Zajongás, területhasználat, szemetelés, a részvétel hiánya – csak néhány azokból a problémákból, amelyek kezelésében a tulajdonosok gyakran nem tudják, milyen eszközhöz is nyúlhatnak. Adódik a kérdés, hogy mit is tehet ezekben az esetekben a közösség?

Szinte minden társasháznál felmerül az a fajta tehetetlenségérzés, amely akkor jön elő, mikor az egyik tulajdonos rendszeresen zavarja szomszédait zajongásával vagy azzal, hogy nem vesz részt a közös feladatokban. Ilyenkor ugyanis sokszor nem tudják a tulajdonosok, mihez is kezdhetnének, hogy mégis a házirend betartására késztessék lakótársukat.

Tipikusan ilyen eset, amikor az egyik lakó alkalmanként vagy akár rendszeresen olyan zajokat kelt, amelyek tartósan zavarják a szomszédokat. Legyen az vasárnap elvégeztetett felújítási munka, este 10 óra körüli fúrás-faragás. Általában átkopogással, kéréssel próbáljuk megoldani a dolgot, azonban van olyan eset, amikor egyszerű, személyek közti kompromisszummal vagy kéréssel nem jutunk eredményre.

Szintén gyakori problémák adódnak a nem megfelelő állattartásból, állatgondozásból. Sok kérdést kapunk olvasóinktól, hogy mit tehetnek az ellen, hogy egyes tulajdonosok a ház környékén kóborállatokat etetnek, saját állataik piszkának eltakarításáról nem gondoskodnak, állataik a közös kertet túrják szét.

Ami a közös tulajdonú helyiségeket érinti, sokszor futunk bele a problémába, hogy az egyik tulajdonostárs nem hajlandó részt venni ezek közös takarításában. Több társasházban a külső takarító megbízása helyett a lakók vállalják, hogy egy havi vagy heti rend szerint felváltva látják el ezt a feladatot. Van azonban, amikor 1-1 tulaj nem partner ebben.

És végül – a teljesség igénye nélkül – soroljuk ide azt az esetet is, amikor egy tulaj a közös tulajdonú helyiségek egyikét vagy egy részét önhatalmúlag kisajátítja. Ha például a folyosó egy részére nehezen mozdítható bútort vagy lerakatot tesz, ezt maguk a tulajdonosok nem tudják felszámolni, az illető pedig nem hajlandó gondoskodni ennek elszállításáról.

Szabályozzuk az SZMSZ-ben?

A házirendet meghatározó szabályokat alapvetően a szervezeti és működési szabályzatban foglalhatja írásba a közösség. Az SZMSZ-ben szabályozhatják, hogy

-mely időszakokban kell tartózkodni a zajkeltéstől,
-milyen kötelezettségek vonatkoznak azokra, akik állatot tartanak lakásukban,
-milyen kötelezettségek vonatkoznak a tulajdonosokra a társasház tisztaságának és állagának megóvása kapcsán,
-milyen rendben történhet a közös tulajdonú területek használatba vétele.

Hogyan szankcionálhat a társasház?

A társasházak tehát rendelkeznek azzal a joggal, hogy szabályozzák a fentieket, sőt akár szankciókat is kapcsolhatnak a szabályzatban a rendelkezések megszegéséhez. A tulajdonosok tehát a jogszabályok adta keretben szankciókat is kilátásba helyezhetnek. A probléma azonban ott van, hogy hogyan eszközölje ezeket a szankciókat? Hogyan érvényesíthetjük a szankciókkal, hogy a tulajdonos ezeknek alávesse magát, és fel is függessze a szabálytalan tevékenységét?

Ezen a téren sajnos azt kell mondanunk, erre a társasháznak nincs felhatalmazása, eszköze. Az ilyen vitás kérdésekben ezért, amikor az adott tulajdonost sehogy sem sikerül jobb belátásra bírni, kizárólag a hatósághoz, például a helyi jegyzőhöz tudnak fordulni a tulajdonosok.

Forrás: https://www.hazforum.hu/jogokkal-de-eszkoz-nelkul-tarsashazak/

Madagaszkári csíkos tanrektől jött a facebookon egy kérdés. Ja, mert hogy ott is lehet ám a medvétől kérdezniés hát kérdeznek is. Például a közös képviselő felelősségbiztosításáról:

Kedves Medve, a közös képviselőnek kötelező, hogy legyen felelősségbiztosítása, vagy ez választható? Ha van neki, azt saját maga fizeti, vagy a házzal fizetteti ki? Ha a házzal akarná, akkor azt a ház megtagadhatja?

Rengeteg a kérdés, haladjunk sorjában:

1. A közös képviselőnek kötelező, hogy legyen felelősségbiztosítása?

Nem kötelező, de erősen célszerű. Amúgy a saját érdeke.

