Magyarországon négymillió ember él lakásban. Közgyűlésre ennél jóval kevesebben járnak, a közös képviselőkről pedig általában negatív kép el az emberek fejében. Emellett a lakásvásárlóknak csak kis része foglalkozik azzal, milyen társasházba is költözne be, és hogy ez milyen hatással van a lakása értékére. Miért van ez így? Szilber Szilviával, a Szilber Ingatlan Menedzsment tulajdonosával beszélgettünk. Cége országszerte több tucat társasházat kezel.
Forbes.hu: Bevallom, hogy bő egy évtizedes társasházi lakói pályafutásom alatt én sem jártam elég szorgalmasan közgyűlésre és lakásvásárláskor sem voltam teljesen tisztában a társasház állapotával. De gondolom, más is van ezzel így. Miért nem figyelünk eléggé ezekre a dolgokra?
Szilber Szilvia: Egyszerű a válasz. Azért, mert sajnos, soha, senki, nem hívta fel eddig erre a figyelmet! Az épületek avulásával egyre jelentősebbé válik a társasház, mint értékmódosító tényező, de az újépítésű házaknál is akadhatnak komoly buktatók. Ezekre érdemes figyelni, mert sok embert érint: négymillióan élnek lakásban Magyarországon.
Gondolj bele, a társasházak többsége már bőven elmúlt 10-15 éves. Én például 145 éves társasházat is kezelek. Folyamatosan figyelni kell a házak műszaki állapotát. Azt vallom, hogy ne várjuk meg a bajt, míg bármi beázik, leszakad, vagy épp csőtörés lesz, és akkor a szükséges minimumot költi rá a ház. Ez a reaktív megközelítés. Amikor mondjuk feltesznek egy szorító gyűrűt, egy gebót a sérült csőre. Pedig, ha már egyszer hiba volt, gyanakodni kell és az egészet átnézni. Olyat is láttam, hogy másfél méteren nyolc gebo volt fönt. Ilyenkor még mindig olcsóbb a második hiba után az egész érintett szakaszt kicserélni, szóval proaktívnak kell lennie a társasházkezelőnek. Egy másik példa, amikor 130 ezer forintért nincs megcsináltatva a kilyukadt eresz, akkor az leáztatja a homlokzatot. Ezután a homlokzat állványozása 1 millió 100 ezer forint, a veszélytelenítés 400 ezer, a területfoglalás 50 ezer,
és akkor máris csináltak egy másfél milliós munkát, egy nagyjából 130 ezer forintos kisebb javítás és a bádogos munka időben való megrendelése helyett.
Ezt ilyenkor a közös képviselő vagy a társasházkezelő intézi? Pontosan mi a különbség a két szerep között?
A közös képviselő egy választott tisztség, a társasházkezelés pedig egy szakma. A társasházi törvény határozza meg, hogy mi a közös képviselő, és mi a társasházkezelő feladata. Ha röviden akarnám megfogalmazni, akkor a közös képviselő a külső szolgáltatók felé képviseli a társasházat és az üzemeltetést intézi, valamint az ezekhez kapcsolódó elszámolásokat vezeti. A társasház kezelője pedig a hosszabb távú fejlesztéseket – például kazán- vagy liftfelújítás –tervezteti meg a szolgáltatókkal, majd versenyezteti, pályáztatja a vállalkozókat. Ha mindezt egy tapasztalat nélküli közös képviselőre bízzák (mert olyan is van, hogy ez a két feladatkör egy ember kezében van), akkor az nem fog olyan jól sikerülni. Talán ezért van, hogy sok ember úgy látja, a társasház kezelése náluk nem professzionális. Mert a társasházi felújítás teljesen más műfaj, mint a régebbi építésű házak üzemeltetése.
A társasházkezelés szakmává bonyolódott. Sok szerteágazó területet kell összefogni jó menedzserként, és a közös képviselőnek is tisztában kell lennie a saját határaival. A régi, tíz hónapos OKJ-s képzés nem készített fel arra, hogy egyedül, építésvezetőként minden műszaki feladatot lemenedzseljen az ember. A közös képviselői munkához és a társasházkezeléshez is több éves szakmai gyakorlat szükséges, hogy valóban olyan döntéselőkészítő anyagokat tehessen le az üzemeltető a tulajdonosi közösség elé, ami jogilag, műszakilag helytálló, a többség érdekét szolgálja és pénzügyileg is finanszírozható.
