Végre épülnek új építésű lakások hazánkban, így a vásárlók könnyen válogathatnak a pénztárcájuk és preferenciájuk szerint közöttük. A lakás lefoglalása után azonban rögtön újabb problémával találhatják szembe magukat a vevők. A jelenlegi munkaerőhiányos környezetben, ahol egyszerre számos építkezés terheli meg az építőipari és építőanyag kapacitásokat vásárlóként nem dőlhetünk egyszerűen hátra, várva a lakás elkészültére. A kockázatokra már a szerződés aláírásakor is figyelni kell, a fejlesztők ugyanis igyekeznek minden eshetőségre felkészülni, és a bizonytalanságok zömét a vásárlókra hárítani. A sor aztán folytatódik a finanszírozással, nagyon nem mindegy ugyanis, hogy mikor és mennyit kell fizetnünk a lakás elkészülte előtt. A műszaki kivitelezés pedig szinte végeláthatatlan kérdéssort vethet fel, kezdve a beépülő anyagok minőségével, a megfelelő szakértelemmel elvégzett munkákon át, a későbbi minőségi garancia érvényesítéséig. A következő évek nagy kérdése az újlakás-piacon már nem az lesz, hogy mennyi lakás épül, hanem hogy azokat mikor és milyen minőségben sikerül elkészíteni.
Jogi problémák
A fejlesztő jellemzően egy ügyvéd által alaposan átgondolt és átnézett szerződést tesz a leendő vevők elé, ami értelemszerűen a saját érdekeit védi. A beruházók igyekeznek minimalizálni a jelenlegi piaci körülményekből fakadó kockázatokat. Ez ugyanakkor azt is jelenti, hogy ezek a kockázatok így a vásárlókhoz vándorolnak. Korábbi írásunkban már foglalkoztunk ezzel a témával részletesen, mint írtuk, így kerülhet például a vis major kategóriába az időjárás kedvezőtlen alakulása mellett manapság a jolly jokernek számító munkaerőhiány. Mert arról ki ne hallott volna, hogy jelenleg munkaerőhiány van a hazai építőiparban, így pedig minden fejlesztés csúszása indokolható ezzel a tényezővel. Így a vevőknek a lakás elkészültére nem csak sokat kell várni, sok esetben már több mint 1 éves csúszásokkal is találkozni a piacon – de lényegében kötbér sem illeti meg őket nagyon-nagyon sok esetben.
Az apró betűs részeket azért is érdemes átnézni, mivel abban akár komoly plusz költségek is szerepelhetnek. Ilyen lehet, hogy vevőként nekünk kell fizetni például a közüzemi bekötések (szennyvíz, víz stb) díját, ami többszázezer forintra is rúghat. Arra is mindenképpen figyeljünk, hogy sok esetben a lakáshoz kötelező tárolót és garázshelyet, vagy legalább autóbeállót vásárolni, ami szintén jelentősen meglódíthatja a költségeket. Itt pedig már el is érkeztünk a következő problémás területhez, a fizetés körüli gondokhoz.
Nem mindegy, hogy mennyit, és mikor fizetsz!
Szintén már többször írtunk róla, hogy nagyon nem mindegy egy új lakás vásárlása során, hogy milyen fizetési ütemezés szerint kell teljesítenie a vevőknek a vételárat. Minél több pénzt kér el a fejlesztő még a tényleges használatba vételi engedély megszerzése előtt, a vásárlás annál kockázatosabbnak tekinthető. A nagy fejlesztők jellemzően 15-20 százalék előleggel is beérik, a következő összeget pedig a lakás tényleges elkészülte után kell csak kifizetni. De a kisebb beruházók sok esetben készültségi foknak megfelelő fizetést kérnek, így pedig a vételár 80-90 százalékát már azelőtt át kell utalnunk, mielőtt látnánk, hogy a lakás megfelelően elkészült. Bár a pénzünket a vállalkozó köteles visszaadni, ha a projekt bedől, azért még ebben az esetben is számos nehézséget okozhat. Nem beszélve azokról a konstrukciókról, mikor a néhány lakásos társasházak építési közösség keretében épülnek, vagyis a vállalkozó, aki a lakásokat meghirdeti, papíron csak kivitelező lesz. A fizetés ütemezése különösen nem mindegy, ha a korábbi ingatlanunkat el kell adnunk az út otthon megvételéhez. Ha előre sok pénzt kell kifizetnünk, ezt akár a tényleges elkészülés előtt 1 évvel meg kell tennünk, miközben ha a projekt csúszik, még sokkal hosszabb ideig kényszerülhetünk albérletbe. Ennek egyéb veszélyeiről még lesz szó a műszaki kockázatoknál.
