Mennyiben különbözik a jogállása az intézőbizottságnak és tagjainak a közös képviselőtől? Van-e bármilyen eltérés a feladata, működése terén a közös képviselőhöz képest? Cikkünkben ezeket a tudnivalókat szedtük össze az intézőbizottságról.

Számtalanszor beszélünk és olvasunk a közös képviselő feladatairól, a tisztséggel kapcsolatban felmerülő kérdésekről és problémákról. Ezzel szemben azonban jóval kevesebbszer esik szó az intézőbizottság hasonló ügyeiről. Az alábbiakban ezt a hiányt pótoljuk a társasházi törvényben (Tht.) foglaltak alapján.

Az intézőbizottság szerepe a társasházban

Az intézőbizottság szerepét a Tht. így fogalmazza meg:

27. §  (2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el.

A bizottság tehát – ugyanúgy, ahogy a közös képviselő is – a társasház közös ügyeinek intézéséért felel, ideértve a felújításokat, adminisztrációt, egyeztetést és pénzügyeket egyaránt.

Hogyan áll össze az intézőbizottság?

A társasházi törvény az alábbiak szerint rendelkezik az intézőbizottság felépítéséről.

27. § (3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.

A bizottság tehát legalább három főből, egy elnökből és két tagból kell hogy álljon. Ezeket a tisztségviselőket a közgyűlés választja meg. A fenti bekezdés emellett tisztázza az intézőbizottság jogállását is: a közös képviselővel azonos súllyal és felelősséggel jár el minden, egyébként a közös képviselőre tartozó ügyben.

Az intézőbizottság működési szabályai

Az intézőbizottság működésével kapcsolatban a társasház a szervezeti és működési szabályzatban hozhat rendelkezéseket. A jogszabály ennek kapcsán az alábbiakat tartalmazza.

13. § (2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell: e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira vonatkozó szabályokat

Emellett a 28. paragrafus szerint a közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:

• az intézőbizottság elnökének és tagjainak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
• az intézőbizottság elnöke, tagja ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről.

Az 51. paragrafus értelmében továbbá az intézőbizottság ügyintézését a számvizsgáló bizottság ellenőrzi, illetve ez a bizottság tesz javaslatot az intézőbizottság tagjainak díjazásra is.

Az intézőbizottság feladatai

A Tht. 43-50. paragrafusai alapján az alábbi feladatokért felelős az intézőbizottság (valamint a közös képviselő is):

• előkészíti és végrehajtja a közgyűlés határozatait, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
• megtesz minden szükséges intézkedést az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
• közli és beszedi a közös költséget és szolgáltatási díját, valamint érvényesíti a közösség ezzel kapcsolatos igényeit,
• köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát,
• köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni,
• a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a szerződő felek kérésére, részükre – köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni,
• a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról,
• a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít,
• jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan,
• építésügyi hatósági eljárásban – amennyiben a társasház közössége ügyfélnek minősül – annak képviseletére jogosult, azonban az új építmény építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító, továbbá a társasház kérelmére hozott építési engedélyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell.

A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke emellett a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell az 52. § (2) bekezdésében meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.

A közös képviselő vagy az intézőbizottság – többletdíjazás felszámítása nélkül – a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a tulajdonostársakat.

Forrás: https://www.hazforum.hu/mit-kell-tudni-az-intezobizottsagrol/

Sokakat foglalkoztat a kérdés: joguk van-e megismerni a közös költséggel tartozók nevét vagy nem. Olvasóink jelentős része találkozik ezzel a problémával. Tartson velünk, és megtudhatja a válaszokat.

Annak megismerése, kik halmoztak fel közös költséget, szinte minden társasház életében aktuális probléma. Egyes lakóközösségben semmit nem tudnak a tartozókról, máshol pedig egy hirdetőtáblán bárki láthatja, kinek mekkora tartozása van. Mi a helyes út? Mit mond a jog ilyen esetekre?

Ezt mondhatja a közös képviselő

Ismertetheti a közös képviselő a közgyűlésen azoknak a nevét, akik több százezer forintos közös költség tartozást halmoztak fel? A válasz egyértelműen igen, sőt a jogszabály szerint köteles is ezt megtenni, mégpedig az alábbi módon. A 2003. évi CXXXIII. törvény 43. §-a szerint a közös képviselő a beszámoló közgyűlésre köteles megküldeni a tulajdonosok részére minden pénzügyi adatot. Ez magába kell foglalja azt is, hogy kik és mekkora tartozást halmoztak fel a lakóközösségben, hiszen ettől is függ a társasház pénzügyi helyzete. Ennek értelében a tulajdonosoknak joguk van tudni arról, hogy ki mennyivel tartozik a társasház felé.