• A közös képviselő oldaláról azért jó ha van felelősségbiztosítás, mert ő is ember (jobb esetben medve) és bárki hibázhat, ami anyagi kárral jár. Ilyenkor a biztosítója fizet és nem a gyerekétől kell megvonnia a napi háromszori étkezést, csak hogy helytálljon az okozott kárért.
• A ház oldaláról pedig azért célszerű, ha van a közös képviselőnek felelősségbiztosítása, mert ha valami galibát okoz és azon a ház bukik, akkor nem pereskedve kell évek múltán valahogy bevasalni a pénzt,hanem szimplán a biztosító helytáll. Villámgyors lefolyású egy pereskedéshez képest.

Mondhatni ez egy win-win szituáció, ezért is van Házmestermedvének is felelősségbiztosítása. Ha most van nálatok is közösképviselő-váltás, akkor érdemes erre mindenképpen rákérdezni a jelentkezőknél. Ártani nem árt!

2. Ha van a közös képviselőnek felelősségbiztosítása, akkor azt ki fizeti?

A közös képviselő fizeti és nem a ház, ugyanis nem a ház köti a közös képviselőjére, hanem a közös képviselő saját magára. Nem is vagyok benne biztos, hogy egy ház köthetne-e biztosítást a közös képviselőjére…

3. Ha a házzal fizettetné a közös képviselő a felelősségbiztosítását, akkor azt a ház megtagadhatja?

Megtagadhatja, ha nem volt erről korábban megállapodásszerződésben vagy közgyűlési határozatban. Ahogyan átvállalhatja a költséget is, ha a ház valami delíriumos vágyában úgy akarja. 😀

+1 Nincs a közös képviselőnknek felelősségbiztosítása, de szeretnénk, ha lenne.

Ezt igazából a pályázat kiírásakor vagy szerződéskötés előtt lehet feltételként szabni. Utána már csak egyezkedni lehet róla vagy szerződést bontani és új pályázatot kiírni, ami már tartalmazza mondjuk ezt a feltételt is.

Benned is van egy kérdés? Akkor nosza, küldd be, biztos van rá egy jó ötletem! Várjuk leveledet a hello@hazmestermedve.hu e-mail címre és ne felejts el lájkolni!

Egyedi vízmérőórákat szeretne a lakóközösség jelentős része, de van, aki maradna a korábbi megoldásnál, például a felmerülő költségek miatt. Mit lehet ilyenkor tenni? Mi az irányadó dokumentum? Többek között ezekre a kérdésekre is választ kaphat legújabb cikkünkből.

Olvasóink nagy része találkozik az egyedi mellékvízmérő cseréje során felmerülő problémákkal és az ebből fakadó konfliktussal. Mit lehet ilyenkor tenni? Mely kérdések a leggyakoriabbak?

Nem váltanának mellékvízmérőkre

Sok esetben előfordul, hogy a társasházi tulajdonosok többsége mellékmérő alapján szeretné fizetni a vízszámlákat, hiszen ezáltal valóban csak saját fogyasztása után kellene fizetnie. Ennél a megoldásnál csupán a saját mellékmérőjükről leolvasott fogyasztás alapján kapnák a számlát a szolgáltatótól, nincs szükség további osztásra-szorzásra, hogy kinek mekkora a lakása vagy hányan élnek benne.

Azonban lehet több olyan lakó, aki viszont maradna a korábbi fizetési módnál. Ennek oka lehet, hogy ezt már megszokták, nem szeretnének váltani, vagy az órabeszerelésének kellemetlenségeit, illetve költségét szeretnék megspórolni. Jogosan merül fel a kérdés a lakókban: mi a legjobb út ilyen esetekben?

Megoldás lehet, ha a tulajdonosok olyan közgyűlési határozatot hoznak, amelynek értelmében a mellékórák és a főóra között mért különbséget a mellékórával nem rendelkező tulajdonos/tulajdonosoknak kell megfizetniük. Ezzel az egyszerű művelettel tehát először a ház teljes fogyasztásából levonjuk azoknak a lakásoknak a fogyasztását, amelyek rendelkeznek mellékmérővel. Így megkapjuk a többi lakás fogyasztását, amelyet már a mellékmérővel nem rendelkező tulajdonosoknak kell felosztaniuk egymás között.

Fontos kiemelni, hogy a fogyasztás fizetését a szervezeti és működési szabályzatban szükséges szabályozni.

Az így keletkezett összeg valószínűleg nagyobb tétel lesz, mint amit korábban fizettek a mellékórával nem rendelkező tulajdonosok, hiszen ehhez társul még a ház vízfogyasztása is. Ezáltal ösztönözve lesznek, hogy maguk is felszereltessék a mellékmérőket.

Érdemes egyszerre cserélni a vízórákat

Amennyiben sikerül egy időben felszerelni a mérőket és mellékmérőket

-egyfelől mennyiségi kedvezményt kaphat a ház a felszerelést végző szolgáltatótól;

-másfelől csak egyszeri kiszállási díjat kell megfizetni;

-harmadrészt pedig spórolhatnak a vízművek hitelesítési eljárási díjával is.

