A társasházak energiahatékonysági problémáinak részleges megoldása nélkül sem az energiaszegénység, sem a klímakatasztrófa ellen nem lehet hatékonyan fellépni – hangsúlyozzák a szakértők.

A magyarországi épületek alig 5 százaléka többlakásos épület, ám ezekben az ingatlanokban lakik a magyar lakosság 40 százaléka. Ezek az épületek felelősek hazánk teljes végső energiafelhasználásának hat százalékáért. – áll a Knauf Insulation és a Projectdoctor Kft. közösen kiadott közleményében.

Jelenleg a háztartások évi 4 milliárd köbméter földgázt fogyasztanak közvetlenül és a távhőszolgáltatáson keresztül. Az utóbbi négy év energiahatékonysági felújításai során megtakarított évi kétmilliárd köbméter földgáz jelenlegi értéke 3200 milliárd forint.

A Knauf Insulation szakembereinek tapasztalatai azt mutatják, hogy a panelfelújítási programban résztvevő lakóházak esetében a fűtési költségek 25-30 százalékkal csökkentek az épület szigetelése után. Abban az esetben, ha az ingatlanban nyílászáró-korszerűsítés is történt, akár 35-50 százalékot, és fűtéskorszerűsítéssel még akár újabb 20-25 százalékkal többet is megtakaríthatnak az ott élők a rezsiköltségen. A számok jól tükrözik a társasházak energiahatékonysági fejlesztésének fontosságát.

A társasházi felújítások egyik nehézsége, hogy a lakástulajdonosoknak közösen kell döntéseket hozniuk, ami jóval több szervezési, egyeztetési munkát igényel. Emellett a társasházakban élőket anyagi és szervezési problémák is visszatartják a teljes körű felújítástól. Ennek ellenére azért van felújítási hajlandóság: elsősorban a szigetelésre másodsorban a gépészet megújítására költenek a lakóközösségben élők.

„A Magyar Energiahatékonysági Intézet tanulmánya szerint a piaci árak alapján a felújított és a felújítatlan ingatlanok négyzetméter ára között akár 50 százalék is lehet az eltérés. A saját tapasztalataink azt mutatják, hogy amíg egy lakás tulajdonosa 500 ezer forintot költött energiahatékonysági felújításra, az háromnegyed év alatt jelentős ártöbbletet eredményez. Vagyis 500 ezer forint felújítási ráfordítással akár 1,5-2,5 millió forint, 1,5 milliós ráfordítással akár 4-5 milliós árnövekedést is elérhetnek az ingatlantulajdonosok” – mondta Czabarka Mihály, a társasház-felújítások teljes körű lebonyolításával foglalkozó Projectdoctor Kft. ügyvezetője.

„A lakástulajdonosok és társasházak nyitottak az újszerű technológiákra, éppen ezért kiváló lehetőség a fújható szigetelés akár a dupla héjú lapostetők, akár átszellőztetett homlokzat esetében. Ma már a globális felmelegedés miatt elsősorban lakóépületeink hűtéséhez használunk el drágább energiát. Ahhoz, hogy egy Celsius fokkal csökkentsük a belső hőmérsékletet háromszor annyiba kerülő energia szükséges, mint egy Celsius fokkal növelni azt” – mondta Aszódy Tamás a Knauf Insulation ügyvezető igazgatója. „Érdemes tehát energetikai korszerűsítésre költeni még most, mert a jelenlegi tendencia szerint az építőipari árak nem fognak csökkenni, sőt a közeljövőben akár 35 százalékos növekedés is prognosztizálható” – tette hozzá a szakember.

A jól szigetelt társasházakban a lakás is többet ér

Egy nemrég végzett célzott felmérés szerint a közel nulla energiaigényű (BB energetikai besorolású) otthonok több, mint 50 százalékkal érnek többet, mint a hasonló adottságú, de a legrosszabb energiahatékonyságú osztályba (JJ) tartozó épületek

Az alapvető trendek megegyeznek a községek, megyeszékhelyek és városok esetén: a jó energiahatékonyságú épületek ára magasabb. Minél magasabb a helyi lakáspiaci árszínvonal, annál vonzóbbak lehetnek az energia-hatékonysági beruházások a várható értéknövekedés szempontjából is.

Európa közös célja az energiahatékonyság

Az Energiahatékonysági Kötelezettségi Rendszer (EKR) a társasházak számára vissza nem térítendő támogatást biztosít a termikus felújítások (homlokzati és födémszigetelések) és a fűtéskorszerűsítés-kazáncsere együttes elvégzése esetén. Az Európában már 16 tagállamban sikerrel alkalmazott rendszer lényege, hogy a kötelezett energiakereskedőknek olyan programokat kell bevezetniük és olyan intézkedéseket kell végrehajtaniuk az abban részt vevő országoknak, amelyek a végfelhasználó oldalán igazolt energiamegtakarítást eredményeznek. Az EKR hazánkban is kiszámítható forrást tud nyújtani a hőszigeteléssel is érintett társasházi lakóépületek felújításához. Az EKR célja, hogy támogassa azokat az energiahatékonysági beruházásokat, amelyek segítségével csökkenthető hazánk szén-dioxid kibocsátása. A fogyasztók által elért energia-megtakarításokat auditorok ellenőrzik és tanúsítják.

Kutatók körében ma már széles körű konszenzus van arról, hogy a lakóépületek energiahatékonysága a klímacélok elérésének kötelező és egyik leginkább költséghatékony eszköze, ami az energiamegtakarításon és kibocsátáscsökkentésen kívül számos kedvező hatással is jár. Ennek a támogatási rendszernek is köszönhetően tudta vállalni Magyarország, hogy 2050-ig eléri a teljes karbonsemlegességet.

Forrás: https://nrgreport.com/cikk/2022/05/28/rengeteget-energiat-sporolhatnak-a-tarsashazak-lakoi-is/

Napjainkban Magyarországon is egyre több otthon rendelkezik saját napelemes rendszerrel, de a telepítések eddig többnyire családi házak tetőin valósultak meg. A társasházak a jogi, műszaki nehézségek és a támogatások hiánya miatt jóval később és ritkábban vágtak ilyen fejlesztésbe, bár kicsit nehezebben, de számukra is adott a lehetőség, hogy akár közös napelemes rendszert létesítsenek a tetőn. Mielőtt azonban belevágnak, érdemes több szempontból is alaposan átgondolni a tervezett beruházást – mondta Czabarka Mihály, társasház-felújítási stratéga a Portfolio-nak.

Fontos a tervezés

Ha egy társasház közös napelemes rendszert kíván létesíteni, első lépésként meg kell vizsgálni az épület saját egyedi adottságait, a beruházás szempontjából releváns feltételrendszerét. A ház energetikai állapotát és a szükséges fejlesztéseket, állagmegóvási felújításokat egy úgynevezett kezelési-felújítási tervben célszerű rögzíteni, amely felméri, hogy életciklusában aktuálisan hol tart a ház, milyen szerkezetekkel, berendezésekkel van ellátva, és azt, hogy ezeknek a használatkész karbantartása, szinten tartása érdekében hosszabb távon milyen korszerűsítések, felújítások szükségesek. Ebben fel lehet állítani és elhatározni egy sorrendet is, amely akár 5-10 évre előre is meghatározza, hogy mikor, mihez kellene hozzányúlni, mire kellene forrásokat gyűjteni.