Bárki láthatja a tartozókat?

Olvasóinktól tudunk olyan esetről is, ahol a lépcsőházba kifüggesztették a nem fizetők emelet és ajtószámát , így viszont bárki megtudhatja, ki mennyivel tartozik a háznak. Fontos felhívni a figyelmet azonban arra, hogy a társasházi törvény rendelkezései alapján a társasházi tulajdonosok számára lehet csak megküldeni a befizetéseket és a tartozásokat tartalmazó táblázatot. A lépcsőházi lista helyett ezért érdemesebb a tulajok rendszeres értesítése, akár postai vagy elektronikus módon az adott témában.

Hiába az értesítés a tartozás csak növekszik…

Bizonyos esetekben előfordulhat, hogy hiába értesíti a közös képviselő az érintett tulajdonosokat, a tartozás nem kerül kiegyenlítésre, sőt egyre inkább gyarapszik. A közös képviselő ilyen esetben először fizetési meghagyást jogosult benyújtani a közjegyzőnél. Ha a tulajdonos ezzel nem ért egyet, akkor ellentmondással élhet, és az ügy így polgári peres eljárássá alakul.

Ha minden kötél szakad

Amennyiben három hónapnyi közösköltség-tartozást halmoz fel egy tulajdonos, akkor a társasházaknak lehetőségük van jelzálogot bejegyeztetni az adott tulajdonosi ingatlanra. Azonban egy 2015-ös jogszabály változtatás értelmében ehhez végrehajtható okiratot vagy az adott tulajdonos tartozást igazoló nyilatkozatát is mellékelni kell. Az ilyen típusú igazolások pedig megnehezítik közösköltség-tartozások behajtását.

Forrás: https://www.hazforum.hu/megtudhatom-kik-tartoznak-tarsashazban/

Rendzavarásnak, szabálysértésnek, bűncselekménynek is minősülhet, ha túl lendületesen búcsúztatja az óévet, és ehhez még csak házibuli se kell: már az is elég, ha az utcán kezdenek randalírozni. Összeszedtük, mire érdemes vigyázni.

Van, akinek a szilveszter éjjel az év legnagyobb bulija, és van, akinek rémálom. Ilyenkor különösen gyakori, hogy egy baráti társaság, fittyet hányva a szomszédaikra, a házirendre, és rendszerint a Polgári Törvénykönyvre is, „szilveszterkor senki sem alszik” alapon összeránt egy jó kis házibulit. De mi van akkor, ha ez a fergetegparti épp egy társasházban készül megszületni, ahol az összes aludni vágyó szomszéd merő rosszindulatból, aljas módon, mindenáron próbálja megakadályozni a lépcsőház telehányását?

Kezdetben a türelmesebb szomszéd elcsoszog a bulizónához, és megkéri az illuminált tömeget, hogy fejezzék be a szórakozást. A hevesebb vérmérsékletűek ugyanakkor egyből rendőrt hívnak, akik megérkeznek, dörömbölnek az ajtón, és felszólítják a népet csendesebb mulatozásra. Mivel a közegek távozása után általában kezdődik az egész elölről, jó tudni: ilyenkor már fel is jelenthetjük a részeg galerit.

Dr. Vogel Barbara ügyvédnő szerint a szilveszteri bulikkal kapcsolatban három szabálysértés elkövetése gyakori: csendháborítás, garázdaság, rendzavarás.

Csendháborítás  

„Lakott területen belül akár egy ingatlanban vagy a szabad ég alatt, de még buszon, villamoson sem szabad olyan zajt keltő tevékenységet folytatni, mely mást zavarhat. A zajterhelési határértékeket külön jogszabály állapítja meg, és ezek településenként eltérőek is lehetnek. Ez a szabálysértés 30.000,- Ft-ig terjedő pénzbírsággal sújtható” – foglalta össze az ügyvédnő.

Garázdaság  

Az effajta bulik alkalmával könnyen előfordulhat, hogy tettlegességig fajul a helyzet. Ez lehet akár már a lökdösődés is, tehát akik fitogtatni akarják az erejüket jól gondolják meg mit tesznek, mert ez már szabálysértés, súlyosabb esetben bűncselekmény is lehet.