Nincs pénze a mellékmérő felszereltetésére

Sokszor előforduló probléma, hogy az adott lakástulajdonosnak aktuálisan nincs elegendő pénze ahhoz, hogy felszereltesse a mellékmérőt. A folyamat gördülékenyebbé tétele érdekében a társasház felajánlhatja, hogy megelőlegezi ezt a költséget, amit a lakó ráér részletekben visszafizetni a közösségnek.

Forrás: https://www.hazforum.hu/kotelezo-vagy-nem-az-egyedi-mellekvizmero/

Otthonunk értékét és eladhatóságát számtalan tényező befolyásolja, ezek közül az egyik a szomszédság. Szinte mindenütt lehet találkozni zsörtölődő, zsémbes szomszédokkal, de ha szomszédunkban egy kényszeres gyűjtögető él, az már sokkal nagyobb problémát jelent, különösen, ha épp el szeretnénk adni ingatlanunkat, vagy ha éppen most költöztünk be új otthonunkba.

Ki is pontosan a kényszeres gyűjtögető?

A kényszeres gyűjtögetőt a kényszerbetegek közé sorolja a pszichológia, és fontos megjegyeznünk, hogy attól, hogy valaki nem jut el odáig, hogy rendet rakjon a garázsában, vagy óriási gyűjteménye van például CD-kből, amelyeket egyébként rendszeresen hallgat is, még nem számít kényszeres gyűjtögetőnek.

A kényszeres gyűjtögetés ott kezdődik, amikor az egyén már nem tud különbséget tenni a még használható és használhatatlan tárgyak között, ezért teljesen használhatatlan dolgokat, azaz szemetet halmoz fel úgy, hogy azzal már otthonát is lakhatatlanná teszi. A betegség gyakran párosul kényszeres vásárlással, illetve egyik gyakori formája, amikor a beteg kóbor állatokat fogad be jóval nagyobb számban, mint amennyiről gondoskodni tud.

Akár eladóként, akár vásárlóként találjuk magunkat ebben a szituációban, tudnunk kell, hogy a probléma nem áll meg a szomszéd portájának határán, szeméttel teli otthona ugyanis fokozottan tűzveszélyes, a szemét vonzza a patkányokat, a rovarokat, köztük a csótányokat, akik hozzánk is átlátogathatnak, nem is beszélve az elviselhetetlen szagról, ami a mi udvarunkon is érződik, illetve a látványról, ami a szomszéd előkertjében uralkodik. A helyzet pedig még rosszabb, ha egy társasházon belül lakunk mindössze egy ajtónyira a kényszeres gyűjtögetőtől. De a legnagyobb probléma az, hogy az ilyen beteg emberekkel a kommunikáció is nehézkes, így nem valószínű, hogy szép szóval rá tudjuk venni őket otthonuk rendbetételére.

Mit tehetsz eladóként?

Ha a közeljövőben meg szeretnéd hirdetni otthonodat, első lépésként csöngess be szomszédod ajtaján, és udvariasan kérd meg, hogy legalább az udvaron tegyen rendet. Kicsi a valószínűsége, hogy megteszi, de a lakóközösséggel összegyűlve akár fel is ajánlhatjátok neki, hogy ingyen rendbe teszitek az udvarát.

Ha ellenállásba ütköztök, akkor érdemes felkeresni az ÁNTSZ-t, hogy kivizsgálják, szomszédotok nem sért-e közegészségügyi szabályokat, ennek alátámasztására érdemes fotókat készíteni, illetve tanúkat keresni. Illetve érdemes felkeresni olyan nonprofit szervezeteket, akik kényszeres gyűjtögetőkkel foglalkoznak.

Mit tehetsz vevőként?

Már az első alkalommal, amikor megnézel egy ingatlant, figyelj az intő jelekre! Természetes, hogy rákérdezel az eladótól, hogy milyenek a szomszédok, de egy ilyen szomszédot valószínűleg igyekeznek majd eltitkolni, ezért járj nyitott szemmel. Ha a szomszéd udvarán halomban áll a szemét, vagy az ócskavas, esetleg egy látványosan lerobbant autó, vagy csak a karosszériája áll a ház előtt, az már intő jel lehet.

Ha ezt észreveszed, próbálj meg bekukucskálni az ablakon is, ha magasan feltornyozva látsz tárgyakat, vagy azt látod, hogy a ház zsúfolásig tele van, nagy a valószínűsége annak, hogy egy kényszeres gyűjtögetővel van dolgod.

Figyelj a szagokra is, és ha bármilyen intő jelet észreveszel, nézz utána, hogy érkezett-e az utóbbi időben panasz a hatóságokhoz, illetve ha társasházi lakást szeretnél vásárolni, kérd meg a tulajdonost vagy a közös képviselőt, hogy a lakógyűlésekről készült jegyzőkönyvekbe beleolvashass.