Egyszer valaki azt mondta nekem, hogy „Szilvi, te vagy a társaskezelés Rolls-Royce-a”. Én meg mondtam neki, hogy nektek viszont nem Rolls-Royce kell, hanem egy megbízható Barkas, ami elvisz A-ból B-be.
Az kell, hogy mindenhol legyen egy stabil, alap pénzügyi tervezés, és aztán azt a műszaki tervek alapján a közös képviselő szépen végigzongorázza. Amikor meg jönnek a nagyobb felújítások, akkor bevonja a szakembereket: akár engem projektvezetőként, a műszaki szakértőt, a jogászt, a pénzügyi tervezésnél pedig a pénzügyi szakembert. De nem az év tizenkét hónapjában van szükség Rolls Royce-ra, hanem esküvőn, így nem kell egy kompetens ügyvéd egy társasháznak heti 10 órában. Hanem elég alkalomszerűen, akkor viszont a legjobb jogász kell.
Olyan ez, mint a cégvezetés, ott sem hiába vannak szakterületek szerint leosztva a pozíciók.
Igen, ahogy egy cégvezető is el tudja magát számítani és csődbe vinni a céget, ugyanígy csődbe tudnak mennek a társasházak is. Sajnos van rá példa, hogy végrehajtások indulnak ellenük, halasztódnak a felújítások, és végső soron csökken a lakások értéke is.
Gondolom, hogy a felújítások fontosságával, értéknövelő mivoltával sokszor maguk a tulajdonosok sincsenek eléggé tisztában.
Igen, sajnos a mi oldalunkról azt látom, hogy a lelkiismeretes és jó szakemberek sokszor kiégnek abban, hogy visszautasítást kapnak a tulajdonosoktól. Hiába készítik elő a felújításokat, a tulajdonosok egy része még nem elég tudatos abban a tekintetben, hogy hosszú távon kell gondolkodni, és úgy van vele, hogy ha ő már nem látja ezt az értéknövekedést, akkor nem is érdekli.
Volt olyan társasház, ahonnan te is lemondtál?
Sajnos igen. Ott konkrétan az történt, hogy az egyik lakó azt mondta nekem a haját tépve, hogy amíg ő él, itt aztán nem lesz felújítás, kopácsolás meg porolás. Ez a hölgy 46 éves volt akkor, a társasház pedig szó szerint életveszélyes. És én azt gondoltam, hogy nagyon sürgős intézkedés kell. Ugye ilyenkor karbantartási kötelezettsége van a háznak, és ha valami baleset történik, akkor a közös képviselő a felelős, ha nem tájékoztatta a tulajdonosokat a karbantartás szükségességéről. Ha tájékoztatta, és a tulajdonosok nem adták össze azt a pénzt, amivel ezt a felújítást meg lehetett volna csinálni, akkor meg a tulajdonosok a felelősek. Úgy gondoltam, hogy nem arra kellene a társasháznak 30 milliót elkölteni, hogy a függőfolyosó rázuhan valakire és kártérítést fizetnek, hanem a függőfolyosóra. De ezt nem voltak hajlandók összeadni, sem hitelt felvenni és azt mondtam, hogy én ennek a felelősségét nem szeretném vállalni.
Van olyan ismerősöm, aki azt mondta, ha meghallja azt a szót, hogy közös képviselő, összeugrik a gyomra, de inkább amiatt, mert a közgyűlésekről mindig az a benyomása, hogy senki semmit nem akar fejleszteni, mert drága. Az utóbbi tíz évben, amióta szakértői szemmel látsz rá a piacra, volt-e pozitív elmozdulás ezen a területen?
Sajnos még mindig sokszor van egy-egy ember, aki blokkolni tud egy egész felújítást. Ugyanakkor egyre több olyan, társasházkezeléssel foglalkozó vállalkozó van, aki igyekszik minél magasabb színvonalon szolgáltatni és segíteni a felújításokat.
Közben egyre több az új építésű ház is, ezeknek a menedzselése mennyivel komplexebb feladat, mint egy régié?
