Vajon joga van-e a társasháznak megtiltania, hogy házi kedvencünk lehessen a lakásban? Jogász szakértőnk, dr. Réder Erika segít eligazodni az erre vonatkozó jogszabályok világában.

A társasházra vonatkozó szabályokban nem könnyű eligazodni, ám egy kis utánajárással nem is lehetetlen. Mindehhez a legfontosabb jogforrásokat kell figyelembe vennünk:

• Törvényi szinten a Polgári Törvénykönyvet (2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.),

• a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt (Társasházi Tv.),

• az ezen jogszabályok alapján létrehozott társasházi alapító okiratot,

• a szervezeti és működési szabályzatot (SZMSZ)

• és ez utóbbinak részét képező Házirendet.

A társasházi alapító okirat megalkotásának a célja magának a társasháznak, mint jogi egységnek a létrehozása. Ezzel együtt jár, hogy az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel az egyébként közös tulajdonban lévő lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek is önálló jogi identitást kapjanak. Ezzel szemben az SZMSZ a társasházi közösség működésére vonatkozó szabályokat, a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait tartalmazza. Továbbá az SZMSZ-ben belül kerül meghatározásra a Házirend, amely a társasházi közösség tagjainak, a tulajdonosoknak és lakóknak, valamint a társasház területére belépő személyeknek a magatartására vonatkozó szabályokat állapítja meg.

Nem kötelező külön SZMSZ elfogadása azoknál a társasházaknál, amelyben 6 vagy annál kevesebb lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség van. Ebben az esetben értelemszerűen Házirend sem kerül elfogadásra.

A Házirend célja, hogy meghatározza a társasházban tartózkodó személyek egymás iránti magatartását és azokat az alapvető szabályokat, amelyek a társas együttéléshez nélkülözhetetlenek. Mindezeken túl meghatározza az ingatlan rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló követelményeket.

Az SZMSZ-t, így a Házirendet is a társasház közgyűlésén, az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. Ez az jelenti, hogy érvényesen akkor jöhet létre a Házirend, ha a társasház összes tulajdonosának több mint a fele (1/2) személyesen vagy meghatalmazott útján megszavazza azt. Garanciális szabály, hogy az SZMSZ-t és így a Házirendet is az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolni kell, így annak hiteles példánya a tulajdonosok által akkor is beszerezhető, ha bármilyen okból a közös képviselő azt nem akarja, vagy nem tudja rendelkezésre bocsátani.

Az SZMSZ és így a Házirend módosításakor is a fenti szabályokat kell figyelembe venni – és a dohányzással kapcsolatos kérdések kivételével, melyről részletesen is lesz szó – az összes tulajdonostárs több mint a fele kell, hogy a módosításhoz hozzájáruljon.

A Házirend megalkotása és elfogadása történhet az SZMSZ-től elkülönült okiratban és így akár egy másik közgyűlésen is, de ettől még a Házirendre az SZMSZ-re vonatkozó előírásokat kell alkalmazni.

A Házirendnek minden esetben figyelembe kell vennie az épület rendeltetését, hiszen más szabályok kell, hogy vonatkozzanak a közös területek használatára egy lakó- és más egy nem lakáscélú épületben, például parkolóházban.

A Házirend mind a közös tulajdonban álló területrészekre (tipikusan ilyen a lépcsőház, előtér, közös kert) mind a tulajdonostársak külön tulajdonában lévő egységekre (lakás, üzlet, garázs) állapíthat meg szabályokat.