Végül pedig ne gondold azt, hogy ha elit környéken vásárolsz magadnak új otthont, akkor nem lehet kényszeres gyűjtögető a szomszédod, sok ilyen beteg ugyanis, sajnos pont a legelőkelőbb családokból származik.

Fontos tudni, hogy ezek az emberek valójában betegek, és segítségre szorulnak, ezért mindig empátiával kezeld őket. Ha éltél már valaha kényszeres gyűjtögető mellett, és sikerült eladnod otthonodat, vagy majdnem megvásároltál egy lakást egy kényszeres gyűjtögető szomszédságában, írd meg történetedet kommentben.

Szerző: Gál Erika – Ingatlantájoló.hu

Forrás: https://www.ingatlantajolo.hu/blog/remalom-kenyszeres-gyujtogeto-a-szomszedom-2950.html#.WfxE5zPrzmz

Hazánkban a lakásállomány egynegyede társasházakban található. Az ingatlantulajdonosok széles köre tehát alighanem alapos ismeretekkel rendelkezhet a közös tulajdonosi alakzatnak ezzel a sajátos formájáról. Minthogy azonban a közös tulajdon bármilyen speciális formája szükségszerűen vezet tulajdonjogunk korlátozásához, ezért nem árt röviden összefoglalni a társasházi tulajdonjogból eredő jogainkat, illetve a gyakorlásukat érintő korlátozásokat.

A társasháztulajdon az a sajátos tulajdoni forma, amely egyesíti magában a tulajdonostársak külön tulajdonát és közös tulajdoni hányadrészét. A külön tulajdon körébe az alapító okiratban pontosan meghatározott lakások és nem lakás célú helyiségek tartozhatnak. Kizárásos alapon minden egyéb közös használatú épületrész, helyiség a társasházközösség közös tulajdonát képezi. A társasház természetéből következik, hogy a lakásunkra vonatkozó tulajdonosi jogaink gyakorlása során is figyelemmel kell lennünk arra, hogy egy olyan szűkebb közösségnek vagyunk a tagjai, amelyben a résztvevők kötelesek egymás jogos érdekeire tekintettel lenni. Erre rímelnek tulajdonképpen azok a rendelkezések, amelyek szerint például kötelesek vagyunk lakásunkat fenntartani, szükség szerint felújítani, illetve a lakásunkban tervezett építkezésről a közös képviselőt értesíteni. Mindezt megfejelve a tulajdonostársak az alapító okiratban meghatározhatják lakásunk használatának, hasznosításának szabályait is (például bérbeadásának feltételeit). Figyelemreméltó továbbá, hogy a közgyűlés legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával megtilthatja a külön tulajdonunkban lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiségeink (raktár, garázs) használatának, hasznosítási módjának a megváltoztatását (például üzlet nyitása), ha az a társasház rendes működését, vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. Végül megemlíthető, hogy az alapító okiratban a tulajdonostársak a külön tulajdonban álló lakásokra a többi tulajdonostárs javára elővásárlási, előbérleti jogot létesíthetnek. A közös tulajdon tárgyait bármely tulajdonostárs jogosult birtokolni és használni, ez azonban nem sértheti a többiek jogát, jogos érdekét. A használat elvileg nincs megosztva a tulajdonostársak között, gyakorlatilag azonban ebben a kérdésben a lakók megállapodása az irányadó. Használati jogunk terjedelme így nem feltétlenül igazodik a közös tulajdonból minket megillető hányadrészhez. A közgyűlés például határozhat úgy is, hogy a közös tulajdonban lévő helyiségek közül a szárítóhelyiség az emeleti, míg a lomtár a földszinti lakásokhoz tartozik. A közgyűlés ugyanígy, egyszerű szótöbbséggel határozhat a közös tulajdonú helyiségek hasznosításáról, például bérbeadásáról is. Érdemes megjegyezni, hogy a társasházak gazdálkodása során gyakran merül fel egyes közös tulajdonú helyiségek szerepének a megszűnése. A megváltozott technikai körülmények mellett a közösségnek ma már nincs szüksége az olykor évszázados korú kiszolgáló-helyiségekre (mosókonyha, mángorló stb.). Az ilyen helyiségekből önálló, egyéb célú ingatlan alakítható ki, amelyre igényt tarthatnak az egyes tulajdonostársak, illetve más személyek is. Tulajdonképpen hasonló helyzet áll fenn akkor is, amikor a társasházközösség – némi pénzforrás reményében – az épület tetőterét kívánja beépíteni, vagy emeletráépítést kíván megvalósítani. Az építési munkálatokhoz történő hozzájárulás feltételezi ezen helyiségek, épületrészek tulajdonának átruházását is, mivel az építtetők a tulajdonjog megszerzése nélkül nemigen vállalkoznak ilyen beruházásokra. A közös tulajdonban lévő épületrészek elidegenítésének az a feltétele, hogy az épületrész, helyiség önálló ingatlanként való kialakítása építésjogi szempontból engedélyezhető legyen. Ha ennek nincs akadálya, akkor valamennyi tulajdonostárs egyező, írásbeli nyilatkozata szükséges a társasházon belüli új, külön tulajdon kialakításához, illetve annak elidegenítéséhez. A jogalkotó felismerte azonban, hogy ez az egyhangúság a gyakorlatban csak igen nehezen érhető el. A tulajdonostársaknak ezért az alapító okiratban lehetőségük van előre akként rendelkezni, hogy az elidegenítés jogát a közgyűlés gyakorolhassa, valamennyi tulajdonostárs legalább kétharmados többségének egyetértésével hozott határozatával. Az épületszerkezet biztonságát, állékonyságát, a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész értékesítése azonban minden esetben tilos. Lehetőségünk van végül arra is, hogy a közgyűlés többségi határozata alapján a bíróságtól kérjük a közös tulajdon megszüntetését olyan közös tulajdonban álló épületrészre (lakásra, helyiségre), amelyből önálló ingatlan alakítható ki, vagy amellyel meglévő saját lakásunk bővíthető. Erre persze szintén csak akkor kerülhet sor, ha az nem jár a kisebbségben maradt lakók méltányos érdekeinek sérelmével.

