A napokban futótűzként járta be a TikTok-ot egy videó, ahol egy ingatlanszakértő azt fejti ki, hogy egyáltalán nem biztos, hogy jó, ha egy társasháznak alacsonyak a közös költségei. Ebben az esetben ugyanis könnyen lehet, hogy az építési költségek megemelkedése miatt kiürülnek a ház tartalékai és egy nagyobb, hirtelen jött felújítást már nem lesz miből kifizetni. A Pénzcentrum most annak járt utána, hogy tényleg jobban járunk-e, ha többet adunk be a közös költségbe havonta, illetve arról is megkérdeztünk szakértőket, hogy mennyivel emelkedtek átlagosan az árak és mennyit is kell fizetnünk jelenleg.
A legtöbb lakásvásárló, vagy albérletkereső első kérdése az szokott lenni a társasházak esetében, hogy mennyi is a közös költség. Alacsony szám esetén pedig sokan megkönnyebbülnek, és ezt alapvetően egy jó jelnek veszik, hiszen sokan csak rövidtávon gondolkozunk, nem gondolunk abba bele, hogy nem feltétlen jó, ha a közös költség egy társasházban alacsony hosszútávon.
Ezt a kérdést boncolgatta a napokban TikTok videójában Mlinárik Márton ingatlanszakértő, aki arra is kitért, hogy pontosan miért is kell elgondolkodnunk, ha kérdésünkre a válasz egy rendkívül alacsony szám.
Ha egy épület eléri a 15-20 éves életkort, akkor ott sorban fognak jönni a felújítások, a problémák. És lehet, hogy a közös költség alacsony, de ha egy épület energetikailag nem hatékony, nincs rajta szigetelés stb., akkor viszont a rezsijében fogod megfizetni a különbözetet. Ráadásul az eladhatóság szempontjából is nagyon fontos az, hogy egy épületnek mondjuk milyen a külleme, illetve milyen az energetikai hatékonysága. Ha pedig szóba kerül az eladás, akkor sem mindegy, hogy egy épület hogyan néz ki, mondjuk kívülről: hiába van neked egy penthouse-od, hogyha az épület vakolata omlik. Illetve, ha például történik valami különleges esemény, tehát jön egy vihar és elviszi a tetőt, akkor nem részletekben fizetted meg hosszútávon a felújítási alapot, hanem akkor bizony célbefizetés van és azonnal kell cselekedni, vagy hitelbe veri magát a társasház
– fogalmazott a videóban Mlinárik Márton.
De vajon ez tényleg igaz? A Pénzcentrum most ennek a kérdésnek járt utána szakértők segítségével, illetve azt is megvizsgáltuk, hogy az elmúlt időszakban mennyivel emelkedett meg átlagosan a közös költség, és egyáltalán mennyit is fizetnek átlagosan vidéken és a fővárosban.
Tényleg jó az alacsony közös költség?
Mielőtt elkezdjük boncolni a kérdést, miszerint mi a jobb, ha többet fizetünk havonta a közös költségre, vagy ha kevesebbet, érdemes megnézni azt, hogy pontosan mit is takar ez a fogalom. Sokan ugyanis csak egy felesleges nyűgnek érzik, amit a társasház elnyel, ahol élnek. Holott rengeteg felújítás, kényelmi funkció van fizetve ebből az összegből, amire elsőre nem is gondolnánk.
A közös költségből fedezi a társasház a szokásos üzemeltetési költségeit, közüzemi számláit, rendszeresen igénybe vett szolgáltatásait. Takarítás, banki költségek, lift karbantartás, kötelező felülvizsgálatók, eseti kisebb karbantartások. Emellett a legtöbb házban felújítási alapot is fizetnek a tulajdonosok, melyből a társasházi közgyűlésen megjelentek által jóváhagyott, nagyobb projekteket fizeti a ház, mint például lépcsőház festés, hőszigetelés, vagy egyéb felújítások. Ezzel kapcsolatosan általánosságban elmondható, hogy mivel nagyon kevés a társasházakra kiírt pályázat, illetve a hitelkamatok is elszálltak, így a társasházaknak a legtöbb esetben saját forrásból kell finanszírozniuk ezeket a felújításokat, melyekre érdemes gyűjteni a forrásokat előtakarékosság formájában
– mondta el a Pénzcentrum megkeresésére Dén Mátyás András, a TSZOE – Társasházi Számvizsgálók Országos Egyesületének elnökségi tagja, aki szintén azon a véleményen van, hogy nem jó dolog a közös költségen spórolni.
