Jelentős bevételkieséssel kell számolnia a hazai társasházak túlnyomó részének a koronavírus tovagyűrűző hatása miatt. Pénzügyi és jogi következmények jönnek, amik legalább másfél millió embert érintenek. A bevételek elmaradása idővel – akár már idén – a közös költség megemelésével járhat.

Csak az alapellátást szolgáló üzlethelyiségek maradhatnak nyitva Magyarországon, vagyis a kisboltok, szolgáltató egységek (kivéve patika, dohánybolt) mind lehúzzák a rolót. Egyelőre csak egy-két hónapra, de inkább 4-6 hónappal érdemes számolni. A kis üzlethelyiségek működtetői  pont olyan mikro és kisvállalkozások, amelyek a legsérülékenyebbek, legkevésbé tudják kibekkelni a forgalom nélküli hónapokat. Ezeknek az üzlethelyiségeknek a százezrei többnyire lakótelepeken vagy a nagyvárosok forgalmas útjai mentén lévő társasházakban, zömmel azok földszintjén vagy alagsorában működnek, bevételt termelve a társasháznak.

A KSH legfrissebb, 2012-es adatai szerint az évtized elején mintegy 110 ezer társasház volt az országban, ez egy-két ezerrel nőhetett azóta. A bennük lévő lakások száma kb. 900-950 ezer lehet, ennek zöme, (kb. 780 ezer) panel. Márpedig a panel épületek földszintjét szinte mindenütt a kereskedelmi és szolgáltató szektorban működő bérlők foglalják el. Már most is tömegesen zárnak be vagy nem nyitnak ki és a következő hónapokban semmi sem fog változni.

Egy 100 lakásos társasházzal (panel) és kb. 300 négyzetméternyi bérterülettel (ez nagyon konzervatív) és havi 1500 Ft/nm bérleti díjjal számolva 450 ezer forint a havi bevételkiesés. Évente tehát 5-6 millió forint is összejöhet. Önmagában ez nem rendíti meg a társasház költségvetését, de halmozódás esetén már húsbavágó lehet. A bérleti díjra nincsenek még csak közelítő adatok sem. Nagyon sok múlik azon, hogy utcára nyílik-e a helyiség, van-e ablaka, mennyire száraz, ha pincéről van szó, mennyire forgalmas az adott környék és milyen az épület és az adott üzlethelyiség általános állapota.

Van még egy szempont. Sok olyan városi lakótelep van, ahol akár tömegesen is laknak az adott város egy-egy nagyobb gyárában dolgozók. Közülük lesznek vagy már vannak olyan lakók, akik elveszítik állásukat, s emiatt vagy halasztást kérnek a közös költség fizetése alól vagy egyszerűen nem fizetik be – akár hónapokig. Nem gyári munkások is kerülhetnek ilyen helyzetbe. Jogilag ilyenkor jelzálogjogot lehet bejegyeztetni az ingatlanra. Számolni kell azonban azzal, hogy később nehezebb lesz eladni a lakást emiatt.

Társasházak lehetséges bevételi forrásai

• közös költség (ha fizetik)
• bérleti díj
• megtakarításból származó kamat (ha van megtakarítás)
• hitel
• külső támogatások (ha van, például állami)
• reklám felület értékesítése
• pályázatok (ha vannak)

A társasházak eltérő hatékonysággal használják ki a közös terület bérbeadásra alkalmas részeit, de jellemző, hogy igyekeznek hosszabb távú szerződéseket kötni. A mostanihoz hasonló totális leállásra és még kevésbé az üzemszünet elhúzódására viszont nincsenek felkészülve. Minél hosszabb lesz a szünet, annál nehezebben tudnak jó megoldást találni a bevételkiesés pótlására.