Forrás: http://www.lakaskultura.hu/paragrafus/tarsashazi-viszonyok-362/

A lakásfelújításban az a jó, hogy a kosz, zaj, mocsok és káosz után egy vadiúj lakás/lakrész lesz a jutalmunk. NEKÜNK. A szomszédnak viszont csak a kosz, zaj, mocsok és káosz jut.

Lerendezhetnénk ugyan a témát azzal, hogy „hát istenem, a felújítás zajjal jár”, de ne tegyük. Ha szeretnél továbbra is jó lakóközösségben élni, ahol nem te leszel a gyűlölt személy, akkor itt van 7 vasszabály. Ha ezeket betartod, akkor lesz esélyed a fáklyás és vasvillás szomszédok nélkül túlélni a lakásfelújítást.

1.§ Olvasd el a társasház házirendjét!

A közös képviselőtől tudod beszerezni és ebből megtudhatod, hogy a nap mely szakában végezhetnek a mesteremberek zajos munkát a lakásodban. Tudtad, hogy a házirend megszegéséért több százezres nagyságú pénzbírságot és szomszédaid örök életen át tartó megvető pillantásait kaphatod büntetésként? Ne hagyj támadási felületet! Olvasd el! Ja, és tartsd is be!

2.§ Tájékoztass előre mindenkit!

Ez olyan, mint az előjáték. Feleslegesnek tűnik, pedig pont, hogy megolajozza a lényeget. Rövid kis üzenetben nyugtasd meg előre a lakóközösséged tagjait, a

• munkavégzés helyéről,
• kezdetéről és a
• kopácsolás befejezéséről egyaránt.

Ezzel a lépéssel kínos pillanatoktól kímélheted meg magatokat. A munkálatokról mindenképpen érdemes a közös képviselőt is tájékoztatni, aki amellett, hogy hasznos tanácsokkal támogat, segítségedre lehet az esetleges konfliktusok elsimításában is.

Forrás: http://hazmestermedve.blog.hu/2016/05/05/lakasfelujitas-7-szabalya

Öntsünk tiszta vizet a pohárba!
ELSŐ és legfontosabb újításom:
ÜVEGZSEB szemlélet.
Mindent látni, mindenkor látni, mindig elérni és mindent tudni = saját fejlesztésű, ÚJ társasházi üvegzseb-modell.
Nyilván én sem tehetek ki ide mindent, … éppen ezért kell tovább kattintania! ?

Egykapus ügyintézés – digitális aláírás és időbélyegzés használata

Fizetési meghagyásokat, azok végrehajtásait a Magyar Országos Közjegyző Kamara elektronikus felületén KÖZVETLENÜL adom be a közös költség tartozásokra – annak átfutási ideje ezáltal 15 napról 3 napra RÖVIDÜL!

A végrehajtókkal, hivatalokkal, NAV-al, közszolgáltatókkal a postai levelezés korszaka innentől lezárul. Az elkészített leveleket PDF formátumban, digitálisan aláírt és időbélyegzett formában küldöm el e-mail-ben, amelyek JOGHATÁS KIVÁLTÁSÁRA ALKALMAS dokumentumokká válnak ezáltal.

Pénzügyek és likviditás

A társasházak be- illetve kifizetéseit a törvényi előírásoknak megfelelően vezetem elektronikus rendszerben. Én száműztem a spirálfüzetes átláthatatlan könyveléseket. Tételes elszámolást készítek a befizetésekről és azokról szigorú számadású nyugtát állítok ki.  Minden társasház negyedévente kap egyenleg értesítőt. EZ MISKOLCON EGYEDÜLÁLLÓ! Mind személyes, mint pedig kollektív egyenleg értesítést, ezzel elejét vesszem a félreértéseknek. Minden hozzám szerződő társasház esetében számtalan szempontot figyelembe vevő egyéni közös képviseleti díjat kínálok fel!