Csak annyira jó, mint bármilyen más karbantartáson való spórolás, legyen szó például az ember saját egészségéről, vagy a saját autónk karbantartásáról. Minél kevesebbet költünk ezekre rendszeresen, annál fájdalamasabb lesz a meglepetés, amikor valami nagyobb probléma történik. Azt kellene felfognia mindenkinek, hogy nem a négy fal között élünk, a lakókörnyezetünk része a társasházi lépcsőház is, az utcáról már ne is beszéljünk. Ha az a szempont, hogy a közös költség kevés legyen, akkor a lépcsőház, a homlokzat, a lift le fog rohadni. Ha több közös költséget fizetünk – és a kiadásokat természetesen ellenőrizzük és a közös képviselettel együttműködve segítjük a társasház szebbé, jobbá tételét – akkor nem fog kelleni becsukni a szemünket és nagy levegőt venni a lakás ajtaján való kilépéskor, hanem megélhetjük azt, hogy a tulajdonosokkal együtt, igényes lakókörnyezetet teremtünk a társasház közös területein is
– fejtette ki véleményét, amivel Balogh László az ingatlan.com szakértője is egyetértett.
A társasházak mostanában igazi harapófogóba kerülhetnek. A kiadások növekedését, így a lakókat terhelő magasabb közös költség díjait egyetlenegy közgyűlésen sem szavazzák meg boldogan. Ha viszont a közös befizetések nem követik le a kiadások növekedését, akkor a társasháznak előbb-utóbb elfogy a tartaléka, és a rutinszerű karbantartási és javítási munkálatok is egyre nagyobb problémát okozhatnak. Az esetleges felújításokról nem is beszélve
– kezdett bele Balogh László, hozzátéve, hogy az elmúlt években paradox módon kialakult egy olyan helyzet, hogy azok a társasházak, ahol a közös költség magasabb sokkal jobb állapotban vannak és a lakóközösség közös kiadásai is transzparensebben nyomon követhetőek.
Okkal merül fel a kérdés egy-egy lakásvásárlóban vagy tulajdonosban, hogyha olyan alacsony összegű a lakók által befizetett közös költség, amiből a közös képviselet kiadásait sem lehet fedezni, akkor miből tartja fenn magát a közös képviselő? Ha viszont magasabb összegű a közös költség, akkor abból folyamatosan többet lehet félretenni későbbi felújításokra és korszerűsítésekre, ami végsősoron a közös kiadások lefaragását teszi lehetővé. Az épület szigetelésére, energiahatékony nyílászárók cseréjére, az energiatakarékos fényforrások beszerzésére fordított összegek ugyanis sokszorsan megtérülnek. Egyrészt a közös tulajdonban lévő épületrészek rezsiköltsége is alacsony szinten tartható, másrészt pedig az egyes lakások értéke is 20-25 százalékkal magasabb, ha az ingatlan jó állapotú épületben található
– tette hozzá Balogh László, kiemelve, hogy a közös költségre kifizetett összegből csak egy kis rész fedezi a közös képviselő díját, a nagyobb rész általában a közös területek rezsiköltségére, a korszerűsítések forrását jelentő felújítási alapra megy el.
Ezen a ponton pedig felmerül a kérdés, hogy pontosan mennyi is az annyi, illetve mennyivel is emelkedtek ezek a költségek, illetve mennyire mozog az emelés párhuzamosan az inflációval.
Mennyi az annyi?
Valóban emelkedtek a közös költségek a kiadásra és eladásra meghirdetett ingatlanok esetében az egy négyzetméterre jutó társasházi közös költségek középértéke tavaly ilyenkor még csak 241 forint volt Budapesten és 150 forint a vármegyeszékhelyeken. Július végére a fővárosban ez 257 forintra, a vármegyeszékhelyeken pedig 161 forintra nőtt, ami 7 százalékos drágulásnak felel meg mindkét településtípus esetében. Egy piacra kerülő 50 négyzetméteres budapesti lakás esetében az átlagos közös költség most közel 13 ezer forint, egy megyeszékhelyen pedig több mint 8 ezer forint
– kezdett bele az ingatlan.com szakértője, aki szerint további emelésekre lehet még számítani az idén.
