratégia összeomlana, ráadásul legitimálná az önkormányzat a mindenkori jogszabályok kijátszását” – tette hozzá.
Egy kisváros polgármestere szerint mivel sokan jogellenesen kijátszották a vonatkozó rendeleteket, semmiképpen nem tartaná jogosnak és erkölcsösnek az ilyen társasházak legalizálását.
Egy konkrét példa a település életéből: a tervek szerint megépült egy kétlakásos társasház, és miután a kivitelező megkapta a használatba vételi engedélyt, négy lakást alakított ki rajta. „Nem hiszem, hogy az ilyen jellegű szándékos csalásokat legalizálnunk kellene” – mondta a polgármester.
Az önkormányzatok azért is vannak nehéz helyzetben, mert 2015-ben a kormány megalkotta az egyszerű bejelentés intézményét. E szerint a legfeljebb háromszáz négyzetméter összes hasznos alapterületű lakóépületek esetében csak bejelentési kötelezettsége van az építtetőknek, nem kell engedélyt kérni sem az építési hatóságtól, sem az önkormányzattól.
Mohó ingatlanfejlesztők
„A növekvő rezsiköltségek miatt várható társadalmi, szociális válsághelyzeteket mindenképpen kezelni kell, erre Budakalászon különösen nagy figyelmet fordítunk” – közölte a budakalászi önkormányzat. Szerintük ezt elsősorban szociális intézkedésekkel és nem a lazább településrendezési vagy településtervezési szabályokkal kell megoldani.
Lapunknak küldött válaszában az önkormányzat kiemelte: Budakalászon egy kertvárosias lakóterületen, amely alapvetően laza beépítésű, nagyon gyakori, hogy telkenként egy főrendeltetésű épület és azon belül legfeljebb két lakás elhelyezését teszi lehetővé a HÉSZ, és ezt akár teleknagysághoz, telekszélességhez is kötheti.
Így érhető el, hogy a település ne váljon túlzsúfolttá. A nagyobb lakásszámot lehetővé tevő szabályozás esetén ugyanis számolni kell a település lakosságnak jelentős növekedésével, amit azzal arányban kell megfontolni, hogy a település műszaki infrastruktúrája (utak, tömegközlekedés, közművek, zöldterületek) és humán infrastruktúrája (nevelési, oktatási, kulturális, egészségügyi és igazgatási intézmények) mekkora települési lakosságot tud megfelelő színvonalon ellátni.
Szerintük emiatt belátható, hogy a telkenként elhelyezhető rendeltetési egységek, lakások számának szabályozása közérdek.
Amennyiben a HÉSZ egy övezetben a telken elhelyezhető lakások számát szabályozza, úgy a megengedettnél több lakásra vonatkozó igazolás nem adható ki. A szabálytalanul létrehozott lakóegységekre kiadott esetleges elfogadó nyilatkozat új építés esetén is kibúvót teremtene: a használatba vétel építéshatósági tudomásulvétele után azonnal több lakásossá lehetne átalakítani az épületet.
„További probléma, hogy a lazább szabályozással nem lehetne kordában tartani az ingatlanfejlesztők mohóságát sem, ennek következményei az agglomerációban különösen szembetűnők” – írta az önkormányzat annak kapcsán, hogy miért nem tér el a jelenlegi előírásokkor, ha valaki társasházat szeretne alapítani, de nem tud a helyi előírásoknak megfelelni.
Forrás: https://www.szabadeuropa.hu/a/hiaba-tanacsolta-a-miniszter-idoigenyes-draga-es-sokszor-lehetetlen-a-tarsashaz-alapitas/31983633.html