„A csendháborításon túl garázdaság szabálysértéséért vonhatják felelősségre azt, aki olyan kihívóan közösségellenes magatartást tanúsít, amely alkalmas arra, hogy másokban megbotránkozást vagy riadalmat keltsen. Amennyiben ez a magatartás erőszakos is, ebben az esetben a garázdaság súlyosabb alakzatáról beszélünk, mely bűncselekmény. Míg a szabálysértési alakzat elkövetője elzárással vagy 150.000,- Ft-ig terjedő pénzbírsággal sújtható, addig a bűncselekmény alapesetének elkövetője két évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő. Fontos tudni, hogy az erőszak megnyilvánulhat mind személyek irányában, például valaki testének támadó szándékú megérintésével, mind dolgok elleni fizikai ráhatással” – figyelmeztet dr. Vogel. Szóval a tévét szétrúgni se ér.

Rendzavarás

„Ha valaki olyan módon verekszik, hogy az nem kihívóan közösségellenes vagy nem alkalmas megbotránkozás vagy riadalom keltésére, akkor nem garázdaság bűncselekménye, hanem rendzavarás szabálysértése miatt vonható felelősségre” – fejezte be dr. Vogel Barbara.

Lefordítva ez azt jelenti, hogy ha a bandában van olyan, aki józan maradt, mindenképpen figyeljen oda a részegeskedő társaira, és ha már verekedésig jutott a dolog, legalább azt ne hagyja, hogy a munkáját végző hivatalos személybe (például a rendőrökbe) belekössenek vagy engedetlenek legyenek. Ezzel ugyanis szintén a rendzavarás szabálysértését valósítanák meg, mely elzárással vagy 150.000,- forintig terjedő pénzbírsággal sújtható.

Társasházban is lehet házibulit tartani

Ha ezek után még mindig úgy gondolja, hogy megtartja a házibulit, előtte mindenképp egyeztessen a szomszédaival. Talán az év utolsó napján mindenki engedékenyebb lesz, és nem fognak keresztbetenni a bulihangultanak. Közgyűlést persze nem kell összehívni ennek megvitatására, de sajnos nem lehet megúszni egy cetlivel a faliújságon.

Áldozzon rá időt és energiát, hogy egytől egyig minden szomszédot meglátogat, és elmagyarázza, hogy ez egy rendhagyó nap az ön életében. Mondja el őszintén, hány embert hívott meg, és hogy mire számíthatnak az ott élők. Ha pedig tudja valakiről a lakóközösségben, hogy magányosan töltené a szilvesztert, hívja meg őt is. A korrekt lakástulajdonosokkal jó eséllyel a többi lakó is korrekt lesz – persze, ha nem rendszeresek az ilyen bulik otthonában…

Tetszik önnek a Dívány Shopaholic blogja? Keressen bennünket a Facebookon!

Forrás: https://www.google.hu/amp/divany.hu/lajfhekk/2011/12/31/szilveszteri_hazibuli_feljelentesek_nelkul/amp

Házibuli keretében ünnepelnéd a szilvesztert? És mit szólnak mindehhez a szomszédok? Tippjeinkkel elkerülheted a feljelentéseket!

„A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné” – mondja a Polgári Törvénykönyv. Na de mit jelent a szükséges, és mi minősül szükségtelen zavarásnak? Hogyan értelmezendő mindez szilveszterkor?

Akik éjjel élnek…

A társasházak örök problémája a túlzottan kreatív szomszéd, aki a tyúkokkal kel, és azon nyomban fúr meg farag. Na meg a másik, aki bár nem barkácsol, hetente háromszor tart hajnalba nyúló „teadélutánt”.

Normális körülmények között az ilyesmit hatlakásosnál nagyobb házak esetében kötelezően a házirend szabályozza, melyből a legtöbb este tíz után már hangos tevékenységet nem engedélyez. Amennyiben jogsértés történik, és a bíróság is elismeri, hogy valamely szomszéd szükségtelenül zavarta lakótársai nyugalmát, akár 150 ezer forint pénzbírsággal is büntethető, végső esetben pedig 60 napra el is zárható. De miért is vonulnánk a végletekbe? A polgárjogi perek fárasztóak, hosszasak, unalmasak, és végső soron általában be sem váltják a hozzájuk fűzött reményeket.

Előzd meg a kellemetlenségeket!

Azt tehát már tudod, hogy ha bulit szervezel, nagy valószínűséggel jogsértést követsz el, ám a jogsértés csak akkor válik problémává, ha lesz, aki ismételten feljelent – a rendőrség legalább kétszer jön ki ugyanarra a címre, csak azt követően kezdeményez eljárást. Közelítsd hát meg a problémát a másik oldaláról, és igyekezz elkerülni a kellemetlenségeket: a bulizós korú szomszédokkal például biztosan nem lesz baj, főként ha ők is szerepelnek a vendéglistádon.