Milyen minőségű lesz végül a lakás?
A műszaki kérdések több okból is komoly fejtörést okozhatnak a vásárlóknak. Az előbbiekhez kapcsolódik például, hogy a készültségi foknak megfelelő fizetés esetén, nem árt a saját szemünkkel is meggyőződni például arról, hogy a projekt valóban a megadottnak megfelelően áll. Előfordult már például, hogy a szerkezetkész állapot eléréséhez kapcsolódó fizetési felszólítást olyankor kapták kézhez a vevők, mikor az épület egyes főfalai még nem is épültek meg, annak ellenére, hogy az állapotot a műszaki ellenőr által aláírt papírral igazolta a beruházó.
Az építkezést laikusként is érdemes néha személyesen meglátogatni, bár a műszaki kérdésekről keveset tudunk, de vannak azért olyan dolgok, amik így is szemet szúrhatnak. A takart részek hibáját ugyanis csak az építés során van lehetőség még időben észrevenni, ráadásul ezek utólagos javítása már nagyon-nagyon nehézkes. Jó megoldás lehet például, ha a vásárlók közösen próbálnak meg fellépni, és együtt egy műszaki ellenőrt fogadnak fel pont a hibák elkerülése érdekében. A projektek műszaki ellenőre ugyanis a fejlesztő embere, így nem a vevők érdekeit képviseli. Ez a megoldás ugyan nem olcsó, de egy kevésbé megbízható fejlesztőnél sok bosszúságtól kímélheti meg a későbbi tulajdonosokat.
Bár a fejlesztőknek ma már sokkal magasabb műszaki követelményeknek megfelelően kell megépíteni a házakat, valamint a 2000-es évek eleje óta sokkal profibbá is váltak, azért most is akadnak veszélyek a kivitelezés minőségével kapcsolatban. Ez pedig részben a most komoly problémát okozó munkaerőhiányból fakadhat. Egyszerűen kevés a megfelelően képzett szakember, aki minőségi munkát képes végezni. Így előfordulhat, hogy a vállalkozó kevésbé kompetens embereket kénytelen alkalmazni, akik könnyebben ejtenek hibát. Ráadásul az is előfordulhat, hogy ezek csak utólag derülnek ki. Ilyen lehet például, ha a fürdőszoba vízszigetelését valaki nem megfelelően végzi el, amit aztán majd csak az új vevők vesznek észre penészedés formájában, vagy olyan esetről is hallani, hogy a csövezés során követnek el hibát, ami aztán később szétcsúszva komoly ázásokat okozhat.
Mindehhez még hozzájön, hogy a munkával iszonyatosan sietni kell, egyik projekt fut a másik mellett, és kapkodva kell az egyes munkafázisokat elvégezni, az ilyen ütemben zajló munka pedig mindenképpen növeli a hibázási lehetőséget. Szintén a nehézkes munkaütemezéshez kapcsolódik, hogy esetleg nem lehet megvárni az előírt száradási időt bizonyos munkafázisoknál, mivel csak akkor van ember a következő feladat elvégzésre. Erre is megoldás lehet például a vevők által alkalmazott műszaki ellenőr, aki a kritikus munkafázisokat ellenőrizni tudja.
A műszaki problémák másik körét a nem megfelelő anyagminőség képezheti. Az építőanyagok jelentősen drágultak az elmúlt 1-1,5 évben. Főként a 2015-2016 első felében tervasztalról eladott lakások esetében számoltak lényegesebb kisebb költségekkel a fejlesztők. Bár az áfacsökkenés kedvezően befolyásolta a profitot, az új lakásokat terhelő áfakulcs 27-ről 5 százalékosra mérséklődésének hatását ellensúlyozhatták az emelkedő költségek, a megfelelő profitszint fenntartása érdekében pedig előfordulhat, hogy az anyagminőségből hajlandóak engedni a beruházók. Ezért is fontos, hogy megbízható fejlesztőtől vásároljunk, mert sokkal kisebb eséllyel fordulhat elő esetükben, hogy a projektet alulárazták, ami a megvalósítást is veszélyezteti.
Forrás: http://magyartarsashaz.hu/2018/01/18/oruletes-hibak-lehetnek-az-uj-lakasoknal/