A gyakorlatban azonban a szakértő szerint a társasházak ritkán rendelkeznek ilyen tervvel, és többnyire nem terv szerinti felújításokat folytatnak. Sokkal jellemzőbb, hogy reaktív módon, valamilyen esemény hatására történik egy-egy korszerűsítés, például tönkremegy a kazán, vagy megjelenik egy pályázati lehetőség, és az is előfordul, hogy valamelyik szolgáltató, az önkormányzat, az építési hatóság írja elő, vagy végső soron az adóhatóság hajtja be az elmaradt javítást.

Amennyiben születik is kezelési-felújítási terv, azon rendszerint a már meglevő szerkezetek, illetve berendezések karbantartása, javítása, felújítása szerepel a társasház-felújítással kapcsolatos teendők között, a korábban pedig itt még nem létező napelemes rendszerek létesítése pedig nem igazán van fókuszban. Ahhoz, hogy egy társasházban felmerüljön saját naperőmű telepíttetése, az ingatlannak, vagy maguknak a tulajdonosoknak energetikai-környezeti szempontból általában el kell érnie egy bizonyos fejlettségi szintet, avagy meg kell nyílnia valamilyen támogatási lehetőségnek, ami ösztönzi, hogy a házon belül közösségi tervezés induljon. És persze azzal kapcsolatban is erősen ajánlott előzetesen tájékozódni, hogy a helyi áramszolgáltató, illetve a hálózata egyáltalán be tudja-e fogadni a tervezett napelemes rendszert – hangsúlyozza Czabarka Mihály, társasház-felújítási szakértő.

Saját vagy közös?

A beruházás megkezdése előtt mindig fel kell tenni azt a kérdést is, hogy a napelemes rendszert pontosan minek a kiszolgálására is kívánjuk létrehozni. A társasházon belüli közös energiafelhasználás (például lépcsőházvilágítás, lift, keringető szivattyú, szellőzők, stb) összességében nem feltétlenül olyan nagy, hogy ezen igény fedezésére üzletileg életképes módon napelemes rendszert lehessen létesíteni. A lakások energiafogyasztása már nagyságrendileg nagyobb tétel, mint a közös. E ponton érdemes megkülönböztetni az úgynevezett társasházi, valamint a lakásszövetkezeti formában működő épületfenntartásra létrejött szervezeteket,

ELTÉRÉS MUTATKOZIK UGYANIS KÖZÖTTÜK A TEKINTETBEN, HOGY MIT TEHETNEK MEG ÉS MIRE SZERZŐDHETNEK JOGILAG.

– hívja fel a figyelmet a szakértő. A cégekhez hasonlóan önálló jogi személyiséggel rendelkező lakásszövetkezetek szerződhetnek háztartási méretű kiserőmű létesítésére, a szükséges mérőóra telepíttetésére és a megtermelt áram szolgáltatónak való értékesítésére (míg az áramot a hálózatból „vissza”vásárló fél nem feltétlen a lakásszövetkezet lesz, hanem például ennek lakástulajdonosai). A társasház esetében kisebb a mozgástér, mert nem rendelkezik önálló jogi személyiséggel. Ekkor például egy második, párhuzamos belső villamos hálózat létesítése kínálhat megoldást, a tulajdonosok pedig ezen keresztül, illetve valamilyen „okos” elosztó, mérő alkalmazás segítségével kaphatnak a megtermelt zöldáramból.

Ha a napelemes rendszer nem kerül közös tulajdonba, hanem valamelyik tulajdonos maga valósít meg ilyet saját lakásának, üzletének villamosenergia-ellátására, ahhoz nem kell a 100 százalékos tulajdoni hányad jóváhagyása. Ez esetben egyszerű többségi döntés is elegendő például arról, hogy hozzájárulnak-e a tető ily módon való kizárólagos használatához. Ez az út valószínűleg könnyebben járható, mintha társasházi saját beruházásban egy 100 százalékos hozzájárulást igénylő, a „rendes gazdálkodás körét meghaladó”, közös döntés nehézségeiről lenne szó, viszont ekkor nem a ház a beruházó, csak hozzájárul ahhoz (ez igaz arra az esetre is, ha egy harmadik személy, például egy szolgáltató vagy energiaközösség létesíti a rendszert).

Nem várt nehézségek

Ha egy társasházban felvetül egy közös napelemes rendszer létesítésének ötlete, mindig bekapcsol az a detektor, amely azt mondatja, hogy „de hát nekünk fontosabb feladataink is lennének” – fogalmaz Czabarka Mihály. Például, hogy „rendbe kellene tenni a lépcsőházat”, „kellene költeni a homlokzatra”, vagy éppen „fel kellene újítani a lepukkant, életveszélyes villamos hálózatot, vagy a tetőt”. Ez utóbbiak a napelemes rendszer létesítéséhez is lényegesek lehetnek, hiszen az is ezt a hálózatot használhatja, vagy éppen ide kerülnek a napelemek, vagyis e kapcsolódó beruházásoknak is elő kell teremteni a forrását.

A társasházaknál a napelem elhelyezésére rendelkezésre álló tetőfelület mérete is behatárolja a lehetőségeket, hiszen míg a családi házaknál általában elfér annyi napelem a tetőn, amennyi elláthatja a tető alatt lakók teljes éves fogyasztását, addig a társasházaknál ez többnyire nem lehetséges. Ilyenkor mindig kérdés az is, hogy valójában mire alkalmas a ház teteje műszakilag, illetve hogy mennyire van tele műtárgyakkal. Továbbá, a telepítés helyszínéül szolgáló tetőnek nem csak hogy alkalmasnak kell lennie az ezzel járó teher elviselésére, de mivel a napelemek mintegy 25 éves várható élettartammal rendelkeznek, ekkora használati időszakot is kell biztosítani a tetőn, úgy, hogy közben lehetőleg ne legyen szükség a tető javítására sem, mert akkor a napelemes rendszert is el kellene bontani.

További nem várt nehézségeket okozhat, ha nem tisztázott, hogy kié is a tetőfelület. Ha valamelyik tulajdonos megvásárolta az érintett lapostetőfelületet, avagy ha közgyűlés kizárólagos használati jogot biztosított már az egyik lakónak a tetőn, az ellenállást tud okozni a fejlesztéssel szemben, illetve elbizonytalaníthatja az érintetteket – különösen, ha a jogi státusz dokumentálása sem egyértelmű.

Az előzetes elképzeléseket az is át tudja írni, hogy míg meglévő berendezések felújításához elegendő egy határozatképes társasházi közgyűlésen jelenlevők sima többségével hozott döntés, addig

EGY, A HÁZBAN KORÁBBAN NEM LÉTEZŐ ÚJ BERENDEZÉS, PÉLDÁUL NAPELEMES RENDSZER TELEPÍTÉSE ESETÉBEN EZ 100 SZÁZALÉKOS TULAJDONI HÁNYADOT, TEHÁT AZ ÖSSZES TULAJDONOS HOZZÁJÁRULÁSÁT IGÉNYLI.