A Házirend szabályait – a használati jogcímtől függetlenül – az ingatlanok mindenkori használója köteles betartani. Ez azt jelenti, hogy minden lakás és nem lakás céljára szolgáló ingatlan tulajdonosára, illetve minden, a társasház területén állandó vagy ideiglenes jelleggel tartózkodó személyre is vonatkozik (bérlő, haszonélvező, családtag, lakótárs, látogató, munkát végző vállalkozó, stb.). Ezért is kell, hogy kikerüljön a Házirend a társasház bejáratánál a hirdetőtáblára, hogy minden a házba belépő személy figyelmét felhívja az érvényben lévő magatartási szabályokra. Abban az esetben pedig, ha valaki a Házirendben előírtakat nem tarja be, akkor a társasház közösségnek joga van a szabálytalankodókkal szemben hatósági, illetve polgári peres eljárást indítani.

Tekintsük át a Házirend tipikus szabályait, amelyek között megtaláljuk az állatártásra vonatkozó szabályokat is.

Mely tipikus szabályokat tartalmazza a Házirend a külön tulajdonban álló lakásokra- nem lakás céljára szolgáló helyiségekre?

1. Az együttélés követelményének megtartása érdekében a társasház egész területén, napszaktól függetlenül tartózkodni kell minden, mások nyugalmát zavaró zajos magatartástól és tevékenységtől. Így például a kiabálás, a nagy hangerővel történő zenélés, a rádió, televízió vagy egyéb hanghatás kiváltására alkalmas berendezések nagy hangerővel történő működtetése tilos!
2. A Házirendben kell meghatározni a külön tulajdonon, vagyis a lakáson belüli építési-szerelési munka és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait, így tehát a Házirend tartalmazza azt az időszakot, amikor a lakásban zajjal járó építési, szerelési munkálatok végzése (fúrás, vésés, kalapálás). Példaként: munkanapokon 8 és 19 óra között, szombaton 9 és 14 óra között elfogadott, vasárnap és ünnepnapokon pedig nem engedélyezett.
3. Több társasházban a szabályozás olyan részletes, hogy még a zajt okozó háztartási és egyéb gépek használatának időszakát is meghatározzák (pld. mosógép), de ide tartozik az énekléssel, zenéléssel kapcsolatos szabályozás is, azaz a fentiek szerint ezek a tevékenységek mikor engedélyezettek és mikor nem azok.
4. Sok helyen előírás az is, hogy a zajjal járó felújítási, átalakítási munka megkezdésének időpontjáról, várható időtartamáról a lakótársakat hirdetmény útján értesítsék.

E szabályok természetesen nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetve a zajszint határértékére vonatkozó jogszabályok előírásaival, azaz olyan mértékű hanghatással járó építési tevékenység, amely egyértelműen jogszabálynál fogva tilos, azt a Házirend sem engedheti meg.

Melyek a Házirend legtipikusabb szabályai a közös tulajdonban lévő területek, helyiségek használatára vonatkozóan?

1. A jogszabály kifejezetten tiltja a dohányzást a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben. Lehetőség van azonban arra, hogy az összes tulajdonos legalább négyötödös többsége (4/5) engedélyezze a dohányzást és a Házirendben meghatározza annak feltételeit. Mint láthatjuk a Házirend elfogadását előíró 1/2-es szabállyal szemben ehhez az összes tulajdonostárs több, mint 4/5-ének egyetértésére van szükség.
2. Vagyonvédelmi szempontokra tekintettel általában előírják, hogy a lépcsőházi bejárati ajtót állandóan zárva kell tartani, és idegeneket nem szabad a házba beengedni.
3. A ház tisztasága és a fertőzések elkerülése érdekében mindenki köteles az épület környékén a szemetelő, szennyeződést okozó magatartástól tartózkodni és az épületben bármilyen oknál fogva keletkezett szennyeződést az azt okozó köteles eltakarítani. Abban az esetben, ha a társasház külön takarítást végző személyt nem bíz meg, a lakás tulajdonosai kötelesek a lépcsőház és közös helyiségek takarítására, a szintén a Házirendben található időbeosztás szerint (általában ezt a hirdetőtáblán kifüggesztik).
4. A háztartási hulladékot a vonatkozó egyéb (pl. tűzvédelmi, közegészségügyi) jogszabályok betartása mellett a társasháznál elhelyezett hulladéktároló edényekbe kell elhelyezni. A papírt, műanyag- és fém palackokat összenyomva szelektíven, a többi hulladéktól elválasztva, külön az arra rendszeresített hulladéktárolókban kell gyűjteni.
5. Sokszor előforduló vita forrása a növények és a tulajdonosok saját tárgyainak a közös helyiségben történő elhelyezése. A növények kihelyezésében a lakók általában megengedőbbek, míg a lakás használója saját tárgyainak (pl. szekrény, babakocsi) a közös területen való elhelyezését és tárolását általában tiltják.
6. Állagvédelmi szabályok sora is található a Házirendben, mint például, hogy mindenki köteles a közös használatra szolgáló helyiségeket, központi berendezéseket rendeltetésszerűen, gondosan, az együttélés követelményeinek megfelelően használni, az épület falait megóvni. Mosdóba, mosogatóba, WC csészébe szemetet, konyhai hulladékot vagy egyéb olyan tárgyat, amely dugulást okozhat, leengedni tilos.