Ha szerencséd van, nincs a közvetlen szomszédodban kisbaba, de ha mégis, akkor se aggódj! Barátkozz össze a mamájával! Azt ugyan valószínűleg nehezen magyarázod meg, hogy neki is jó, ha te bulit szervezel, és a baba így majd húszpercenként felébred, ám légy kreatív! A legjobb, ha meghívod őt is, és akár ígéretet teszel a bébiszitter intézésére vonatkozóan is. Bizonyára elveti majd a gondolatot, ám mindezek után valószínűleg nem ő lesz, aki a buli lefújását követeli az éjszaka közepén.

Jelezd előre!

A szomszédok meghívása mellett azonban érdemes arra is gondolnod, hogy lesznek olyanok, akik egy csöppet sem örülnek az ötletnek, hogy több tucat embert látsz vendégül, ráadásul hangos zene közepette. Ha van olyan szomszédod, aki egész évben azt várta, hogy szilveszterkor majd valakit jól feljelentsen csendháborításért, akkor peched van, de ebben a helyzetben is jól teszed, ha előre jelzed a lakóknak buliszervezési szándékod. De ne csak egy alig látható cetlit függessz ki a közös faliújságra, hanem lehetőleg személyesen tájékoztass minden lakót, és kérd elnézésüket egyetlen este erejéig.
A jószomszédi viszony kialakítását ráadásul nem is lehet elég korán elkezdeni, ezért ha még sosem volt konfliktusod egyik szomszéddal sem, ha rendszeresen kinyitottad előttük az ajtót ,vagy segítettél felvinni az emeletre a bevásárlószatyraikat, akkor nyert ügyed van.

Ha te vagy az áldozat

Mi van, ha éppen te vagy a másik oldalon? Ha te maradtál otthon, és a szomszédok csavarták fel a szőnyeget? Légy őszinte magadhoz, és ismerd be, csakis azért érzed zavarónak a fesztelenül bulizók zaját, mert legszívesebben te is ott lennél. Hívogathatod ugyan a rendőrséget, túl sok hasznod nem származik belőle, ráadásul hosszú távon így te töltöd majd be a nemkívánatos, házsártos szomszéd szerepét. Inkább vegyél egy forró fürdőt, majd fogd a discmaned, és bújj bele vele az ágyba.

De ha sehogy nem sikerül elaludnod – esetleg nem is akarsz -, akkor dobj fel egy gyors sminket, húzz egy farmert és egy pólót, és irány a buli! Kettő után már senkinek sem tűnik fel egy új arc…

Forrás: https://www.google.hu/amp/femina.hu/otthon/szilveszter_jogok/amp

Az önfeledt bulizás közben érdemes a szabályokra is tekintettel lenni.

Ami felhőtlen szórakozásnak indul, könnyen anyagi teherré válhat, ha ugyanis nem tartod be az előírt jogszabályokat, megbírságolhatnak szilveszterkor. Eláruljuk, hogy mire figyelj – vannak ugyanis olyan dolgok, amiket még a saját otthonod falai között sem tehetsz meg!

Csendháborítás

Az óév búcsúztatása során könnyen megeshet, hogy a szomszédok feljelentenek csendháborításért, mert úgy ítélik meg, hogy a buli túl zajos. Mind a társasház házirendje, mind a Ptk. kimondja, hogy aki lakott területen, az ott található épületben vagy az ahhoz tartozó telken indokolatlanul olyan zajt okoz, amely alkalmas arra, hogy mások nyugalmát zavarja, az szabálysértést követ el.

Ennek értelmében tulajdonképpen bármikor bekopogtathatnak a hatóságok, hogy rendre intsenek, esetleg megbírságoljanak. A helyszíni büntetés mértéke 5 ezer forinttól 50 ezerig terjedhet.

Ha rendes szomszéd akarsz lenni, akkor érdemes vagy egy levélben, vagy akár személyesen is értesíteni a ház többi lakóját, hogy bulit szeretnél tartani, így őket is kevésbé éri majd váratlanul a zene és a többi zajforrás. Ha pedig úgy ítéled meg, és vagytok olyan viszonyban, őket is meghívhatod a mulatozásra.