Sokszor már önmagában ez a tény is képes megakasztani a folyamatot, hiszen a 100 százalékos hozzájárulás követelményének teljesítését gyakran egyszerűen esélytelennek tartják az érintettek – mondja a szakember.

Mi lesz a megtermelt zöldárammal?

Egy közös, például napelemes rendszer létesítésének költségeihez a tulajdoni hányad szerint kell hozzájárulnia az érintetteknek (nyilván az esetleges támogatást, hitelt is figyelembe véve). Ez az alapterülettel arányos, tehát minél nagyobb a lakás, annál nagyobb a szavazati aránya és a hozzájárulási igénye a beruházásokhoz.

A közös rendszer által termelt áram felhasználásának lakások közötti elosztását többféleképp meg lehet határozni. Ez lehet arányban a tulajdoni hányaddal, tehát az alapterülettel, hiszen nagyobb lakásnak nagyobb a világítási költsége, fűtési igénye, de nem feltétlen kell ezt az arányosságot érvényesíteni: ha egy kisebb lakásban többen laknak, vagy bizonyos lakásokhoz több nagyobb fogyasztó tartozik (például klíma, elektromos töltő), az felülírhatja az előbbi megközelítést. A felhasználható mennyiségeket így nem kizárólag egyforma mennyiségben lehet meghatározni, a vonatkozó felhasználási (és költségelosztási) szabályokat pedig a társasház szervezeti és működési szabályzatának kiegészítésével lehet rögzíteni.

Magára az elosztás kivitelezésére is többféle technikai megoldás létezik. Ezek egyike egy olyan, az ipari vagy irodai létesítmények szünetmentes hálózataihoz hasonló párhuzamos saját hálózat kiépítését foglalja magába, amely folyamatosan méri a napelemes rendszer termelését és a fogyasztást, és intelligens vezérléssel szabályozza azt, hogy a termelés, illetve a lakások energiaellátása mikor honnan, illetve hova történjen. Ezt a jogi és műszaki kihívások miatt nem olyan egyszerű kivitelezni, de kétségkívül megoldható.

Az energiaközösségek piaca Magyarországon még gyerekcipőben jár, és Czabarka Mihály elmondása szerint

A SZAKMA EGYELŐRE MÉG INKÁBB CSAK VIZSGÁLJA A TÁRSASHÁZAK SZÁMÁRA ADOTT LEHETŐSÉGEKET,

de ezek alapján az sem kizárt, hogy a napelemekkel termelt villamos energiát vagy annak egy részét nem a lakások vagy a szolgáltató, hanem egy másik fogyasztó veszi át. Energiaközösségek létrehozására irányuló kezdeményezések már itthon is vannak, de még sok minden nem végleges ebben a rendszerben, vagyis jelenleg a nemzetközi szinten is viszonylag új fogalom hazai definiálása és tartalommal való megtöltése zajlik.

Szükség lenne célzott támogatásokra

Külön kérdéskör kapcsolódik az elérhető támogatások témájához. A társasházi energetikai munkálatok tervezését és kivitelezését végző szakma várja az állami támogatásokat, mivel ehhez uniós források is rendelkezésre állnak, ugyanakkor úgy látják, hogy

A PÁLYÁZATI TERVEZÉST ALAPOSAN MEGNEHEZÍTI, HOGY JELENLEG NINCS EGY ERRE VONATKOZÓ HOSSZÚ TÁVÚ PROGRAM.

Tapasztalataik szerint az állam ma akkor ír ki egy pályázatot, ha jó eséllyel biztosítva látja, hogy mely körben fogják elkölteni a forrásokat. Kiszámítható rendszerben tudna ugyanakkor jelentős vissza nem térítendő forrást biztosítani akár társasházi napelemes beruházásokhoz is az állam által kidolgozott, de az energiacégek által finanszírozott Energiahatékonysági Kötelezettségi Rendszer (EKR) – véli a szakértő -, de egyelőre e téren is alakulóban vannak dolgok.

A korábban elérhető, közös társasházi energetikai korszerűsítéseket célzó támogatások nem igazán segítették elő a napelemes rendszerek telepítését, mivel jellemzően hőszigetelésre, nyílászárócserére vagy a fűtéskorszerűsítésen belül elsősorban a távfűtés korszerűsítésére biztosítottak forrást. A korábbi GINOP, illetve VEKOP keretében az EU szándékaival szemben Magyarországon kivételes módon visszatérítendő támogatás, vagyis hosszúlejáratú kamatmentes hitel volt igényelhető, és bár a feltételek a társasházak számára nem voltak ideálisak, ezzel együtt elképzelhető, hogy ebből a konstrukcióból is valósulhatott meg konkrét társasházi napelemes rendszer. Hiszen a családi házak esetében is ez volt a konstrukció egyik legnépszerűbb felhasználási módja. Az akár az egyes társasházi lakástulajdonosok által megvalósítható fejlesztésekhez is legfeljebb 50 százalékos vissza nem térítendő állami támogatást biztosító otthonfelújítási támogatás, illetve az EU helyreállítási alapjából 100 százalékos támogatást nyújtó napelemes pályázati támogatás nem igényelhető közös beruházásokhoz, – ráadásul utóbbi forrás jelenleg a jogállamisági mechanizmus következtében nem elérhető.

A beruházási igény, a jogi háttér, valamint annak átgondolása, hogy pontosan milyen célra is szeretnénk villamos energiát termelni, a technológia alkalmazhatóságának ismerete mellett egy olyan modern megközelítést és üzleti gondolkodásmódot igényel, ami gyakran meghaladja a társasházi tulajdonos, közös képviselő vagy társasházkezelő ismeretszintjét. Ezért Czabarka Mihály szerint már a lehetőség megvizsgálását és az alapvető kérdések megválaszolását is mindenképpen szakértői segítség igénybevételével érdemes lefolytatni, ami természetesen bizonyos költséggel jár. Ennek az előzetes tanulmánynak az elvégzése azonban elengedhetetlen ahhoz, hogy megalapozott döntést hozhassunk a beruházásról, illetve arról, hogy mennyire nekünk való, tudjuk-e finanszírozni, megtérül-e, valamint az ilyenkor felmerülő számos egyéb tisztázandó kérdésről, ami a megvalósításhoz szükséges.

Forrás: https://www.portfolio.hu/gazdasag/20220527/napelemet-a-tarsashazra-itt-vannak-a-legnagyobb-buktatok-545847

Sűrűn láthatjuk azt, hogy a társasházak földszintjén üzlethelyiségeket alakítanak ki és ott valamilyen tevékenység zajlik. Az viszont már kevésbé ismert, hogy milyen szabályozások vonatkoznak az üzlethelyiségek működésére. Mik az előírások, milyen típusú vállalkozások működhetnek, a lakóknak van ebbe beleszólásuk? Ezekre a kérdésekre keressük a válaszokat.

Főszabály

A társasházak földszintjén kialakított üzlethelyiségek szabályozásának két fő irányvonala van. Az egyik a társasházi szabályozás, a másik pedig a települési rendelkezések vonulata.

Főszabály, hogy a társasházak földszintjén kialakított üzlethelyiségeket azok tulajdonosai szabadon használhatják, hasznosíthatják. A használathoz és a hasznosításának a megváltoztatásához (törvényben meghatározott esetek kivételével) nem kell a tulajdonosi közösség hozzájárulása, még a közvetlen szomszédos lakások és helyiségek hozzájárulása sem. Így tehát akár éttermek, kávézók is működhetnek közgyűlési hozzájárulás nélkül.