Egy újabb épületnél általában jóval több az üzemeltetési feladat az új berendezések és az új – például szigorú tűzvédelmi – szabályok miatt. Itt már nemcsak liftek vannak, hanem többek között öntözőrendszer, hőszivattyús fűtés, vagy épp életvédelmi rádiójeladó a mélygarázsban. Akár két tucat szolgáltatóval is tartani kell a kapcsolatot havi szinten. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy akár több mint húsz szolgáltató munkáját kell ellenőrizni, és ha valami nem, vagy nem megfelelően lett elvégezve, akkor rendesen elvégeztetni vele. Vagy egy másik példa: kimenni a helyszínre, ellenőrizni, hogy jogos-e a tulajdonos panasza, hogy a kertész a fűnyíró motorolaját odafolyatta a drága járdaburkolatra, és akkor ezt most ki fogja eltakarítani. Ez rengeteg munkaórát elvisz, amit be kell árazni. Rengeteg a nyilvántartás, és vannak havi, negyedéves, féléves, és szúrópróbaszerű ellenőrzések is. A legutóbbi katasztrófavédelmi ellenőrzésre, amit az egyik házam kapott – nem viccelek – 15 centiméter vastag papírpaksamétát küldtem be, 18 hónapnyi adattal, mert azt kérték.
A lakásvásárlók mennyire vannak tudatában annak, hogy egy jó állapotú, karbantartott társasház az ő lakásuk értékét is növeli majd?
Nem mindenki, és ez bekapcsolt nálam egy küldetéstudatot, ezért is írtam meg a Lakásvásárlók kézikönyvét, hogy rámutassak: a jó társasházkezelés értékesebbé teszi a benne lévő ingatlanokat. Míg egy rossz kifejezetten értékteleníti. Egy családi háznál mindenkinek egyértelmű, hogy ha a tulajdonos hagyta lepusztulni, arra milliókat kell költeni, és sokkal kevesebbet ér, mint egy karbantartott ingatlan.
Ahogy öregszik az épületállomány, egyre nagyobb az esély arra, hogy lakásvásárláskor belebotlunk egy olyan ingatlanba, ahonnan aztán nehéz lesz kievickélni, vagy csak veszteséggel lehet kiszállni. Sokan keresnek meg úgy, hogy nagyon jelentős költségek merültek fel a társasháznál,
és amikor ő hitelt vett fel a lakásra 35 évre, akkor nem volt bekalkulálva, hogy több tízezres befizetések lesznek a felújítási igények miatt. Pedig vásárláskor az áralkuba mindezt be kellett volna számolni.
Melyek azok az értékmódosító tényezők, amikre nem figyelünk, pedig kellene?
A társasház pénzügyi helyzete, a műszaki állapot, a jogi helyzet és a belső szabályozás (szervezeti és működési szabályzat), de a menedzsment működése is ugyanilyen fontos.
A legegyszerűbb talán a pénzügyi helyzetet átlátni.
Igen, a társasház pénzügyi helyzetéből a legkönnyebb kiindulni: hogy megtakarítása vagy kölcsöne van-e a háznak, ezt könnyen tudja értelmezni mindenki. A műszaki állapotot mindig a pénzügyi helyzet függvényében kell vizsgálni.
Jó jel, ha van megtakarítás a társasház bankszámláján, vagy ha adtak be felújítási pályázatot.
Ha nyertes pályázat után már a kivitelezővel is megkötötték a szerződést, az egy még jobb helyzet. Itt az a probléma, hogy ha valaki lakást akar vásárolni, akkor nem jut hivatalos információhoz a ház műszaki állapotától. Merthogy a társasházak 99,99 százalékánál nincsen műszaki állapotfelmérés. Ez is a küldetésem egy fontos része, hogy minden társasházban központilag készüljön el egy műszaki állapotfelmérés, és amikor jön egy vevőjelölt, akkor azt el tudjuk érni.
Aki tudatos lakásvásárló és szeretne tájékozódni a társasház műszaki állapotáról, akkor nincs egy hivatalos dokumentum, amiben ez fekete-fehéren le van írva? Maximum megkérdezi a közös képviselőt?
Így van, de a közös képviselő csak a tulajdonosnak adhat információt, a vevőnek nem. És az a helyzet, hogy én is 2300 ingatlant kezelek. Gondolj bele, hogyha a lakások 10 százaléka eladó, az 230, és minden lakásra van 8-10 érdeklődő, vagyis vissza kell szoroznunk 2300-ra. Ha mindenkivel egy percet beszélek a ház műszaki állapotáról, akkor sem fér bele a havi munkaidőbe. A központi műszaki állapotfelmérés ezért is lenne fontos. Meg azért is, mert akkor a meglévő tulajdonosokat lehetne tájékoztatni arról, hogy 3-5-10 éven belül milyen felújítások szükségesek.
A törvényben előírtak szerint a közös képviselőnek egyéves tervet kell készítenie.
