Bár a XI. kerületi, Ulászló utcai társasház végül nem épül meg, a tervező építésziroda érdekes kanyarokat járt be az utóbbi években. Egy egykori orvosi rendelőt bérelt ki, újított fel, majd vett meg az önkormányzattól a Bartók Béla úton. Eközben az Ulászló utcai társasházat éppen egy rendelő építésének kötelezettségével indokolta az önkormányzat. A körülmények valóban szerencsétlenül alakultak, de úgy fest, a két dolognak nincs köze egymáshoz.
Már több cikkben is beszámoltunk arról, milyen heves civil ellenállás bontakozott ki a XI. kerület egyik saroktelke körül. A telket egy több cikluson átívelő projekt keretében megterveztette, majd el akarta adni a tulajdonos önkormányzat, miközben annak idején az ingatlan harmadát adó állami tulajdonrészt azzal a feltétellel szerezték meg, hogy nem adhatják el. Az elidegenítési tilalmat szerette volna a kerület felfüggesztetni a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) Zrt.-vel, hogy az ősfás, háborítatlan, zöld telekre két, hatszintes épületet építsen fel az új tulaj, hogy aztán az elidegenítési tilalom csak a földszintre kerülő, önkormányzati tulajdonú orvosi rendelőre legyen érvényes. Végül azonban május 10-én László Imre DK-s polgármester bejelentette, hogy a terület eladására nem érkezett eredményes pályázat.
Jelen cikkünk is az Ulászló utcai saroktelek ügyében aktív civilek által is emlegetett építészeti tervek körüli ellentmondások eredménye. A két hatszintes, 42 lakásos tömb építési és persze a komplett telek átalakítási terveit a kerületben található építészeti iroda, az Archi-kon Építészeti és Tervező-Szervező Kft. készítette. Ezeket a terveket még az előző, fideszes, Hoffmann Tamás vezette XI. kerületi önkormányzat rendelte meg, e 2016. decemberi tervek alapján építhette volna meg a telket megvásárló befektető a tömböket.
Furcsa a történetben, hogy a tervezés bruttó 48,26 millió forintos költségét az önkormányzat állta, holott értelemszerűen a telek eladása után a befektető terveztethette volna meg magának a kerületi építési szabályzat betartásával.
Egyéb furcsaság is akadt. Az Archi-kon 2016. február 4-étől irodát bérelt az önkormányzattól a Bartók Béla út 61. alatt, amit 2017 márciusára felújított majdnem 72 millió forintért. Ezt meg akarta venni nagyjából nettó 49 millió forintért, holott a 292 négyzetméteres ingatlan piaci ára magasabb lehetett ennél (láttunk olyan lakáshirdetést, miszerint a Móricz Zsigmond körtéren egy 53 négyzetméteres, kétszobás, felújított, 4. emeleti lakás kerül körülbelül ennyibe). Amúgy a hivatalos, 2017. áprilisi értékbecslés szerint bruttó 118,17 millió forintot ért az ingatlan. Az Archi-kon szerint azonban az irodát saját pénzből felújították maguknak, ezt az összeget pedig szerették volna beszámíttatni a vételárba az önkormányzattal. Így is történt, az üzletet 2017 novemberében nyélbe ütötték.
Ami még pikantériát ad az ügynek, hogy a Bartók Béla úti iroda korábban orvosi rendelő volt, hat orvosi szobával, betegváróval, kiegészítő helyiségekkel. A SAROKTELEK (Ulászló-Zsombolyai-Kökörcsin-Vincellér utca) nevű Facebook-csoport egyik kommentelője megvédte, hogy ezt a régi orvosi rendelőt nem helyezték vissza a funkciójába, hiszen a szomszédos lakásokat és a rendelőt is ugyanazon a gangon lehetett megközelíteni, ezért (főleg egy influenzaszezonban) nem örültek a lakók ennek a szomszédságnak.
Summázva a dolgot: az önkormányzatnak volt egy orvosi rendelőnek alkalmas ingatlanja, amit végül eladott áron alul egy építészirodának. Ugyanez az építésziroda pedig megtervezett a saroktelekre egy olyan, 42 lakásos társasházat, aminek földszintjén egy önkormányzati tulajdonú rendelő lett volna (ha nem esik kútba a projekt a civil ellenállás miatt).