Társasházi hatáskör

Azonban a Szervezeti-működési Szabályzatban (SZMSZ) a lakóépület rendeltetésének megfelelően a társasház megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását, akkor, ha a lakóépület külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetve szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni. 

Az üzlethelyiségek használatának további korlátja a telepengedély-köteles tevékenység. Ide főként a vegyi és acélipari termékek gyártása tartozik. Illetve a kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék pl. üzemanyag, festék, állatgyógyászati készítmény, növényvédő szer) forgalmazása. Ilyen esetekben az önkormányzati hatóság az engedélyezési eljárás során megkeresi a lakóközösséget.

A közgyűlés ekkor a lakhatás nyugalmának biztosítása (például: zaj- és rezgésvédelem, a lakókörnyezetet veszélyeztető tevékenység megelőzése) érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja. Valamint az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat.

A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását. A lakók az említett korlátozó közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapíthatják meg. Az SZMSZ előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.

Önkormányzati hatáskör

A közgyűlés hatáskörébe tartozó korlátozási lehetőségeken túl figyelemmel kell lenni arra is, hogy a települési (Budapesten a kerületi, illetve fővárosi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.

A gyakorlatban azonban a legnagyobb jelentőséggel az az előírás bír, hogy az üzlet tulajdonosainak – mint minden más tulajdonostársnak – a Társasház szabályzataiban (így különösen: SZMSZ) foglaltakat be kell tartani. Tekintettel kell lenniük a társasházi lakóépület házirendjére azzal, hogy lakóépületekben a lakhatás nyugalma az alapvető elvárás. Szem előtt kell tartani, hogy a tulajdonostársak a társasházi tulajdonukat csak olyan módon birtokolhatják és használhatják, hogy azzal nem sérthetik a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.

Mit tehetnek a lakók, ha zavarja őket az üzletekben folytatott tevékenység?

Többnyire a földszinti üzletek, vendéglátóegységek tekintetében a lakók a nagy ügyfél-forgalomra, zaj-, illetve szaghatásokra szoktak panaszkodni. Az eset körülményeitől függően ilyenkor a sérelmet szenvedett lakó birtokvédelmi-, vagy akár kártérítési eljárást is kezdeményezhet. Illetve jogvédelmet kérhet személyiségi jogainak megsértésére tekintettel.

Célszerű minden esetben ügyvédhez fordulni figyelemmel arra is, hogy a jegyző előtti birtokvédelmi eljárás kezdeményezésére egyéves határidőt ír elő a jogszabály. A birtokvédelmi eljárás részletes szabályait a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. (II.16.) Kormányrendelet tartalmazza. Amennyiben a vendéglátóhely előtt hangoskodnak, vagy túl hangos zene szól, adott esetben csendháborítás miatt a rendőrségen lehet feljelentést tenni.

A blogcikk szerzője Dr. Keszte Lilla ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.

Forrás: https://tudastar.ingatlan.com/hirek/uzlethelyisegek-a-tarsashazak-foldszintjen-ezek-a-szabalyok-vonatkoznak-ra/

Tűz keletkezett egy társasház harmadik emeleti erkélyén Miskolcon, a Baross Gábor úton június 07-én.

A megyeszékhely hivatásos tűzoltói két gépjárműfecskendővel és egy magasbólmentő járművel vonultak a háromemeletes épülethez. Az egységek gyorsbeavatkozó sugárral rövid időn belül elfojtották a lángokat, a tűz nem terjedt át a lakásra. Az eset során nem történt sérülés – írja a Katasztrófavédelem.

Forrás: https://www.boon.hu/helyi-kek-hirek/2022/06/erkelytuz-miskolcon

A Siófoki Járási Ügyészség maradandó fogyatékosságot okozó foglalkozás körében elkövetett gondatlan veszélyeztetés vétsége miatt emelt vádat azzal a két férfival szemben, akiknek a foglalkozási szabályszegései miatt súlyos baleset történt egy több emeletes társasház kivitelezési munkálatai során.

A Somogy Megyei Főügyészség tájékoztatása szerint az okleveles építész-mérnök végzettséggel rendelkező 45 éves vádlott műszaki vezetőként, míg a 42 éves társa a szerkezetépítési és zsaluzási tevékenységgel összefüggésben szakirányítóként dolgozott azon a balatonföldvári építkezésen, ahol 2019 júniusában a második emeleti födém betonozását kezdték meg.

Mivel a foglalkozási szabályokat megszegve ezt megelőzően nem terveztek szabályos és megfelelő teherbírású zsaluzat alátámasztó rendszert, illetve az elkészült alátámasztó rendszert a felelős műszaki vezető úgy vette át, hogy nem ismerte fel annak hiányosságait, a zsaluzat összeomlott, és a közelben tartózkodó munkások az alsóbb szintre, vagy a földre zuhantak.

A baleset következtében öten súlyos, csonttörésekkel járó sérüléseket szenvedtek, közülük

négy munkás sérülései maradandó fogyatékosság és egyidejű súlyos egészségromlás hátrahagyásával gyógyultak.

A Siófoki Járásbírósághoz benyújtott vádiratában az ügyészség a vádlottakkal szemben felfüggesztett fogházbüntetés és foglalkozástól eltiltás kiszabására tett indítványt.

Forrás: https://infostart.hu/belfold/2022/05/21/fittyet-hanytak-a-szabalyokra-ot-epitomunkas-serult-meg-kepek

Május elején robbant ki a társasház-botrány Mogyoródon, mert a helyi pincesor fölé akarnak építeni egy soklakásos épületegyüttest. A környéken élők tiltakoznak, szerintük a polgármester korábbi tanácsadója sok mindent megtehet. Megszólalt most a helyi polgármester, Paulovics Géza is, aki szerint lényegében semmi baj sincs a társasházakkal, ízlés kérdése, hogy ki mit gondol róluk. Állítja: Mogyoródnak a lakosság fiatalításához sok új fiatal lakóra van szüksége, nekik pedig megfelelőek lehetnek az olcsóbb társasházak. Az érintettekkel készült videókat a cikkünk alján lehet megnézni.

Kiakadtak a környéken élők

Mogyoród közepén, a falu régi részén építenek egy 14 házból álló, vélhetően 28 lakásos társasházat. A 6 ezer négyzetméteres telek alá benyúlnak a környék pincéi, a terület végén pedig egy löszszakadék tátong. A területet csak egy keskeny földesúton lehet megközelíteni, a környéken élők kiakadtak, megakadályoznák a társasház építését.

A polgármester korábbi tanácsadója

A társasházi telek szomszédságában élők azt mondják, hogy az új lakókkal együtt nagyjából 50 autó is érkezni fog, ezeknek a telkek közti szűk földesúton kell közlekedniük. A helyiek azt is mondják, hogy a telek tulajdonosa a polgármester tanácsadója volt, vélhetően ezért nem akadályozzák a törekvéseit.

Nem akarnak társasházakat

A környéken élők állítják, az omladékos lösztalaj nem alkalmas ekkora építkezéshez. Mint mondják: épüljön egy vagy két családi ház, hiszen a környéken is ilyenek vannak, de ne egy ekkora nagyberuházás.