Tekintettel arra, hogy az infláció mértéke az év első felében meghaladta a 20 százalékot, ezért számítani lehet arra, hogy a közös költségek is emelkedni fognak. Ennek legfőbb oka, hogy a közös képviselet díjában foglalt költségek (iroda fenntartása, alkalmazottak bére, közös képviseletet terhelő egyéb kiadások) is nagy mértékben emelkedtek az elmúlt időszakban
– fűzte hozzá.
Az emelés pedig Dén Mátyás András szerint is elkerülhetetlen egyes esetekben.
A THT – Társasházi Háztartás szaklap májusban készített egy felmérést a hazai tásrasházkezelők között, melyből kiderült, hogy a legtöbb hazai társasházban 10 -20 százalék közötti emelést hagytak jóvá a tulajdonosok, de nem volt ritka a 40 százalék feletti ugrás sem. Nincs más lehetőség, a lakástulajdonosoknak a zsebükbe kell nyúlniuk, ha a társasház működését biztosítani szeretnék. Idén is folytatódott a trend, miszerint a társasházi közgyűlésekre átlagosan 20 százaléka sem ment el a lakástulajdonosoknak, a maradék 80 százalékot még ezek a számok nem tudták megmozgatni. Lesz az a drágulás, ami azonban már érdekelni fogja a többséget, de amíg a lakosság túlnyomó része pénzügyi analfabéta, addig sajnos ez vélhetően nem konstruktív munkába, hanem kötekedésekbe és vagdalkozásokba fog torkollni. Ahol idén kevesebb volt az emelés, ott jövőre több lesz, ahol idén nagyot emeltek, ott nem lesz szükség nagyobb emelésre, két év alatt a 50-60 százalékos emelés az, ami indokolt a társasházaknál, az előbbi okoknál fogva
– mondta a TSZOE elnökségi tagja, aki szerint a probléma onnan eredeztethető, hogy a magyarországi társasházak zöme nincs leszigetelve és az állomány el van öregedve.
A hazai társasházi állomány el van öregedve, a magyarországi lakóépületek zöme nincs leszigetelve, a legtöbb helyen korszerűtlen a fűtésrendszer, ezáltal a legtöbb energiát a társasházi épületeken veszítjuk el, kvázi az utcát és a lépcsőházat fűtjük és hűtjük. A lakástulajdonosokat meglehetősen érzékenyen érintette az energiaválság már a négy fal között is, nem beszélve arról, hogy a lift, a házközponti kazán, a közös világítás is eszi az áramot, melynek ára nagyot ugrott az elmúlt évben. De a legnagyobb arcul csapás a társasházaknak a KATA „átalakítása” volt, hiszen rengeteg társasházi alvállalkozó – köztük sok a közös képviselet is – KATÁs volt, melyek most a legtöbb esetben az áfával, azaz 27%-kal többet számláznak, plusz a rájuk eső adóteher-többlet, energiaár-emelkedés és az infláció. Így nem ritka, hogy egyes költségek 50-60 százalékkal is megnőttek a házakban, hiszen a társasházak egyszerre kell, hogy megfizessék közvetetten az alvállalkozók rezsijének emelkedését, az áfát – amit nem tudnak visszaigényelni még akkor sem, ha az összes lakástulajdonos cég – és az inflációs emeléseket is
– emelte ki Dén Mátyás András.
Összességében tehát le lehet vonni a konklúziót, hogy egyáltalán nem biztos, hogy örülnünk kell, ha alacsony a közös költség, ugyanis ez könnyedén ahhoz vezethet, hogy kiürül a közös kassza, amit egy esetleges nagyobb kár esetén hírtelen kell pótolni. Ez pedig akár hitelből, akár saját zsebből kell megtennünk fájni fog.
Forrás: https://www.penzcentrum.hu/otthon/20230730/tarsashazban-laksz-drasztikus-kozoskoltseg-emeles-johet-2023-ban-ez-fajni-fog-1139551
