A mögöttünk hagyott időszak a kötelező társasházi közgyűlések hónapja. Szilber Szilvia társasházkezelőt, a Társasházi Számvizsgálók Országos Egyesülete elnökségi tagját egyebek mellett olyan tipikus problémákról kérdeztük, mint hogy milyen visszaélésekhez vezethet, ha valaki más tulajodonosok nevében szavaz a közgyűlésen, illetve mit lehet tenni, ha valaki keresztbefekszik egy nagyobb volumenű társasházi felújításnak.
magyarnarancs.hu: Nem közös képviselőnek nevezi magát, hanem társasházkezelőnek.
Szilber Szilvia: Igen, az a szakma. És van a közös képviselő, ami választott tisztség.
magyarnarancs.hu: Milyen helyzetben volt a saját társasháza, amikor átvette?
SzSz: Viharos állapotok uralkodtak. Egy nagyobb felújítás után voltunk, aminek az elszámolásával is akadtak gondok, de főleg: nem volt rendben a dokumentáció, s – igaz, jó minőségben – nem is a pályázatban leírt műszaki tartalommal készültek el a munkálatok. A változtatás miatt az önkormányzati támogatás összegét visszavonták, és öt évig nem pályázhatott másikra a ház. Így hát eléggé zaklatott volt a tulajdonosi közösség.
magyarnarancs.hu: Nyilván spóroltak a felújításra, és egyezségre is jutottak a teendőkről. Csakhogy alighanem önnek is van egy csomó tapasztalata arról, hogy e két nagyon fontos dolog szokott elszivárogni: az együttműködési készség és a pénz.
SzSz: Így van, ez a két kardinális kérdés: a tulajdonosok lássák a felelősségét, hogy a társasház felújításának terhe az ő vállukat nyomja, s ennek érdekében készek legyenek együttműködni. És meg is kell teremteni erre a lehetőséget.
magyarnarancs.hu: Azonban a társasházaké kényszer-tulajdonközösség, nem azok vannak abban együtt, akik egymást választották, hanem jogszabály tapasztotta egybe őket. Ez már automatikusan hozza magával a konfliktusokat, és nem is csupán a közgyűléseken: miként létezzék, mire áldozzon pénzt a ház?
SzSz: Társasház és társasház között óriási különbségek vannak, például, hogy melyik milyen szolgáltatásokat vesz igénybe, s hogyan élnek egymás mellett a lakók. Ha definiálva van, hogy mi az a tulajdonosi közösség vagyunk, amelyik napi takarítást kér, és nálunk portaszolgálat van, és az a házirend, hogy nemcsak este nyolc után nem zajongunk, hanem semmikor sem. Vagyis fontos a kulturált együttélés szabályainak betartása, és ahol így viszonyulnak egymáshoz és a megoldásokhoz, könnyebben jutnak el a közös célok megfogalmazásáig, majd megvalósításáig. És meg tudják beszélni, milyen ütemben újítják meg a társasházukat, mire jut, jusson pénz, mire nem.
magyarnarancs.hu: Viszont rengeteg olyan szegény társasház van, ahol fel sem vetődnek ezek a kérdések, mert hiába volna akarat, semmire sincs pénzük. A jogszabályok – talán éppen ezért – egyébként sem segítik feltétlen a modernizálást. Például egy lift beszerelése százszázalékos igenlő szavazati arányt kíván. Ám egy földszinti lakónak egyáltalán nem érdeke rábólintani, hiszen nem használná, ellenben a felvonó működtetése növelné a közös költséget.
SzSz: Pontosan. És ahhoz is százszázalékos egyetértés kell, hogy ha van lift, leállítsák. Mert ilyen is felmerül a közösségekben, hogy spóroljanak. Miközben mondjuk egy harmadik emeleti lakás sokkal értéktelenebb, ha nincs lift, vagy nem használják.
magyarnarancs.hu: Általánosabb példa: az összes tulajdonos 80 százalékának hozzájárulása kell az emeletráépítéshez, még akkor is, ha egy beruházó ingyen megcsinálná, sőt egyúttal kitatarozná, rendbe hozná a házat, ad absurdum liftet is építene.