Beszakadhat a házak alatt a talaj

Az egyik szomszéd azt is elmondta, hogy a talaj annyira labilis, hogy könnyen előfordulhat majd, hogy az egyik szép új házban éppen karácsonyozik a család, és egy pillanat alatt leszakadnak egy régi pincébe, amelyet nem tártak fel az építkezés során, így kárba veszhet az épület és a pénzük.

18 lakásos társasház

A környéken élők akciót indítottak, hogy leállítsák, megakadályozzák a társasház építését. Most a polgármester, Paulovics Géza is megszólalt. A cikkünk alján megnézhető videóban elmondta, hogy az érintett telek, a hozzá kapcsolt telekkel együtt 6 ezer négyzetméteres. A tervekben 18 lakás építése szerepel, ezt jogszerűen teheti a vállalkozó.

A polgármester és a holdra szállás

A polgármester a személyét érintő vádakra annyit mondott, hogy neki annyi köze van a vitatott társasházi projekthez, mint a holdra szálláshoz, vagyis semmi. A terület nem lesz túlépítve, az önkormányzat pedig nem hatóság. Lényegében sem megakadályozni, sem engedélyezni nem tudja az építkezést, hiszen ez nem önkormányzati hatáskör.

Ízlés kérdése a társasház

Paulovics Géza elmondta, a társasházakat lehet szeretni is meg nem is, ez ízlés kérdése. Szerinte azok, akik megveszik szeretik, akik nagyobb telken élnek egy családi házban, azok nem szeretik és problémásnak tartják. A labilis talajjal kapcsolatban pedig a polgármester annyit mondott, hogy ő nem statikus, megfelelő szakembereket kell erről kérdezni. Hozzátette: minden talajviszonyra vannak biztonságos alapozási megoldások.

Szomszédokból ellenségek

A polgármester azt is elmondta, hogy a vitatott társasház építése tipikus példája a rosszszomszédi viszonynak, jól mutatja, hogyan lesznek a szomszédokból ellenségek.

Pereskedés

Az építkezés ellen a Facebookon főleg két szomszéd tiltakozik. Az egyik perben áll a társasházi telek tulajdonosával, mert a löszfal a háza végében van és évekkel ezelőtt leomlott egy darab. A telekkönyv szerint az omladékos terület – tehát a szakadék – a társasházi telek része, vagyis az alsó szomszéd szerint a társasházi telek tulajdonosának kellene stabilizálni a területet.

Családi házas övezet

A másik szomszéd nem titkolja, hogy nem nézi jó szemmel, hogy a közvetlen szomszédságába szerintük 28 lakásos társasházat építenek, amely vélhetően leárnyékolja a telkét. Szerinte mivel ez családi házas övezet, az érintett telekre is családi házat, nem pedig soklakásos társasházat kellene építeni.

Problémás társasházak

Ahogy arról korábban itt a BudaPestkörnyéke.hu hírportálon többször írtunk, az agglomerációban sok helyen probléma van a társasházak építésével. Több vállalkozó a nagyobb profit reményében családi házas övezetbe épít társasházat, gyakran úgy, hogy az egy épületen belül kialakított lakások közös tulajdonban maradnak, vagyis a lakók sajátnak hitt lakása nem csak az övék.

Módosítják a szbályokat

Több önkormányzat a társasházak ellen úgy próbál küzdeni, hogy a helyi építési szabályzatot módosítják. Zsámbékon is nemrég ez történt, hiszen a legtöbb település infrastruktúrája nincs felkészülve a társasházakkal együtt járó lakosságszám növekedésre.

Fiatalítják Mogyoródot

Mogyoródon ezzel ellentétes a folyamat. Paulovics Géza polgármester elmondta, fiatalítani akarják a települést, ez pedig csak akkor megy, ha olcsóbb, például társasházi lakhatási lehetőségeket is kínálnak.

Forrás: https://budapestkornyeke.hu/kitort-a-botrany-mogyorodon-a-helyiek-egy-resze-megakadalyozna-a-tortenelmi-pincesor-folotti-dombra-tervezett-soklakasos-tarsashaz-epiteset/

A két férfi 2022. március 30. és április 12. között a társasház két lakásába és egy melléképületébe is betört, majd gyakorlatilag mindent elvittek, amit csak meg tudtak mozdítani.

A rendőrségre 2022. április 23-án érkezett a bejelentés, miszerint egy salgótarjáni, több lakásból álló épület egyik ingatlanába ismeretlen tettesek betörtek.

A Salgótarjáni Rendőrkapitányság munkatársai a nyomozás során megállapították, hogy a bűncselekmény elkövetésével egy 43 éves és egy 23 éves helyi lakos gyanúsítható.

A rendőrség közlése szerint a két férfi 2022. március 30. és április 12. között a társasház két lakásába és egy melléképületébe is betört. A feltételezett elkövetők az ingatlanok ajtaját kifeszítették, majd onnan mosogatótálcát, csaptelepet, elektromos fali vízmelegítőket, több hűtőszekrényt és egyéb berendezési és fém tárgyakat loptak el. A melléképületből az ott tárolt öt köbméter fát és két ablakot vittek el.

Megállapították azt is, hogy a 43 éves férfi ugyanebben az időszakban a társasház másik lakásába is bement, ahol a beépített kádat a falból kibontotta, a színesfém díszeket és függönykarnist pedig leszerelte a falról. A sértetteknek a lopással közel 700 000 forint kárt okoztak a gyanúsítottak, akik az ellopott tárgyakat értekesítették.

A hatóság tagjai a 43 éves férfit és társát elfogták, a rendőrkapitányságra előállították, majd többrendbeli lopás megalapozott gyanúja miatt gyanúsítottként hallgatták ki.

Forrás: https://www.blikk.hu/aktualis/krimi/salgotarjan-betorok-furdokad-szinesfem/n3hjej0

Egy átlagos magyar lakos évente 120 kg szerves hulladékot termel. Ez egy 3 tagú háztartás esetén már 360 kg, vagyis minden nap 1 kg. A szerves hulladék környezetbarát kezelésének több alternatívája is létezik, amiket városi környezetben is elsajátíthatnak a kisebb ökológiai lábnyomra vágyó emberek – hívja fel a figyelmet a Humusz Szövetség legújabb kampányában. Kiemelik, hogy nem csak környezetvédelemért tehetünk a komposztálással, de a pénztárcánkat is kímélhetjük, hiszen harmadával kevesebb szemét keletkezik.

A közösségi és a házi komposztálás céljai azonosak: a keletkező növényi eredetű szerves anyagok helyi komposztálással történő kezelése és felhasználása, ezzel együtt a szerves anyagok hulladékká válásának elkerülése, ezen anyagok eltérítése-mentesítése a további kezeléstől: lerakástól, égetéstől, melyek

Komoly pénzeket foghat egy társasház, ha komposztál

A hazai jogszabályok alapján a közösségi komposztálás a társas házi közösség saját növényi eredetű hulladékának helyben történő komposztálása és a kész komposzt saját célra történő felhasználása, amely tevékenység nem engedélyköteles. A környezetvédők felhívják rá a figyelmet, hogy egy társasház a komposztálásra való átállással jelentős pénzösszegeket spórolhat meg a szemétszállításon, írják közösségi komposztálásról szóló cikkükben, melyből az is kiderül, hogy a fővárosban hol van lehetőség szerves hulladék leadására.