Kintlévőség kezelés

A társasházak legfőbb bevételi forrása a közös költség, amelyből a társasház-kezelő, vagyis én teljesítem az Önök kötelezettségeit. Ha a bevételeik összege állandó jelleggel részlegesen hiányos, akkor a társasház likviditása veszélyeztetve van. Éppen ezért a tartozások behajtása érdekében minden tartozóra azonnal reagálok és megtesszük a megfelelő lépéseket!

Jogi képviselet

Előfordulhat, hogy egy társasház jogai és érdekei sérülnek. Ilyenkor nagyon fontos, hogy a megfelelő hatóságok előtt a megfelelő kommunikációs képességekkel, valamint szakmai tudással rendelkező személy végezze a társasház jogi képviseletét. Viszont munkám során már kellett pert alkalmazni egyik társasházamat megkárosító harmadik féllel szemben, amely pert első körben sikerrel zártuk. Perbeadványok fogalmazása és beadása nem akadály.

Műszaki felügyelet

Az életveszélyes hibákat azonnal, a többi hibát pedig jellemzően 24-48 órán belül elhárítom, elháríttatom a megfelelő szakemberrel. Lehetőség van 4 órán belüli vészhelyzeti elhárításra is, ehhez a társasháznak harmadik fél szolgáltatását kell igénybe vennie, amely nagyon kedvező árú megoldás. Minden olyan szakemberrel kapcsolatban állok, aki megfelelő áron és kitűnő színvonalon képes a hibaelhárításra.

Takarékoskodás és hitellehetőségek

A társasházak igényeit figyelembe véve ajánlok olyan megtakarítási alternatívákat, amelyek a társasházak költségvetésébe a likviditás veszélyeztetése nélkül beilleszthető. Mindenre nyitottak vagyok és azt a lehetőséget teremtem meg társasházaim számára, amelyre ők vágynak.

Projekt tervezés és megvalósítás

Teljes körűen vállalom üzleti partnerek bevonásával felújítások, korszerűsítések lebonyolítását. Ha Önöknek van egy ötlete a társasházukkal kapcsolatban, akkor azt ossza meg velem! Sokan nem mernek nagy dolgokba belevágni, mondván: “úgysem”. Én ezt a szót nem ismerem….

Hasznosítási javaslatok

Minden hozzám szerződő társasház esetében első körben egy hasznosítási javaslatot készítek el, amely tartalmazza a társasház közös helyiségeinek (garázs, üzlethelyiség) kedvezőbb hasznosításának lehetőségeit, illetve egyéb bevételi források feltérképezését. Így a társasháznak nőhetnek bevételei!

Partnerség

Szoros kapcsolatot és partneri viszonyt kívánok ápolni a társasházak Számvizsgáló Bizottságaival illetve a lakóközösséggel. Számtalan kommunikációs csatornát fenntartok ügyfeleim számára ennek érdekében. Üvegzseb szemléletű vezetésem hozzájárul ahhoz, hogy szinte kérdések nélkül maradjon a társasház egy beszámoló Közgyűlésre.

Forrás: http://hosting.ininet.hu/gthk/feladataink/

A társasházakban fontos, hogy a fűtés és a használati meleg víz előállítása gazdaságos, energiatakarékos és környezetbarát módon történjen, akár épülő társasházról, akár fűtéskorszerűsítés előtt álló régebbi építésűről beszélünk. A társasházakra is igaz, hogy az energetikai beruházás a biztos nyugdíj-előtakarékosság.

Akár kisebb 4–6 lakásos, vagy akár nagyobb 20–30 lakásos társasházról beszélünk, a központi fűtés gazdaságosabb, energiahatékonyabb megoldás, mintha minden lakásban külön kazánt építenénk be. Sőt így a füstgáz-elvezetési rendszer is egyszerűbben építhető meg. Az igazságos fizetéshez pedig megoldható a lakásonkénti, fogyasztás alapú egyéni mérés.
Régebbi társasházak esetén a fűtéskorszerűsítésre a bankok hitelt adnak. A biztonságos törlesztés érdekében arra kell figyelni, ahogy olyan fűtési rendszer válasszunk, amellyel az elért megtakarításösszege nagyobb, mint a hitel törlesztőrészlete.

Az éves gázfogyasztás az alapterület és a fűtési megoldás függvényében (az adatok tájékoztató jellegűek)

Zárt égésterű kondenzációs gázkazánok kaszkád rendszerben

Az építés, fűtéskorszerűsítés előtt először is a fűtési módot kell kiválasztani. (Lásd: Milyen szempontok szerint válasszunk kazánt?) Az optimális, legkedvezőbb üzemeltetési költséget és legalacsonyabb szén-dioxid-kibocsátást garantáló megoldás a zárt égésterű kondenzációs gázkazán. Társasház esetén előnyös a több kisebb teljesítményű gázkazánból összeállított kaszkádrendszer. Ez annyit tesz, hogy több kazánt olyan vezérléssel üzemeltetnek, amely figyel arra, hogy a gázkazánok

• megfelelő hatásfokon,
• széles szabályozhatósági tartománnyal, tehát az aktuális hőigényhez alkalmazkodva
• kellő hőmérsékletet biztosítva,
• minimális kopással, azaz maximális élettartamot biztosítva üzemeljenek.