SzSz: Ha nem használják ki ezeket a lehetőségeket, mondjuk a tetőtérbeépítést, akkor a tetőfelújítás költsége a tulajdonosokra hárul. Amikor kiszámoljuk, hogy a 80 milliós költségből a tiltakozóra jutna 3 millió 700 ezer forint, az elektromos hálózat 20 milliós felújítási költségéből is 600 ezer forint, és még ott van a gázhálózaté, továbbá a kémények, a kéményseprő-járda rendbetétele, azonnal átgondolja a dolgot.
magyarnarancs.hu: És ha mégsem sikerül meggyőzni?
SzSz: Akkor nem sikerül. Meg kell várni, hogy aki ellenezte, eladja a lakását. A Polgári törvénykönyv mindenesetre jó karbantartási kötelezettséget ír elő a tulajdonosi közösség számára. Tehát kötelező minimum az állagmegóvásról gondoskodniuk.
magyarnarancs.hu: Nagyon sok társasháznál van egy vagy több tulajdonos, aki ennek és minden fejlesztésnek folyamatosan keresztbe fekszik, vagy csak a saját elképzelését hajlandó megszavazni. Ezért a közgyűlések előtt rendszeresen összeszed egy csomó meghatalmazást, és máris a tulajdoni hányadánál jóval nagyobb, akár döntő befolyást szerez. Kellene-e, és ha igen, hogyan korlátozni ennek a legális visszaélésnek a lehetőségét?
SzSz: Nehéz kérdés. Hiszen kit küldjön maga helyett valaki, aki ott lenne a közgyűlésen, de tényleg nem ér rá? Fizessen 30 ezret egy ügyvédnek, hogy odamenjen egy órára, időnként föltenni a kezét?
magyarnarancs.hu: Nem, de mi lenne, ha például csupán a tulajdonos hozzátartozója és az adott lakásban lakó lehetne meghatalmazott? Vagy például még a közös képviselő, aki talán e vonatkozásban semleges, nem tekinthető érdekeltnek egy-egy döntés meghozatalában.
SzSz: Biztos ebben? És ha azt mondják neki, ő is érdekelt a közös költség növelésében, hogy könnyebb legyen a dolga, s esetleg a honoráriuma is növekedjék? Az lenne a legjobb, ha a tulajdonosok úgy adnának meghatalmazást, hogy melyik napirendre szavaznak igennel, melyikre nemmel. És akkor az biztosan a meghatalmazó akaratát rögzíti. Az is jó lenne, ha interneten, akár egyfajta ügyfélkapuval lehetne szavazni.
magyarnarancs.hu: Akkor is simán szavazhat mások helyett bárki, és nem egyszer, hanem egész akármikor, ha egyszerűen összegyűjti a kódokat.
SzSz: Akár egy hibrid megoldás működhetne, hogy aki nem tud eljönni személyesen, és meghatalmazni nem akar senkit, leadhatná a szavazatát írásban is a közgyűlés időpontjáig. Akkor sokkal nagyobb felhatalmazással tudna a közös képviselő dolgozni.
magyarnarancs.hu: A Covid idején volt egy áthidaló megoldás. Ezt nem lehetne visszahozni?
SzSz: A 2003-ban elfogadott szabály szerint az éves elszámoló közgyűlés személyes jelenlétet kíván, hogy a tulajdonosoknak legyen lehetőségük kérdéseket feltenni, egymás véleményét megismerni és megvitatni. Ezt meg lehet csinálni lakógyűlés formájában, vagy nagyon sok helyen már online meetinget tartanak.
magyarnarancs.hu: Ez alól kivétel az évi egy, kötelező elszámoló összejövetel? A többinél van mód arra, hogy az online menjen?
SzSz: Ennek szabályozása változott. A Covid idején írásban is lehetett szavazni, de ezt a lehetőséget az első veszélyhelyzet után eltörölték, és újra személyes részvételhez kötötték. Tavaly nyáron kijött egy egymondatos kormányrendelet, amely szerint azóta – ha a szervezeti és működési szabályzatba belefoglalják, azaz elfogadják a tulajdonosok – megint lehet személyes megjelenés helyett elektronikus hírközlő eszközök igénybevételével szavazni. Csakhogy annak szervezési, adatkezelési, adatvédelmi feltételrendszere nincs kidolgozva. Ehhez semmilyen támpontot nem kaptak a kollégák. Például hogyan azonosítom a tulajdonosokat? Az jelentkezett-e be a meetingbe, aki szavazni jogosult, és nem valaki más? Más területeken ezt már megoldották, például szerződést is lehet így kötni, az ügyvéd azonosítja az ügyfelet annak igazolványa alapján.