A Humusz Szövetség azt tapasztalja, hogy a jelenlegi környezeti és klímaválságban a lakosság részéről erős igény mutatkozik a zöldebb megoldásokra, ezért célul tűztük ki, hogy a szakmai tanácsadással, szemléletformáló kiadványokkal és üzenetekkel segítjük a zöld átállást. 2022 tavaszán a Humusz Szövetség meghirdette a „Komposztáljunk közösen a városban!” programját, a Fővárosi Önkormányzat Környezetvédelmi Alapjának támogatásával.

Praktikus tanácsok a környezetszennyezés visszafogására

A Humusz Szövetség közösségimédia-felületein (Facebook, Instagram) találkozhatnak az érdeklődők olyan praktikus tanácsokkal, melyek a komposztálás módjait segítenek megismerni. A figyelemfelkeltő grafikák edukációs célja, hogy eloszlassa a komposztálással kapcsolatos tévhiteket és szakmailag megalapozott, praktikus tanácsokkal lássa el a lakosságot.

Kvíz és kihívás segít eligazodni a komposztálás mikéntjében

A kampány része egy szemléletformáló online kvíz, valamint egy közösségimédia-kihívás is. Ennek részletei a Humusz Szövetség cikkében olvashatók.

A résztvevők között értékes ajándéktárgyakat sorsol ki a Humusz Szövetség. A játékosok maguk választhatják ki, hogy melyik ajándékért versenyeznek. A szemléletformáló online kampány 2022. május 27-én zárul.

Forrás: https://www.kisalfold.hu/rovidhirek/2022/05/komposztaljunk-kozosen-a-varosban-komoly-osszeg-sporolhato-a-szemetszallitason

A tavaly váratlanul érte a jogkereső közönséget a Kúria egyik határozata az elővásárlási jog témakörében. Az említett határozat szerint az elővásárlásra jogosultak akár évekkel később is megtámadhatják a lakás- vagy garázsvételünket abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosultak nagyon sokan vannak, és erre tekintettel jogszerűen mellőzték az értesítésüket. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok május elején hatályba lépett módosításával ezen a bizonytalan helyzeten változtatott – eredményesen – a jogalkotó. Az új szabályozás egy része elsősorban a most épülő társasházakra tűnik jól alkalmazhatónak, másik része pedig megoldást jelenthet a jelenleg fennálló, osztatlan közös tulajdonú mélygarázsok problémájára.

Feltehetőleg a Kúria határozatának is köszönhető, hogy az utóbbi időben a garázsvásárlók nagyon óvatosak lettek azokban az esetekben, amikor a mélygarázs egy nagy osztatlan közös tulajdon részét képezi, és a sok garázshely miatt sok a tulajdonostárs, akik mindnyájan rendelkeznek elővásárlási joggal – vázolja a helyzetet Faragó János, a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda – PwC Legal – tagja. (A Napi.hu felületén egy évvel ezelőtt ebben és ebben az írásban foglalta össze a problémát a jogi szakértő.)

A probléma a vevők vállát nyomja

Köztudomású előírásnak tekinthető, hogy ha egy olyan ingatlant szeretnék megvenni, amelyen elővásárlási jog áll fenn, a tulajdonos köteles értesíteni az elővásárlásra jogosultat a tervezett adásvétel feltételeiről (azaz köteles megküldeni részére az általam tett vételi ajánlatot), és az elővásárlásra jogosult a számára biztosított határidőn belül dönthet úgy, hogy az általam közölt feltételek mellett – helyettem – saját maga veszi meg az ingatlant. Ezért az ingatlanvételem csak akkor válik biztossá, ha az elővásárlásra jogosult úgy nyilatkozik, hogy nem kíván élni a jogával, vagy a joggyakorlásra rendelkezésére álló idő eredménytelenül eltelik.

Vannak olyan helyzetek, amikor az elővásárlásra jogosultak különösen sokan (azaz száznál többen) vannak. A legtipikusabb ilyen helyzet az, amikor egy társasház aljában található mélygarázs az ingatlan-nyilvántartásban egyetlen albetétként (azaz egyetlen ingatlanként) szerepel, és ebből kifolyólag az egész garázs a garázstulajdonosok osztatlan közös tulajdonában van. Közös tulajdon esetén pedig a tulajdonostársakat a törvény erejénél fogva megilleti az elővásárlási jog.

Egy ilyen garázs esetében előfordul, hogy egy személy tulajdonában több garázshely is van (ez csökkentheti valamelyest a tulajdonostársak számát), azonban az is gyakori, hogy egy-egy garázshelyen (pontosabban az annak használatára feljogosító tulajdoni hányadon) több tulajdonostárs osztozik. (Például ha egy házaspár közösen megvesz egy lakást a házban, jellemző, hogy a garázshelyet is közösen veszik meg.) Ezért egy közös tulajdonú mélygarázsban száz parkolóhely gyakran száznál is több tulajdonostársat (azaz elővásárlásra jogosultat) jelent.

Az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján különösen sok elővásárlásra jogosult esetén a tulajdonos – a nagyszámú értesítés miatti “rendkívüli nehézségre” tekintettel – dönthet úgy, hogy nem értesíti a tulajdonostársakat a tervezett eladásról, és egyszerűen eladja az ingatlant a vevőnek. Ebben az esetben a földhivatalhoz az eladó és a vevő közös nyilatkozatát kell benyújtani az említett “rendkívüli nehézséget” előidéző körülményről, azaz a jogosultak nagy számáról. Azonban a korábbi kúriai határozat óta tudjuk, hogy ha az elővásárlásra jogosult utólag értesül az ügyletről, akkor a szerződéskötéstől számított három éven belül az ügyletet ebben az esetben is megtámadhatja, és saját maga megveheti az ingatlant a vevő által vállalt eredeti feltételekkel.

Az előbbi mélygarázsos példa esetében a megelőző három év eladásairól viszonylag könnyen tájékozódhat a tulajdonostárs, mivel ehhez csupán le kell kérnie egy tulajdoni lapot (ennek díja jelenleg ezer forint), amely az összes tulajdonosváltozást és azok dátumát tartalmazza. Az eladások feltételei (vételár stb.) a tulajdoni lapról nem láthatók, azonban az elővételi jog gyakorlását fontolgató tulajdonostárs – törvényes érdekeire hivatkozva – tájékoztatást kérhet a felektől. Továbbá valószínűsíthetően a földhivatal is betekintést engedne a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokba, ha az érdeklődő tulajdonostárs igazolja, hogy “az irat megismerése joga érvényesítéséhez szükséges”. Így az osztatlan közös tulajdonú mélygarázsok esetén minden feltétel adottnak tűnik az elővásárlási jog utólagos gyakorlásához.

Ez elsősorban a vevők szempontbából probléma, ugyanis ha egy elővásárlásra jogosult ma megtámadja a két évvel ezelőtti adásvételt, amelyről most szerzett tudomást, a két évvel ezelőtti vételáron megszerezheti az ingatlant. A vevő kénytelen lesz a mai árakon venni magának egy másikat – figyelmeztet Faragó János.