Milyen szabályok vonatkoznak az állattartásra?

Minden Házirend következetesen tiltja azt, hogy a közös helyiségekben állattartásra kerülhessen sor. A társasházak életében az egyik neuralgikus pont, hogy lehet-e és ha lehet milyen állatot tartani a lakásban.

Egyértelműen tiltó listán vannak a veszélyes állatok (pl. pókok, skorpió, mérges kígyó). Tilos minden olyan állat tartása is, amely a társasházban lakók egészségét, biztonságát a legkisebb mértékben is veszélyezteti, illetve az ingatlanok nyugodt, háborítatlan használatát bármilyen formában akadályozza.

A társasházközösségnek arra nincs lehetősége, hogy a kutya tartását kifejezetten megtiltsa a lakásban, amelyre vonatkozóan jogerős bírósági határozat is született a kutyabarátok nagy örömére.

Az állattartó köteles gondoskodni arról, hogy az állattartás senkit ne zavarjon, semmit ne szennyezzen. A közös terület bármelyik részén keletkezett szennyeződést az állattartó köteles haladéktalanul feltakarítani.

Kutyát közös területen általában csak pórázon, szükség szerint szájkosárral lehet vezetni.

Az állattartásra vonatkozó szabályok kialakításakor figyelemmel kell lenni a fent említett Ptk. és Társasházi tv-en kívül az állattartásra vonatkozó speciális szabályokra is. Ilyenek az állatok védelméről és kíméletéről szóló 1998. évi XXVIII. törvény, a települési önkormányzat jegyzőjének az állatok védelmével, valamint az állatok nyilvántartásával kapcsolatos egyes feladat- és hatásköreiről szóló 245/1998 (XII.31.) Kormányrendelet, valamint a társasház települési önkormányzata által elfogadott állatokra, ebekre vonatkozó rendelete.

Az állattartó az ebét nyilvántartásba vétel céljából köteles bejelenteni a jegyzőnek. A jegyző, a bejelentést követően erről értesíti az állategészségügyi hatóságot. Az állattartó ugyancsak köteles bejelenteni, ha az eb elhullott, elveszett, tartási helye megváltozott, vagy új tulajdonoshoz került.

Az állattartást korlátozni, illetve megtiltani a jegyzőnek van hatásköre az állatvédelemre, valamint az állattartásra vonatkozó szabályok megsértése esetén. Az állattartással kapcsolatban akár szabálysértési eljárás lefolytatására is kerülhet sor.

Amennyiben a társasházban vita keletkezik azzal kapcsolatban, hogy a lakásban tartott állat léte, vagy tevékenysége (tipikusan ilyen eset a kutya folyamatos ugatása) zavaró-e, a jegyző a birtokháborítás szabályai szerint jár el, azaz végső esetben megtilthatja az állat társasházi lakásban való tartását.