Forrás: https://www.google.hu/amp/femina.hu/otthon/szilveszteri-szabalyok-lakas/amp

Az igazi tél beköszönte előtt sokan még most állnak olyan kérdések előtt, hogy mi legyen a társasházi kémény felújításával, illetve hogy mi a teendő, ha valaki leválna a közös fűtésről. Nézzük, milyen esetek merülhetnek fel, mire kell készülni!

Még a fűtési szezon megkezdése után is sok társasházban merül fel a probléma, hogy fel kéne újítani a kéményt vagy épp valaki bejelenti, hogy saját fűtési rendszerre állna át. A közös tulajdon és a rendszer közös használata miatt azonban ezek a költségviselés és az adminisztráció terén is komoly problémákat idézhetnek elő.

Kéményfelújítás

A kéményfelújításoknál első pontként azt érdemes leszögezni, hogy rendszerint közös tulajdonnak számítanak, de mindenképp érdemes megnézni az alapító okirat vonatkozó rendelkezéseit erről. Ennél fogva főszabályként a közös büdzséből történik a kémény felújítása. Vannak azonban olyan speciális esetek, amikor ez a forgatókönyv borulhat.

Ilyen például, ha az egyes lakások külön kéményjáratokkalrendelkeznek, amelyek csak az adott lakást látják el. Ilyen esetben már a közgyűlésen szükséges döntést hozni arról, hogy közösen viselik a költségeket a tulajdonosok, vagy mindenki a saját lakását kiszolgáló kéménykijárat bélelési költségét finanszírozza.

Emellett fennáll a lehetősége a társasháznak arra is, hogy ne kelljen minden egyes esetben külön-külön határozatban döntenie. A szervezeti és működési szabályzatban fektethetik le azokat a kivételeket, amikor valamely tulajdonos eltérő mértékben kell hozzájáruljon a kémény felújítási költségeihez. Ilyen például, ha valaki tartósan nem használja az épületben lévő lakását. Ilyen esetben tehát meghatározhat a közösség egy alapdíjat, hogy csak ezt kelljen fizetnie a tulajdonosnak a normál, tulajdoni hányad szerint számított díjak helyett.

Egyedi leválás a fűtési rendszerről

Sok félreértés, akár peres ügy, sőt olyan eset is adódik a nem megfelelően lefolytatott fűtésleválásokból, hogy a többi lakásban időlegesen akadályoztatva van a fűtési szolgáltatás. Ezek elkerülése érdekében az alábbiakra szükséges figyelemmel lenni.

Első lépésként is tisztázni kell az alapító okirat alapján, hogy hogyan rendelkezik, milyen tulajdonba utalja az okirat a fűtési rendszer bizonyos részeit. Amennyiben ugyanis közös tulajdonú elemet érintenek a leválási munkálatok, akkor ehhez a tulajdonosok 2/3-os hozzájárulása szükséges a társasházi törvény értelmében.

21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni.

Amennyiben valaki mégis a közösség engedélye nélkül lát neki a munkának, az illető ellen birtokháborítás miatt tehetnek panaszt a tulajdonosok. Vagy az építésügyi szakhatóságnál is kérheti ilyen esetben helyszíni ellenőrzés, amely alapján a hatóság leállíttathatja a munkát. A tulajdonosi közösség emellett pedig közgyűlési határozatban kötelezheti az eredeti állapotok visszaállíttatására az illetőt.

Ha az építtető megkapta a közösség hozzájárulását, a hozzájárulás mellett a közgyűlés dönthet az alábbiakról is:

• milyen további fizetési kötelezettségek terhelik a továbbiakban a leváló tulajdonost, hiszen a rendszer karbantartásához továbbra is hozzá kell majd járulnia (a közösség döntésétől függően) általában rendszerfenntartási ktg-hez ugyanúgy hozzá kell járuljon+10-25%os térítés fűtési költségre
• milyen feltételeket kell vállalnia a leváló tulajdonosnak az engedély megadásához,

Fontos alapkritérium továbbá, hogy a leválás nem akadályozhatja a többi lakás fűtésének működést.

Végül, de közel sem utolsó sorban pedig tisztázni kell, hogy kit terhel a hasonló munkálatok költsége. Ebben a tekintetben elmondható, hogy egyértelműen az a lakástulajdonos felelős a munkák finanszírozásáért, aki ezzel saját lakása komfortját és értékét fokozná így. A lakás fűtéskorszerűsítésével járó kémény-felülvizsgálat, kéményseprés és -bélelés költsége őt terheli.

Forrás: https://www.hazforum.hu/hogyan-tervezzunk-kemennyel-es-futessel-telre/