Az „álláshely” fogalma

Az új jogszabály miniszteri indokolása nem érhető el, azonban feltehetőleg a jogalkotó is szembesült a fent részletezett gyakorlati problémával. A jogalkotó egész pontosan az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendeletét egészítette ki két lényeges újítással.

Az egyik újítás várhatóan elsősorban a most épülő, illetve a jövőben megépülő társasházak számára fog hasznos segítséget nyújtani. A jogszabály ugyanis kiegészült az “álláshely” fogalmával, amely gyakorlatilag egy garázson belüli parkolóhelyet jelent. A törvény szerint nem biztos, hogy a mélygarázson belül elegendő lesz sárga vagy fehér festékkel körberajzolni a parkolóhelyet ahhoz, hogy az álláshelynek minősülhessen, hanem bizonyos fizikai ismérveknek meg kell felelni. Azaz a parkolóhelyet három oldalról “tartós fizikai jelöléssel” vagy fallal körül kell határolni, és főszabály szerint legalább 5×2,7 méteres felületet kell lefednie (mozgáskorlátozottak számára fenntartott parkolóhely, illetve “közforgalom számára nem megnyitott” garázs esetén ettől eltérő méret előírások lesznek alkalmazandók).

Az új szabályok szerint az álláshely “nem lakás céljára szolgáló helyiségnek” fog minősülni, és ekként az álláshely önálló helyrajzi számmal rendelkezhet majd. Az álláshely önálló ingatlanként való bejegyzéséhez – más ingatlanoktól eltérően – nem lesz szükség az ingatlan területét és rendeltetését alátámasztó hatósági bizonyítványra, vagy használatbavételi engedélyre, hanem ennél jóval egyszerűbben megnyitható lesz az álláshely tulajdoni lapja. Ehhez ugyanis elegendő lesz pusztán “az épületben lévő gépjárműtároló helyiség” (azaz a garázs) meglétét igazolni.

Ezért a most épülő vagy a jövőben felépítésre kerülő társasházakban érdemes élni az említett adminisztratív könnyítéssel, és a garázsszintet úgy kialakítani, hogy az egyes parkolóhelyek önálló ingatlanokként, külön-külön helyrajzi számot kapjanak. Így a közös tulajdon és az ahhoz kapcsolódó elővásárlási jog problémája kiküszöbölhető.

A már meglévő, osztatlan közös tulajdonú mélygarázsok jellemzően egy-egy társasház részét képezik, egy különálló albetétként. Ezért az ő esetükben a társasház alapító okiratának módosításával lehet azt elérni, hogy az összes parkolóhely külön-külön tulajdoni lapot kapjon. Ehhez azonban szükséges megvizsgálni, hogy a meglévő parkolóhelyek vonatkozásában az “álláshely” fogalmának fent említett feltételei (azaz a minimális alapterület és a “tartós fizikai” elhatárolás) fennállnak-e. Továbbá a társasházi alapító okirat módosításához az összes tulajdonostárs egyhangú döntése szükséges. Tehát ha műszaki szempontból esetleg megfelelőek a parkolóhelyek, még mindig kétséges, hogy az alapító okirat módosításához sikerül-e összegyűjteni a szükséges tulajdonosi hozzájárulásokat. Könnyen belátható, hogy a minél több tulajdonostársat kell meggyőzni az alapító okirat módosításának szükségességéről, a feladat annál nehezebb.

A hirdetményi közlés lehetősége

Az új szabályozás másik újítása megoldást jelenthet az osztatlan közös tulajdonban lévő mélygarázsok helyzetére. Az új szabályok ugyanis „garázs” rendeltetésű társasházi albetétek esetében lehetővé teszik, hogy az ingatlanát eladni kívánó tulajdonos az elővásárlásra jogosultakat egy sajátos hirdetményi úton értesítse az eladási szándékról.

Ez a lehetőség nem csupán a fentiekben részletezett „álláshelyre”, hanem általában a garázs rendeltetésű társasházi ingatlanokra vonatkozik, ha azt bármely okból elővásárlási jog terheli.

Ezért álláspontunk szerint a hirdetményi közlés alkalmazható lesz a nagy osztatlan közös tulajdonú garázsok esetében is, ahol az elővásárlási jog a közös tulajdon miatt, a törvény erejénél fogva áll fenn.

Az új szabályok alapján ebben az esetben a garázsingatlant terhelő elővásárlási jog jogosultját – más ingatlanoktól eltérően – nem kell közvetlenül értesíteni a tervezett eladási feltételekről, hanem elegendő lesz erről egy hirdetményt kifüggeszteni a ház “közös használatú helyiségében”, figyelemfelkeltő módon. Ennek megfelelően az említett garázshelyek esetén a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez nem kell majd tértivevényekkel igazolni a földhivatal előtt, hogy az elővásárlásra jogosultak értesítése megtörtént, hanem elegendő lesz a közös képviselő írásbeli nyilatkozatát benyújtani arról, hogy a hirdetmény kifüggesztése az ajánlati kötöttség időtartamára megtörtént. Az említett nyilatkozathoz mellékelni kell majd a kifüggesztett vételi ajánlatot is olyan formában, hogy azon fel kell tüntetni a kifüggesztés és a levétel időpontját, valamint a közös képviselő aláírását.

Új probléma az alapító okiraton alapuló elővásárlási jog esetén

Az új hirdetményi szabályoknak azoknál a társasházaknál is lehet majd gyakorlati jelentősége, ahol az elővásárlási jog a társasházi alapító okirat alapján áll fenn, azaz amikor az elővásárlási jog nemcsak a garázsokat, hanem a lakásokat és a társasházon belüli összes egyéb albetétet is érinti. A nagyszámú elővásárlásra jogosult problémája (akiket ugye lehetőleg nem szeretnénk külön-külön értesíteni a tervezett lakáseladásról) ilyen esetben akkor jelenik meg, ha a társasház nagyon sok, adott esetben több száz albetétet tartalmaz.

Az új hirdetményi szabályok a gyakorlatban azt eredményezik, hogy ha a társasházi okirat alapján elővásárlási jog terheli a társasház albetéteit, a hirdetményi szabályokat csak a garázstulajdonosok alkalmazhatják egy tervezett eladás esetén. Minden más albetét (azaz lakás, üzlethelyiség stb.) eladása esetén úgy kell eljárni, ahogy eddig, azaz vagy mindenkit értesítünk, vagy senkit.

Éppen ebből fakad az új szabályok által generált új probléma. Egyes soklakásos társasházakban ugyanis – ahol az alapító okirat alapján áll fenn elővásárlási jog – az elmúlt években kialakult az a gyakorlat, hogy a tervezett lakáseladásokról hirdetményt helyeznek ki a faliújságra. Ily módon az eladók nem értesítik külön-külön az összes tulajdonost, azonban valamelyest csökkentik a közvetlen értesítések elmaradásából eredő kockázatokat. (Jobb esetben a társasház alapító okirata vagy SZMSZ-e tartalmazza a hirdetményi közlés szabályait, kevésbé szerencsés esetben egyszerűen az élet alakította ki ezt a gyakorlatot.) Az említett hirdetményi közlések hátteréül az a megfontolás szolgál, hogy az elővásárlásra jogosult az elővásárlási joggal összefüggő jogait a “tudomásszerzéstől” kezdve gyakorolhatja, ezért a felek a gyakorlatban arra számítanak, hogy a hirdetmény útján mindenki (vagy legalább is a többség) tudomást szerezhet az eladásról.