Vezérlés

Az optimális működésérdekében a vezérlés feladata az, hogy mindenkor összehangolja a kazánok teljesítményét a fűtési igénnyel. Ez a gyakorlatban úgy történik, hogy, amikor az első gázkazán teljesítménye közelít a szakember által beállított százalékhoz, csak akkor kapcsolja be a vezérlés a második kazánt. Ekkor pedig mindkettő egyenkénti teljesítménye alacsonyabb lesz, alacsonyabb szén-dioxid-kibocsátást is eredményezve.
Az optimális teljesítmény elérése érdekében ma már nélkülözhetetlen az időjáráskövetőszabályozó rendszer, amely korszerű kazánnál már alapkivitel. Ennek során a rendszer méri a külső hőmérsékletet, és annak figyelembe vételével határozza meg, illetve állítja be az előremenő víz hőmérsékletét a fűtési rendszerben, hogy gyorsan – és túlfűtés nélkül – elérjük a kívánt belső hőmérsékletet. Miközben a vezérlés a tökéletes kondenzáció érdekében gondoskodik az alacsony visszatérő vízhőmérsékletről.

A gépészeti helyiség

Társasházban a gázkazánokat külön gépészeti helyiségben helyes elhelyezni. A gépészeti helyiség legyen tiszta, a berendezéseknek jól hozzáférhetőknek, könnyen karbantarthatóknak kell lenniük. Ezek a készülékek tiszták, nem szennyezik a helyiséget, nem folyik belőlük semmi. Nem jó megoldás, ha a ruhaszárításra is használt helyiség sarkába állítjuk be a gázkazánokat, mivel a tűzvédelmi előírásoknak is meg kell felelniük az ilyen helyiségeknek.

Zárt égésterű kondenzációs gázkazánok kaszkád rendszerben

Napkollektor

Ha van a társasházon hasznosítható tetőfelület, akkor érdemes napkollektort is fölszerelni. (Lásd: Milyen szempontok szerint válasszunk napkollektort?) A napkollektor alkalmas a használati meleg víz készítésére és/vagyfűtésrásegítésre, ezzel még gazdaságosabbá tehető a társasház fűtési rendszere.

Napkollektorral még gazdaságosabbá tehető a társasház fűtési rendszere

Garancia, szerviz

A kazánok vásárlása előtt fontos azt is megtudni, mennyi időre és milyen körben vállal garanciát a gyártó, hány évig biztosított az alkatrészellátás. A szerviz szóba áll-e velünk azonnal, éjjel, hétvégén, ünnepnap is? És amikor kell az alkatrész, azt raktárról szállítják-e vagy majd 5–6 hét múlva érkezik-e meg, mire kitavaszodik.

Forrás: Weishaupt, http://www.homeinfo.hu/kivitelezes/gepeszet/futes/1106-gazdasagos-futes-tarsashazakban.html

A társasház legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonosokból álló közgyűlés. A közgyűlésen kell dönteni minden lényeges kérdésről, többek között a közös költség viseléséről, a közös tulajdon használatáról, hasznosításáról, a közös képviselő személyéről. Ez a fórum jogosult jóváhagyni az éves beszámolót, a költségvetést, az SZMSZ-t, és meghozni minden olyan döntést, amelyet az SZMSZ nem utal a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

A közgyűlés összehívása  

A közgyűlésre minden tulajdonost és általános meghatalmazottat írásban, bizonyítható módon kell meghívni, a meghívót legkésőbb a megjelölt időpont előtt 8 nappal kell megküldeni, egyidejűleg a meghívó egy példányát jól látható helyen a társasházban ki kell függeszteni. A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés helyét, idejét, a napirendi pontokat, továbbá a javaslatot a közgyűlésen elnöklő személy, a jegyzőkönyv vezető és a két hitelesítő tulajdonostárs megválasztására. A közgyűlés érvényes határozatot csak a meghívóban feltüntetett napirendi kérdésekben hozhat. Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. A legtöbb társasházban évente egyetlen közgyűlés van, amikor az SZMSZ-ben meghatározott időpontig – de legkésőbb május 31.-ig – jóváhagyják az éves beszámolót és a költségvetést. Kötelező a közgyűlés összehívása , ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő /az intézőbizottság elnöke/ a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a 30. napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztás esetén pedig az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.