A közös képviselőnek nincs ilyen jogosultsága. Még a közgyűlésen sem kérhetek igazolványokat, el kell hinnem, ha odajön, és azt mondja, hogy ő a Kovács Ferenc, nem vitathatom. Egy online meetingen meg aztán végképp nem fogom tudni, hogy aki mondjuk kép nélkül bejelentkezik egy adott e-mail címről, valóban az-e, aki jogosult szavazni.
magyarnarancs.hu: Gondolom, az van jelen, az szavaz, aki látszik. Mintha egy hagyományos közgyűlésen valaki elbújik, s nem látszik, ahogy nyilván az sem, mire szavaz. Viszont sok tulajdonos eleve nincs jelen szinte soha, mert nem szeret közgyűlésre járni.
SzSz: A közös képviselőknek olyan döntéselőkészítő anyagot kellene összeállítaniuk, amit a tulajdonosok értenek. Rendszerint ugyanis csak megjelölt témák vannak a meghívóban, azzal az ígérettel, hogy majd a közgyűlésen elmondja a részleteket a közös képviselő. Ez kevés. Mindenképp fontos, hogy szakkérdésekről szakértők bevonásával szülessék döntés. Az, hogy milyen színű legyen a külső vakolat, persze megbeszélhető bizonyos keretek között, még ha az önkormányzat mondja is meg – a településképi rendeletek alapján –, hogy miből lehet választani. Azt viszont, hogy ha egy erkély fölülről ázik, le fog-e szakadni, műszaki szakértő állapítsa meg. Erről valójában nem szavazni kellene, hanem csak a tulajdonosok tudomására hozni. A kollégák dolga, hogy megfelelően készítsék elő a közgyűlést: végezzenek, végeztessenek állapotfelmérést a társasházról, amiben a műszaki szakértő rangsorolja, hogy ezt és ezt kell megcsináltatni, emezt két, amazt három, a következőt tíz éven belül, és utána azokat a munkálatokat a közös képviselő beáraztatja, s azt megszavaztatni. És akkor nem koncepció nélküli költekezés zajlik – hogy most ez ázott be, most az potyogott le, most csőtörés van satöbbi. Leginkább ezek a koncepció nélküli kiadások, munkák emésztik fel a tulajdonosok türelmét és pénzét, ahelyett, hogy folyamatos karbantartási terv készülne. Rengeteg helyen azonban ez hiányzik. Ebben a szakmánknak van felelőssége. Akiknek nem sikerült megszavaztatni a valóban fontos felújításokat, meg kellene próbálniuk műszaki szakértőt bevonni a tulajdonosok meggyőzésére. Így tudja csak a közös képviselő megvédeni a közösséget az elmulasztott felújítások káros következményeitől, amelyekről gyakran olvashatunk a sajtóban.
magyarnarancs.hu: Ahhoz viszont azt kell megszavazni, hogy egyáltalán bízzanak-e meg szakértőt, és ha igen, akkor kit, ami újabb vitát szülhet.
SzSz: A Társasházi Számvizsgálók Országos Egyesületének egyik alapítója, elnökségi tagja vagyok. Meggyőződésem, hogy a számvizsgálók részei a tulajdonosi közösség szellemi tőkéjének. Ők azok, akik hajlandóak az átlagosnál egy kicsit több időt, energiát áldozni a társasház ügyeire. Szerencsés esetben, ha van köztük műszaki, pénzügyi, jogi végzettségű, s megerősíti, amit a szakértő, a közös képviselő javasolt, akkor a tulajdonosok sokkal szívesebben és nyugodtabban szavazzák meg, hiszen tulajdonostársuk is ajánlja, akinek ugyancsak a saját vagyona, pénze, ingatlana, annak értéke, sorsa is múlik a döntéseken. Jóval könnyebb dolgom van azokban a házakban, ahol tudok aktivizálni számvizsgálókat, akik – a szakértők által alátámasztott – javaslataimat megerősítik.
A közös képviselő, társasházkezelő cserélhető bábu a táblán. Viszont ha a házban közösség jön létre a külön-külön „dobozokban” elszigetelt emberekból, akkor a szakma képzett képviselőivel összefogva a társasház, így a benne levő ingatlanok értékének növelése is elérhető.
Forrás: https://magyarnarancs.hu/belpol/kinek-a-felelossege-egy-tarsashaz-felujitasa-mit-tudunk-csinalni-ha-egyvalaki-ellenzi-a-tulajdonosok-kozul-268305
