A társasházi életnek megvannak a maga előnyei és hátrányai, de az biztos, hogy rengetegek konfliktussal tud járni. A bérlők között gyakran nincs egyetértés bizonyos ügyekben, már ha egyáltalán részt vesznek a közgyűléseken, sokan ugyanis egyáltalán nem vesznek részt a közügyeikben. Ilyenkor sokan meglepődnek, ha nélkülük hoznak olyan döntéseket a társasház lakói, melyek aztán konfliktusokhoz is vezetnek. A Telex most két ingatlanjogban jártas ügyvéddel beszélgetett a gyakori konfliktusokról és azok lehetséges megoldásairól.

Passzív lakók

Nagy úgy véli, a vitás eseteknél első körben a társasházakról szóló törvényt, az adott ház alapító okiratát, szervezeti és működési szabályzatát (szmsz), esetleg (ahol van) házirendjét kell alapul venni, ezek alapján lehet megoldást találni sok felmerülő problémára. Fontos azonban, hogy a problémák egy részét nem lehet megoldani ezekre hivatkozva – mondta. Példaként elmondta, hogy ha régi társasházban egy gyermekes család költözik a szomszédba, akkor a gyerekek hangoskodása ellen például semmiféle jogi úton nem tudunk védekezni.

Jelentős problémát okoz a társasházak életében, hogy a legtöbb lakó nagyon passzív (vagy egyáltalán nem jár el a közgyűlésekbe, vagy meghatalmazottat küld), így sokszor születnek olyan döntések, amikről az ott lakók nem is tudnak és csak utólag értesülnek róla – ekkor keletkeznek a problémák. A társasházi üléseknél ugyanis sok esetben elég ha csak a jelenlévők szavazzák meg a döntést (igazán kardinális kérdéseknél – például egy hitelfelvétel vagy egy osztatlan közös tulajdonban lévő helyiség eladásába minden lakónak bele kell egyeznie). Nagy Zoltán szerint az esetek 80%-ában az első közgyűlés nem is határozatképes és csak a másodikban születik döntés, ahol már elég a jelenlévők többségi szavazata.

AZ ÜGYVÉD UGYANAKKOR EMLÉKEZTET, HOGY EGY A KÖZÖS KÖLTSÉG MEGEMELÉSÉRŐL, FELÚJÍTÁSRÓL VAGY BÁRMI MÁSRÓL DÖNTŐ KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATOT 60 NAPON BELÜL MEGTÁMADHATJA BÁRMELYIK LAKÓ,

még akkor is ha kisebbségben volt a döntéskor, de úgy gondolja, hogy érdekei érdemben sérültek – a panaszokkal bírósághoz kell fordulni, semmilyen más hivatal nem tudja ezeket kezelni. Amíg viszont a bíróság nem dönt a kérdésben, addig a közgyűlés által elfogadott határozat érvényes.

Előfordulnak olyan esetek is, mint tavaly, amikor egy társasházban az egyik lakó sorra felvásárolta a ház több lakását is, így a gyűlésen egyedül került többségbe, majd hatalmas közös költségekről kezdett el számlákat kiküldeni. A megkérdezett ügyvéd szerint a bíróság ezt érvénytelenítheti és csak jogos mértékben lehet a közös költséget emelni, azonban ebben a kérdésben is lehetnek kacifántok.

Ha lop a közös képviselő

Problémák természetesen a közös képviselők kapcsán is felmerülhetnek, akinek az a feladata, hogy végrehajtsa a közgyűlés határozatait. Amennyiben probléma merülne fel a képviselő kapcsán, úgy az önkormányzat jegyzőjéhez lehet fordulni, mert ő gyakorolja felettük a törvényességi felügyeletet, amennyiben viszont például sikkasztáson kapjuk, úgy rendőrsági feljelentést kell tennünk.

A lapnak megszólaló ügyvéd szerint a társasházi élet egyik nagy gondja, hogy a vonatkozó törvény „nem túl jó”.

EGY TULAJDONOS PÉLDÁUL SZINTE MINDEN ELŐTERJESZTÉST MEGTÁMADHAT BÍRÓSÁGON ÉS MIVEL VAGYONI HELYZETBŐL KIFOLYÓLAG EZT AKÁR INGYEN IS MEGTEHETI,

így minden egyes kérdés döntését hónapokkal el tudja húzni, miközben az induló bírósági eljárásokban a társasházat képviselő ügyvéde(ke)t fizetnie kell a közösségnek.

Beázó tető, eltört vezeték? Nem a mi gondunk.

Jámbor Attila építési joggal foglalkozó ügyvéd, az Építésijog.hu főszerkesztője szerint sok társasháznál az épület felújítása miatt merülnek fel jogviták, gyakori problémaforrás a tető állapota. Egy beázás például csak a legfelsőbb szinten lakókat érinti, a lejjebb lakók pedig nem feltétlenül akarnának felújításra költeni, így a közgyűlésben akár le is szavazhatják a beázás gondjának megoldását (ilyenkor is bírósághoz érdemes fordulni). De hasonló probléma az is, ha valamilyen vezeték törik el az egyik lakás alatt.

Jámbor szerint sok társasház – főleg nagyobb városokban, kiemelten Budapesten – az üres padlástér, tetőtér eladásával próbálja előteremteni a pénzt a felújításokra. „Itt ugye nem egy üres telekre épül valami, hanem valakiknek a feje fölött kell folyamatosan építkezni, ráadásul úgy, hogy egy időre a tetőt is le kell szedni a fejük fölül. A tetőtér vagy padlástér beépítésénél a bizonytalanság és a félelem lesz úrrá a lakók között, amikor erről dönteni kell, mert tudják, hogy ha leszedik a tetőt, és a beruházó valamiért elszalad, akkor elég nagy bajba kerülnek.” Volt már olyan eset, hogy több lakás is szétázott egy esőben, amikor épp nem volt felette tető.

Jámbor Attila szerint az energetikai, szigetelési felújítások is tudnak konfliktust okozni, de lényegében ott is a többség dönt: ha a tulajdonosok többsége szeretné megcsináltatni a társasház szigetelését, akkor ezt a kisebbségnek is el kell fogadnia és ki kell fizetnie. Ezt persze meg lehet támadni bíróságon, de nem sok esély lesz a győzelemre. A helyzetet az teheti igazán kellemetlenné, ha valaki nem tudja fizetni a felújítás költségét – ilyenkor ugyanis kiszorul a társasházból és kénytelen egy olcsóbban fenntarthatóba költözni.

Forrás: https://www.portfolio.hu/ingatlan/20220121/beazo-teto-kifizethetetlen-felujitas-es-kenyszeru-kikoltozes-a-tarsashazi-elet-sotet-oldala-522295