Archikon és Archi-kon
Az Opten céginformációs rendszere szerint az Archi-Kont 1989-ben alapították, 3 millió forint a jegyzett tőkéje, Nagy Csaba (itt olvasható egy interjú vele az Építészfórumon) és Polus Károly Árpád az ügyvezetői. A Bartók Béla út 61. alatt van a székhelye, ahogy a híresebb testvércégének, az Archikon Architects Kft.-nek is, ami 2013-ban jött létre. E cégnek Kálmán Mónika Réka az ügyvezetője, a tagok közt ugyanúgy megtalálni Nagyot és Polust is. A Bartók 61. alatti székhely alá további működő cégek vannak bejegyezve, nagyrészt a fenti tulajdonosi kör, vagy a névhasonlóság miatt gyaníthatóan családtagok vállalkozásai, így a CineOne Bt., a PROJECTPLAN Tervező-Szervező Kft., a P-huszonöt Általános Szolgáltató Kft., valamint Polus Fanni egyéni vállalkozó.
A legismertebb cég a csoportból azért még mindig az Archikon Architects, amelynek projektjei között van a többi közt a Ferenciek terén lévő Párisi Udvar felújítása, a több díjjal kitüntetett, Szabadság téri Adria-palota tetőtéri beépítése, a Budai Vigadó renoválása, az Andrássy úti Il Bacio üzletház felújítása-kiépítése, továbbá sok XIII. kerületi megrendelést is kaptak óvodákra, bölcsődékre, művelődési házra, parkra, és egy társasház terveit is elkészítették a kerületben. A Meséskert tagóvodáért több díjat kaptak, szakmai nívódíjakat és közönségdíjakat egyaránt. És persze álljon itt a saroktelek társasházának terve is.
Megkerestük az irodát, kérdéseinkre Kálmán Mónika operatív vezető felelt. Válaszában azt írta, az iroda messzemenően egyetért „a városi környezet élhetővé tételével, ez tervezői filozófiánk egyik alappilére, magunk is igyekszünk ezt figyelembe véve tervezni”. Hozzátette, nem szeretnének részt venni „a nagy nyilvánosság bevonásával zajló, politikai felhangú vitákban”. Több önkormányzatnak is terveztek 30 éves fennállásuk alatt, több díjat nyertek többek közt a XIII. kerületi projektjeik, terveik.
Az újbudai önkormányzat az Ulászló utca 58. alatti épület(ek) megtervezésére 2014-ben ajánlattételi felhívást írt ki. Az ajánlatok alapján az Archi-Kon Kft. nyert, év végén meg is kötötték a tervezési szerződést. Az iroda a lehetséges maximumnál kisebb beépítést javasolt a telekre, egy köztér és ettől különállóan „minél több zöld felület és játszótér kialakításával a lakóház kertjében”.
Az építési környezetet a fővárosi és kerületi szabályozás szabta keretek közt terveztük, pozitív tervtanácsi állásfoglalással a környezethez alkalmazkodó beépítéssel. A tervezés folyamata a 2017. évi építési engedélyezésig történt.
Az Archikon válaszában megemlíti, hogy „civil kezdeményezés történt a telek beépítése ellen”, aminek célja közpark kialakítása az épületek helyett. Szerintük ez „alapvetően városszerkezeti és városépítészeti kérdés, mely stratégiai döntést igényel”. A Bartók Béla úti irodával kapcsolatban arról írtak, 1989 óta a XI. kerületben működnek, növekedésük tette szükségessé az új iroda kibérlését, „így találtunk rá az évek óta üresen álló, rendkívül rossz állapotú rendelőre”. A bérleti szerződés megkötése után felújították az ingatlant, majd kezdeményezték annak megvásárlását. Hozzátették:
amikor lehetőség nyílt erre, annak piaci értékbecslését követően, 2017 novemberében megkötöttük az adásvételi szerződést. A vételár megállapítása során a felújítási költségeink egy részét az önkormányzat értéknövelő beruházásként figyelembe vette.