Ebben általában az üzemeltetési kiadások szerepelnek (szemétszállítás, villanyszámla stb.), a hosszabb távú felújítások forrásigénye nem. Részben azért sem, mert sokan nem értenek hozzá. Jelenleg egy három hónapos, 50 ezer forintért elvégzett online képzés után gyakorlatilag bárki kvalifikáltnak érezheti magát milliárdos ingatlanvagyonok kezelésére. Ez a frissen végzett társasházkezelő és a potenciális ügyfelek számára is félrevezető és veszélyes.
Említetted még a szervezeti és működési szabályzatok fontosságát. Ezekről mit kell tudni? És ez már kicsit összefügg a tulajdonosi összetétellel is.
Sok társasházban nincs szervezeti és működési szabályzat, vagy 20-30 éves, a ház alapításának idejéből való. Nyilván ez már nem felel meg a mai igényeknek és együttélési szabályoknak, ezért ezeket érdemes frissíteni. Maga a tulajdonosi összetétel is értékmódosító tényező: ha te Airbnb-ztetni szeretnél, meg én is, akkor mi nagyon jó szomszédai vagyunk egymásnak. Én is kezelek olyan társasházat, ahol csak Airbnb-típusú, rövidtávú lakáskiadás van. Ha olyan társasházban vásárol valaki lakást, ahol mondjuk ügyvédi iroda, fogászat, nőgyógyászat – nagyon sok ilyen szolgáltató betelepült társasházi ingatlanokba – működik, akkor ők jó szomszédai egymásnak. De ha egy hétlakásos társasházban hat lakásban ügyfélforgalommal járó üzleti tevékenység zajlik, akkor oda, ha a nyugdíjas éveit szeretné valaki eltölteni, nem javaslom, hogy beköltözzön. Mindig tudni kell, ki a tulajdonosi kör, hogy ki lakik ott, mire használják az ingatlanokat.
És akkor ehhez jön még értékmódosító tényezőként a proaktív menedzsment, ahogyan korábban mondtad.
Fontos a szakértő menedzsment, és az is, hogy a tulajdonosok megértsék: ha nem áldoznak anyagi erőforrásokat, akkor nem lesz szakértő közös képviselőjük. Olyan lesz, aki reaktív működéssel felrakja a sebtapaszokat, de közben szép csendben tönkremegy a ház.
A tulajdonosoknak pedig saját érdekükben fontos eljárni a közgyűlésekre, részt kell venni a döntéshozatalban, kommunikálni a közös képviselővel.
Milyen lehetőségetek van a tulajdonosokkal tényleg ennek megfelelően kommunikálni? Az évi egy rendes közgyűlésen átadott információkon túl hogy tudjátok növelni a tudatosságukat, hogy nem foltozgatjuk a csöveket, hanem inkább a baj elé menve időben kicseréljük?
Én már élvezem annyira a tulajdonosi közösségek bizalmát, hogy rám van bízva, hogy milyen felújítások, javítások szükségesek, és természetesen be is számolok ezekről. Ezért egyre ritkább a váratlan helyzet, mert a jól karbantartott házban nincs váratlan helyzet. Maximum viharkár. Ami nincs jól karbantartva, ott állandó váratlan helyzetek vannak és költséges javítgatás. Ahol a három-, vagy akár tízéves terveket is megfinanszírozták a tulajdonosok, ott csináltattunk műszaki diagnosztikát, látják előre a terveket, gyűjtjük rá a pénzt, több évvel előre. Ott „csak” teszem a dolgomat, lejátszom a kottát, mindenki mindent előre tud, hogy mi fog történni. Mindenki tudja, hogy azért fizetünk 130 forintot tulajdoni hányadonként pluszban havonta, mert ebből lesz négy év múlva hőmennyiségmérő csere, amit lakástakarék számlán gyűjtünk A társasházak kincstárjegyet vásárolhatnak állami tőkegaranciával, a társasházaknak ez az egyetlen befektetési lehetőségük. Tavaly nyáron volt olyan házam, aminek 12,8 százalékos kamatozású kincsárjegyet vásároltunk a megtakarításukból.
Ez magánbefektetői szemmel sem rossz kamat.
Bizony. És arra a pénzre szükség is lesz, mert 40 millió forint lesz a tetőfelújítás, amit ez az előrelátó közösség a megtakarításából és kedvezményes, állami kamattámogatott hitelből, valamint önkormányzati pályázati támogatásból finanszíroz majd.
Forrás: https://forbes.hu/penz/ingatlan-tarsashaz-kozos-kepviselo-kozgyulas-szilber/