A közgyűlés megtartásának szabályai

 A közgyűlés határozatképessége :

A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.A szavazati jog tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a tulajdonostársakat. Ha a társasházi törvény másképp nem rendelkezik, a közgyűlés ill. a megismételt közgyűlés határozatát a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza, de a döntés minden tulajdonostársra kiterjed. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen gyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni, az eredetivel azonos napirenddel. A legtöbb közös képviselő – a törvény felhatalmazása alapján – az eredeti közgyűlés meghívójában feltünteti a megismételt közgyűlés időpontját, amely gyakran ugyanazon a napon, fél órával később kezdődik, ennek jogi akadálya nincs. A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, erre a meghívóban fel kell hívni a figyelmet. A társasházak többségében a határozatok megismételt közgyűlésen születnek, mert a tulajdonosok nagy része nem vesz részt a döntéshozatal egyetlen fórumán.

A tulajdonosok értesítése a közgyűlési határozatokról

 A közgyűlési határozatokról a közös képviselő a közgyűlést követő 8 napon belül köteles írásban értesíteni minden tulajdonostársat, és kérésükre a jegyzőkönyv másolatát átadni. A közös képviselő a határozatokról és azok végrehajtásáról éves bontásban nyilvántartást vezet /határozatok könyve/, melybe minden tulajdonostárs betekinthet és másolatot kérhet. Gyakori probléma, hogy a távolmaradó tulajdonosok nem szereznek időben tudomást a határozatokról, ezért jogorvoslattal sem tudnak élni.

Jogorvoslat a közgyűlés határozata ellen

A tulajdonosok jogosultak a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresettel a bírósághoz fordulni, ha a közgyűlési határozat sérti a jogszabály, az alapító okirat, ill. a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseit, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A keresetlevél benyújtása nem gátolja meg a határozat végrehajtását, de a bíróság indokolt esetben felfüggesztheti. A bíróságnak a törvény szerint nincs joga a határozat megváltoztatására, csak annak érvénytelenségét állapíthatja meg. Gyakran támadják meg a tulajdonosok eljárási hiba miatt is a határozatot, például arra hivatkozva, hogy nem, vagy késve kaptak meghívót, ill. azért, mert a közgyűlés olyan ügyben döntött, amely nem szerepelt a meghívó napirendi pontjai között.

Forrás: http://www.drnemethzsuzsanna.hu/tarsashazikozgy.htm

A társasházi éves gazdálkodás figyelemmel kísérése  a közös képviselet, ezáltal a közös képviselő legfontosabb feladata. A feladat elvégzésével nyernek értelmet  a társasház éves beszámolójában megszavazott feladatok, felújítások és beruházások. Ezáltal tud működni a társasházkezelés.

Tapasztalataim szerint a társasházi éves gazdálkodás során a terveket nem igazán nézik a megvalósítók. A tervezés megtörténik, mert a melléklet kötelező része, de követező évben a tervek érdemi értékelése – megfelelő kontrolling módszerekkel – már nem történik meg. Az éves beszámoló átböngészésével a tulajdonostársak látják az eltérést, viszont kérdéseikre általában olyan válaszokat kapnak, hogy így alakult, és az igazi összefüggések rejtve maradnak. Talán ennek oka az is, hogy a társasházi közös képviselőket nem készítik fel a társasházi kontrolling feladatok elvégzésére.

A másik kérdés, hogy mi történik akkor, ha tervekről a szavazás elmarad?

Ha elmarad, akkor érdemes írásbeli szavazással pótolni, ha tervezés pótlásáról (pl. írásbeli szavazással) nem gondoskodik a tulajdonosi közösség, akkor minden egyes felújításról egyenként döntést kell hoznia. Ha felújítást, díjfizetési emeléseket nem terveztek, akkor az előző év terv számait kell figyelembe enni, és az előző év terv számai alapján kell gazdálkodni. Az elszámolás tárgy évet követő májusig, már két érvre vonatkozóan kell majd benyújtani.

Összegezve: 
A társasházkezelés során a társasházkezelő megvalósítja az elfogadott éves beszámoló terv során megszavazott, és határozatban rögzített fejlesztéseket, felújításokat. A társasházi közös képviselet felügyeli, és könyveli a megvalósítást. A közös képviselet a rögzített tény adatokból éves gazdálkodást elszámolja. Tehát Éves beszámolót készít.
A tulajdonos társasakat a társasházi kontrolling informálja a társasház éves gazdálkodásának terv és tény eltéréseiről. Egyelőre a társasházi kontrolling még nem elterjedt. A közös képviseletek nem minden esetben felkészültek, hogy a feladatot elvégezzék. Kérje tanácsunkat.

A társasházi kontrollingnak nagy szerepe van a tény és a terv adatok eltérésben szerepet játszó valódi okok feltárásában. A valódi okok ismerete segíti a társasházunk működésének megértését, az érdemi üzemeltetési döntések meghozatalát, végső soron az eredményesebbé teszi a társasház éves gazdálkodását.

Forrás: http://www.tarsashazipolgar.hu/tarsashaz-eves-gazdalkodasa/