Szigorú szabályok mellett kifejezetten hasznos lehet a társulás.

Nem hivatalos lakógyűlések, és egy idős bácsi kockás füzettel. Így nézett ki 30-40 évvel ezelőtt egy társasház élete a közös képviselő által megszervezve. Utóbbi pozícióból társasházkezelői szakma fejlődött ki, ami jól mintázza, milyen komplex üggyé vált egy ilyen polgári jogi társulás létrehozatala. Szakemberrel jártuk körbe, mit is jelent jelenleg a társasház fogalma, és milyen lépései vannak a nyilvántartásba kerülésnek.

Közös tulajdon

A szakzsargon szerint a társasház közös tulajdonban levő földrészleten létesített, legalább két elkülönített nyilvántartási egységből álló felépítmény (épület) tulajdonosainak polgári jogi társulása. – Leegyszerűsítve a közös tulajdon egy különleges formája, ahol a földrészlet, valamint az épület műszaki egységétől elválaszthatatlan szerkezeti elemek (pl. alap- és főfalak, födémek, tetőszerkezet) a tulajdonostársak közös tulajdonában állnak. Ezzel szemben az egyes elkülönített lakások, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségek (garázsok, üzlethelyiségek, raktárak, műtermek) kizárólagos (több tulajdonos esetén egymás között osztatlan közös) tulajdont képező forgalomképes nyilvántartási egységet képeznek – emelte ki Both János, regisztrált társasházkezelő.

Társasháztulajdon létesíthető minden olyan épületre is, amelyek egyes részei a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei pedig közös tulajdonukban vannak (Pl. társasüdülők, társasgarázsok stb.).

A Társasház alapítása vonatkozásában a(z) – 2003. évi CXXXIII. törvény a Társasházakról –, 5., 6., 7., 8., és 9. §-ban foglaltak irányadók.

Előnyök és felelősség

– A társasházat, mint fogalmat a lakóközösség alkotja. Ez azért is fontos, mert jogokat szerezhet a társasház a közös tulajdonra vonatkozólag, de kötelezettségeket is vállalhat, sőt pert is indíthat, és be is perelhető egy társasház – összegezte a szakember, kihangsúlyozva, hogyha perben áll, akkor a közösség képviselője (általában közös képviselő). vagy az intézőbizottság elnöke fogja képviselni a társasházközösséget a bírósági eljárás alatt.

A lakók egy még meg nem épített házra is alapíthatnak társasházat. Az eljárás menetének lényege, hogy amennyiben még meg sem épült a ház, engedélyezési záradékkal kell ellátni a tervrajzot, és annak a földnek a tulajdonosa, amelyre épülni fog, alapító okiratot hoz létre, melyet benyújt a földhivatalhoz. A földhivatal az alapítást feljegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára, majd pedig, ha már megvan a használatba vételi engedély, akkor lehet társasházként bejegyezni. Ahhoz, hogy a társasházat megalapítsák, mindenkinek hozzá kell járulnia, akinek tulajdona van a házban. Ha valaki mégis ellene lenne az alapításnak, akkor kérelmezni lehet, hogy a hozzájárulását pótolja a bíróság.

A társasházak általában az szmsz (szervezeti-működési szabályzat) szerint működnek, amelyet

„14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.” – ekkor a Társasházi törvényben megfogalmazottakat kell figyelembe venni.

Azonban…

„(3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.”

Fontos a képviselet

Amennyiben létrejött egy társasház, korábban az ún. soros képviselet formájában egy-egy tulajdonos vállalta magára működtetésének – néha cseppet sem könnyű – feladatait. Ez azonban változott, emelte ki Both János. – A lakóközösség korának előrehaladtával, a világra ma jellemző rohanó életvitel magával hozta, hogy a soros képviselet kivitelezhetetlen, ezért jellemzően kifejezetten ilyen irányú OKJ-s tanfolyamot végzett, regisztrált, külsős személyt kérnek fel a társasházak a képviseletre, az üzemeltetéssel, karbantartással, felújítással kapcsolatos feladatok ellátására. A közös képviselet/társasház-kezelés évek hosszú sora alatt szakmává nőtte ki magát, napjainkra különösen erős feltételeket támasztva azzal szemben, aki a tevékenységet üzletszerűen szeretné végezni. Már nem elegendő kockás füzetben vezetni a könyvelést, a munkaügyi, jogi, szervezési ismeretek és a könyvelésben való jártasság is elengedhetetlen.

„52. § (1) Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.

(2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:

a) a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan,

b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,

c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.”