Több társasházkezelőtől úgy tudjuk, hogy egyedi megoldáson is gondolkodhatnak. Ilyen lehet például hogy inkább megelégszenek félhavi bérleti díjjal a következő, mondjuk három-négy hónapra, csakhogy ne menjen el a bérlő vállalkozás. Arra a kérdésünkre, hogy mekkora hányadot tesz ki a bérleti díj a teljes bevételből azt mondták: általában 20-30 százalékot, de ez nagyon változó és számos tényezőtől függ. Tudunk olyan óbudai társasházról, ahol a 40 százalékot is meghaladja.

Amennyiben a felek (bérbeadó és bérlő) másként nem szabályozzák, felmondás esetén az ún. Lakástörvény rendelkezéseit kell alkalmazni. Ennek lényege az, hogy ha a bérlő a bérleti díjat határidőben nem fizeti meg, a bérbeadó köteles őt a következményekre (felmondás lehetőségére) figyelmeztetéssel a fizetésre írásban felszólítani – hívta fel a figyelmet dr. Nagy Barbara ingatlanokra szakosodott ügyvéd. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhatja a bérleti szerződést. A felmondás az elmulasztott fizetési határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál. Az ítélkezési gyakorlat szigorúan megköveteli valamennyi formai és tartalmi szabály, valamint a határidők betartását, ezek megszegése a felmondás érvénytelenségét vonhatja maga után – fűzte hozzá a szakértő.

Közeleg az éves beszámoló készítési időszak, majd a közgyűlés, s arra már konkrét gazdálkodási és jogi tervvel kell előállni. Ezt legkésőbb május 31-ig meg kell tenni. Az külön szervezést igényel, hogy miként bonyolítják le az eseményt, ha lakhely elhagyási tilalom lép életbe. Elhalaszthatják, de az megint csak a bizonytalanságot növeli a jövőre nézve. Információink szerint már vannak olyan budapesti társasházak, ahol meg is lépték ezt. 

Minél kisebb, annál rosszabb

Magyarországon nem ritka, hogy egy társasházi közösség nem egy, hanem akár 3-4 nagy háztömbből áll, így összesen akár több száz lakás közös gazdálkodásáról beszélhetünk. Bármilyen pénzügyi teher ilyen sokfelé osztódik, csökkentve ezzel az egy tulajdoni hányadra jutó összeget. A néhány lakásos közösség esetében viszont fajlagosan nagyobb ez a teher, amit hosszú távon nehezebb kigazdálkodni.

A társasházaknak azzal kell számolniuk, hogy sokkal nehezebb időszak következik, ami biztosan eltart az év végéig, de lehet, hogy tovább. Az idénre tervezett felújításokat bizonyosan el kell halasztani, hiszen most nem látszik, mikor lesz ismét elegendő alapanyag és munkaerő. A felújítási alapot közben nehezebb lesz növelni, hiszen az állandó költségeket (üzemeltetés) fizetni kell, a bevételi oldalon pedig csak mínusz lesz a bérleti díjak és közös költségek kiesése, késése, elmaradása miatt. Ilyen helyzetben sokkal nehezebb lesz hitelt felvenni.

A társasházak normál időszakban hiteleket vehetnek fel illetve korábban számolhattak a lakástakarék pénztárakban (ltp) gyűlő megtakarítással és az ahhoz járó állami támogatással. Sok társasháznak van ltp-je, de csak kevesen élhetnek ezzel a forrással. Megkérdeztük mindhárom ltp-t, de üzleti titokra hivatkozva nem árultak el részleteket arról, hogy mennyi ilyen szerződést kezelnek, mekkora a megtakarítási-és a hitelállomány. Bármilyen hitel felvétele egyébként közgyűlési hatáskör a társasházaknál. Ugyanez érvényes a közös költség meghatározására is.

Forrás: https://www.portfolio.hu/ingatlan/20200318/bajba-kerulhetnek-a-tarsashazak-szazezreknek-ugorhat-a-kozos-koltsege-a-koronavirus-miatt-419715