Ebből kifolyólag azt lehet feltételezni, hogy a többi tulajdonos az ingatlaneladást évekkel később már nem támadhatja meg arra hivatkozva, hogy nem tudott róla. Ez a körülményekhez – azaz a jelenlegi szabályozási környezethez – képest egy megfelelő megoldásnak tűnik, bár nincs tudomásunk arról, hogy a gyakorlatban bíróság vizsgálta-e már az ilyen fajta hirdetményi értesítés megfelelőségét.

Az új szabályozás alapján azonban társasházi garázsingatlanok eladása esetén alkalmazható a hirdetményi kézbesítés. Ezt úgy is lehet értelmezni, hogy ez a lehetőség kifejezetten csak garázsingatlanok esetében megengedett, és más ingatlanok esetében a jogalkotó nem kívánta lehetővé tenni a hirdetményi közlést. Azaz az új szabályozás alapján kétségessé vált, hogy a sok helyen kialakult, fentebb említett hirdetményi gyakorlat a továbbiakban jogszerűnek lesz-e tekinthető.

Egy lehetséges jövő

Annak ellenére, hogy az új szabályozás mögötti jogalkotói szándék egyértelműen előremutatónak tekinthető, az előbbiek alapján a jogalkotónak érdemes lenne megfontolnia, hogy a hirdetményi szabályok alkalmazását a garázsingatlanok mellett kiterjessze más olyan esetekre is, ahol a nagyszámú elővásárlásra jogosult értesítése súlyos problémát jelent – értékel Faragó János.

Azaz a hirdetményi szabályokat célszerű lenne kiterjeszteni minden olyan társasházi ingatlanra (lakásokra stb.), ahol az alapító okirat alapján áll fenn az elővásárlási jog. Azt is elő lehetne írni, hogy az említett esetekben a hirdetményi közlés nem lenne alanyi jog, hanem a “nem közlés” alternatívája lehetne, azaz a hirdetményi közlést is csak akkor lehetne alkalmazni, ha az elővásárlásra jogosultak értesítése a körülmények miatt “rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel” járna. A hirdetményi közlés alkalmazása esetén törvényi vélelmet lehetne előírni, hogy a hirdetmény alkalmazásával a vételi ajánlatot az összes elővásárlásra jogosult irányába közöltnek kell tekinteni.

Ebben az esetben mindenki jól járna: az eladók megszabadulnának a nagyszámú értesítéssel együtt járó adminisztratív tehertől, az elővásárlásra jogosultak megfelelő lehetőséget kapnának arra, hogy a vételi ajánlatokat megismerjék, a vevőknek pedig nem kellene attól tartaniuk, hogy az elővásárlásra jogosultak az adásvételt évekkel később megtámadják.

Forrás: https://www.napi.hu/ingatlan/uj-szabalyok-az-osztatlan-kozos-tulajdonra-fokuszban-a-melygarazsok.752141.html

Az első tervek még hatlakásos, geotermikus energiát hasznosító épületekről szóltak.

2021 májusában egy 2014-ben még helyi védettségre javasolt villa tűnt el a Gellért-hegy oldalából: a tetőtér beépítésével közel kilencven át két lakószintet adó, a XX. századi magyar építészettörténet egyik legfontosabb alakja, dr. Rados Jenő (1895-1992) által tervezett Somlói út 52. helyére a területet 2020-ban megvásárolt befektetők egy új, hatlakásos társasházat terveztek, ami a geotermikus energia hasznosításával sokkal kisebb ökológiai lábnyomot hagyott volna, mint átlagos társai.

A projektet, illetve a ház történetét ekkor hosszú cikkben mutattuk be, sőt, az önkormányzat mellett a földhivatalnál saját tulajdonjogát épp ekkor bejegyeztetni vágyó Iconic Team Ingatlanfejlesztőt, illetve a saját honlappal azóta sem rendelkező BAT-HOMES Kft-t is megkerestük a részletekért.

Előbbi cég, illetve a kerület vezetése ekkor arról értesített bennünket, hogy a környezetbarát épület még nem kapott építési engedélyt, a gazdaságosan nem átépíthető előd bontásához pedig sem a kormányhivatal, sem az önkormányzat támogatására, jóváhagyására, vagy engedélyére nem volt szükség, így a bontás elkerülhetetlen volt.

Néhány nappal később egy, a befektetőkhöz kötődő férfi Facebook-oldalán tűnt fel a várható ház látványterve (ezt a posztot azóta törölték), az alapján pedig nyilvánvalóvá vált, hogy rövidesen

egy háromemeletes ház jelenhet meg a földdarabon, aminek mélygarázsába az 54. szám alatti szomszédtól elválasztó kerítés mellett lehet majd bejutni

– írtuk a rajzokat elemző második írásunkban.

A földmunkák végül csak egy héttel ezelőtt, április végén indultak el – a cég előbb egy videót, majd egy fotósorozatot is közölt erről –, a várható épület végleges arcának rajza azonban nem jelent meg a telekhatáron:

https://www.facebook.com/iconicteamkft/videos/966070047390830

A munkák hátteréről a hatósági adatbázisok mesélnek: eszerint a kivitelezéshez szükséges elektronikus építési naplót április 19-én nyitották meg, az épület pedig egy január 28-án leadott, majd április elsején zöld utat kapott engedélykérés szerint valósul meg.

A hatlakásos, zöld társasház terve alig néhány hónap alatt jócskán átalakult:

a publikussá vált tervlapokon, illetve a befektető honlapján ugyanis már csak egy ötlakásos épület látszik.

Az egy ismeretlen tervezőiroda rajzai alapján már épülő ház maximálisan kihasználja a rendelkezésére álló beépítési lehetőségeket, hiszen

• a telek maximális beépítettségétől (20%) mindössze egyetlen századdal marad majd el (19,99%),
• a terepszint alatti rész épp eléri a felső határt (30%),
• a tervezett zöldfelület (65,30%) alig lesz több a megkövetelt minimumnál (65%),
• a legnagyobb épületmagasság pedig másfél centiméter híján (9,985 m) éri el a rendeletben foglalt tíz métert

Az épülő ház az elődjéhez hasonlóan szintén nem próbál meg illeszkedni a társai közé, a valódi problémát azonban nem ez, hanem a téglahomlokzatú villa bontását hozó befektetői szemlélet jelenti.

Az utcák hosszú évtizedek alatt kialakult egészséges sokszínűségét, illetve ritmusát megváltoztató, a helyi és országos rendeletek adta lehetőségeket kihasználó,

egyetlen vonalzóval, a legkisebb fantázia nélkül tervezett lakó- és irodaházak

ugyanis éppen azokat a sokszor kis alapterületű, felújításra szoruló épületeket radírozzák ki a városképből, amik miatt azt élőnek látjuk.

Forrás: https://24.hu/kultura/2022/05/06/ismeretlen-budapest-somloi-ut-52-gellert-hegy-gellerthegy-epites-bontas-dr-rados-jeno/