A társasház a közüzemi díjakat és minden más a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos költséget a tulajdonosok által befizetett közös költségből fizeti, az alapító okiratban rögzített tulajdoni hányaduk szerint. A társasház szmsz-e – amelynek egy példánya ingatlannyilvántartási hatóságnál (Földhivatal) megtalálható – ettől eltérően, pl. négyzetméter arányosan is megállapíthatja a fizetendő közös költséget.

„24. § (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.”

Felújítás, karbantartás

Az szmsz-ben kell rögzíteni azt is, hogy a tulajdonosi közösség felújítási alapot képez, és dönteni kell az alap felhasználásáról is, amelynek nem kellene más célja legyen, mint az osztatlan közös területet érintő felújítási munkák elvégzése. Both János szerint a társasház méretétől, „felszereltségétől” függően a felújítási költségek változó nagyságúak lehetnek. – Néhány százezertől, több millió forintig mehet terjedhetnek a kiadások, például a lépcsőház világítás korszerűsítése, víz- és csatornarendszer felújítása, de a tetőszerkezet elhasználódása miatti felújítás, milliós tétel is lehet. Ilyen összegekkel a társasházak általában nem rendelkeznek. Korábban, amíg a kormány nem szüntette meg, a társasházak felújítási alap képzése LTP megtakarításon keresztül volt (a még le nem járt LTP-k most is megkapják a befizetések után az állami támogatást) biztosítva. Újabb állami támogatású megtakarítások nincsenek. A felújításokat kamattámogatott hitel felvétellel, pályázati források felhasználásával is finanszírozhatják a társasházak. A társasház közössége által felvett hitel nem befolyásolja az egyéni érdeket, azzal egy időben bármelyik tulajdonos saját külön tulajdonú lakására (garázsára) is vehet fel hitelt, amennyiben a hitelfeltételeknek megfelel. A pénzintézet, amelytől fel kívánnak venni hitelt, igazolást (közgyűlési határozatot) kér a társasháztól a felújítási alapképzésről való döntésről és mértékéről, amely lift nélküli társasházak estén min. 6-10 Ft/m2, liftes épületeknél min. 8-12 Ft/m2, amely a közös költség része – összegezte a társasházkezelő. [12/2001. (I.31.) Korm.rendelet a lakáscélú állami támogatásokról]

Nagy teher

A hitel felvételhez legalább 2 éve meglévő ilyen irányú megtakarítás igazolása szükséges. Ugyanakkor a pénzintézet a hitel felvételéhez adóhatósági, ún. NAV „nullás” igazolás benyújtását is kérheti. Egy 5-20 év közötti hosszútávú elköteleződés minden tulajdonosra, de a képviselet ellátó személyre, társaságra is nagy terhet ró. A közös képviselőnek (intézőbizottságnak) folyamatosan biztosítania kell a hitel és kamata visszafizetéséhez szükséges közös költségből fedezendő összeget, amelynek a Társasház folyószámláján rendelkezésre kell állni.

A közös költség szmsz-ben – ezentúl a hitel felvételhez kapcsolódó közgyűlési határozatban – meghatározott mértéke szerinti összegének tulajdonosonkénti havi rendszeres befizetéséről a közös képviselő (intézőbizottság) gondoskodik.

Ha a tulajdonos hátralékba kerül az ilyenkor szokásos eljárásrend szerint fizetési felszólítás kerül kiküldésre, amelyet követhet a fizetési meghagyás, de a Thtv. szerint

„30. § (1) A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.”

A közös költség, valamint a rendes gazdálkodás összegét meghaladó kiadások fedezéséhez szükséges összeg havonta történő befizetése kötelezettsége a tulajdonosnak, tulajdonosoknak ugyanúgy, mint külön tulajdonú lakása fenntartása. Kötelessége betartani az szmsz-ben rögzített házi rend szabályait.

Fontos tudnivaló, hogy a társasház nem mehet csődbe! A lakók a közösség kötelezettségeiért akként felelnek, amilyen tulajdoni hányaddal rendelkeznek a társasházban. Jelenleg a jogszabály a társasház által vállalt tartozásokért az egyszerű sortartásos kezesség szabályait rögzíti. Ez azt jelenti, hogy az adósság rendezésig az érintett társasháznak kell a tartozásokat rendeznie a közös vagyonból, vagy pedig megelőlegeznie.

Fentebb leírtak szerint – a teljesség igénye nélkül – a társasháznak vannak gyakorlati előnyei és hátrányai. Azt mindig a lakóközösségnek kell eldöntenie, hogy annak alapításába belevágnak-e vagy sem.

Péter Szabolcs

Forrás: https://haon.hu/debrecen-hirei/megeri-e-tarsashazza-nyilvanitani-egy-epuletet-5349154/