Az értékbecslésben bújik meg a lényeg
A XI. kerületi önkormányzatot is megkerestük, Vargáné Kremzner Zsuzsanna jegyző válaszolt. Azt állítja, hogy a jogszabályoknak és a kerületi beszerzési szabályzatnak megfelelően meghívásos ajánlatkérési eljárás történt anno az Ulászló utcai saroktelek tervezésére, amire négy céget hívtak meg. 2016. december 5-én kérték fel a cégeket ajánlat adására, három vállalkozás be is adta, ezek közül nyert az Archi-Kon Kft. (nettó 38 millió forintos összeggel).
Vargáné Kremzner Zsuzsanna megismételte az eddig tudott feltételeket, miszerint mélygarázs, a földszinten orvosi rendelő, az emeleteken társasházi lakások és egy „új kis városi tér” kialakítása szerepelt a kerület kritériumai közt. Az önkormányzat is megfogalmazta, hogy nem kell a szabályozás adta lehetőségeket maximálisan kihasználni a tervezés során, inkább a környékhez léptékben, jellegben megfelelő épületekre van szükség. A tervező céggel való egyeztetéseken részt vett a Városgazdálkodási Igazgatóság, a Főépítészeti Iroda, a Polgármesteri Kabinet, a Humánszolgáltatási Igazgatóság és a Szent Kristóf Szakrendelő több munkatársa is.
A Bartók Béla út 61. alatt azért nem maradhatott rendelő, mert egyfelől rendkívül leromlott az állapota, másfelől a felette lévő társasház lakói vagyonvédelmi-egészségi okokra hivatkozva panaszkodtak rá (közös kapualjon, lépcsőházon, belső udvaron lehetett megközelíteni a rendelőt, ahogy a lakásokat is). Az önkormányzat 2009-10-ben az Ulászló utca 32-36. alatti ingatlanon kialakított egy új rendelőt, majd 2012-ben ideköltöztette a Bartókról a háziorvosi praxisokat. Felmerült lakások vagy épp inkubátorház kialakítása is a Bartók Béla úti exrendelőben, de különböző okok miatt ezek meghiúsultak. Végül 2014-ben pályázatot írtak ki a bérbeadásra, de az ingatlan annyira leromlott állapotban volt, hogy 2016-ig senki sem akarta kivenni. Ekkor jött az Archi-Kon, ami végül bérbe vette. Tehát a jegyző szerint nincs köze a Bartók Béla úti rendelő sorsának az Ulászló utcai saroktelekhez.
Az önkormányzat tehát nem a Bartók Béla út 61. szám alatti felnőtt háziorvosi rendelő helyett szeretné az Ulászló utcai telken az új rendelőt megvalósítani, hanem ettől független területet, a védőnői és gyermek háziorvosi ellátást szeretné fejleszteni.
A jegyző is megemlítette, hogy az MNV Zrt.-vel kötött megállapodás értelmében az önkormányzatnak nem is lenne választása, a saroktelekre rendelőt kell építenie. Arra a kérdésre, miért annyiért vette meg a Bartók Béla út 61. alatti volt rendelőt az Archikon, amennyiért, Vargáné Kremzner Zsuzsanna azt felelte, a – fent említett, több mint 118 millió forintos értéket jelző – értékbecslés már az Archikon felújításai után készült, tehát az irodává alakított rendelő épp az Archikon renoválásai miatt ért annyit. És itt jön a lényeg: az önkormányzat egy 2015-ös rendelete szerint, ha eladnak egy önkormányzati tulajdonú ingatlant, figyelembe kell venni a bérlő (és vevőjelölt) által arra ráköltött, meg nem térített forintokat.
Az Archikon majdnem nettó 70 millió forintot költött a renoválásra, ebből az önkormányzat levonta a bérleti időszakra számított amortizáció mintegy 3,87 millió forintos költségét, sőt az így kialakult összegből még 33 százalékot leszedtek, így jött ki a 49 172 277 forintos (áfamentes) vételár. Az adásvételi szerződést 2017. november 15-én írták alá.
Az ügyben kerestük az előző, fideszes polgármestert, Hoffmann Tamást is, aki nem válaszolt kérdéseinkre.
Forrás: https://24.hu/belfold/2021/05/17/rendelos-tarsashaz-xi-kerulet-ujbuda-rendelo/