A Klubrádió Realitás című műsorának 2022. december 12-i adásában Rózsa Péter a társasházi törvény módosításáról beszélgetett vendégeivel, név szerint Kovács Jánossal, a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara (BKIK) társasházakkal foglalkozó munkatársával, Vass Ferenccel, a Lakásszövetkezetek és Társasházak Érdekképviseleti Szakmai Szövetségének (LÉTÉSz) elnökével és dr. Dékány Csaba ügyvéddel. Az adásban többek között megvitatták, vajon miért van szükség a közel 20 éve érvényben lévő jogszabály megváltoztatására, illetve, hogy milyen hatással is lesz mindez a tulajdonosok életére és a közös képviselők munkájára.
Rózsa Péter műsorvezető az adás kezdetén ismertette, hogy jelen állás szerint a törvény módosítása várhatóan legkésőbb 2023 első felévének végére készül el. Kérdés, mit is old majd meg mindez, mit okoz a társasházak életében az energiaárak növekedése és a KATA-törvény megváltoztatása, tekintve, hogy a közös képviselők közül sokan éltek ezzel az adózási lehetőséggel.
A költségek emelkedése kapcsán Kovács János elmondta, véleménye szerint legalább 30%-os növekedés várható – és ez még csak a kezdet. A többi pedig attól függ, hogyan is alakul a jövőben a helyzet, mi lesz a benzinárral, lesznek-e a további szigorítások és más hasonlók.

Dr. Dékány Csaba azzal egészítette ki a fentieket, hogy jelenleg is meglehetősen sok anyagi természetű társasházi per zajlik, de ezek nagy része a közös költség fizetésének hiánya vagy felújítás miatt adódik. Fontos, hogy ilyenkor akár több száz millió forintos összegre kell gondolni. Az a lakó, aki nem tudja kifizetni a megemelt közös költséget, megtámadhatja a bíróságon ezt a társasházi gyakorlatot, de mivel a Kúria ebbe nem kíván beleszólni, így elutasítja az ilyen típusú kereseteket. Ilyenkor következnek a polgári peres ügyek, amikor fizetési meghagyást bocsátanak ki a nem fizető lakók ellen.

Vass Ferenc úgy véli, egyelőre nincs kialakult kép arról, milyen hatásokkal is kell számolni az új törvény bevezetése miatt. Az viszont biztos, hogy ők maguk már 10 éve próbálják ezt módosíttatni a társasházi törvényt az Igazságügyi Minisztérium és a Belügyminisztérium megkeresésével. Javaslataik közül viszont eddig semmit nem fogadtak be. Példának okáért 2016-ban a Kúria felállított ugyan egy bizottságot, 2017-re pedig egyfajta jogegység is született, de az illetékesek pont a közös költség témakörében nem tudtak megegyezni. „Csak akkor születhet meg jó, értelmes, használható törvényjavaslat, ha ebbe a munkába az érdekképviseleteket is bevonják” – hangsúlyozta a LÉTÉSz elnöke. A jelenlegi törvényt ugyanis mindenki a maga szempontjai szerint szeretné értelmezni, de a végrehajtást nem fogadják el, holott pont a javaslatok képeznék a változási alapot – tette hozzá.

„Az elmúlt 20 évből egy esetre emlékszem, amikor a LÉTÉSz felkérést kapott, hogy tegyen javaslatot a kapcsolódó törvény módosítására – erre pedig 24 óra állt rendelkezésre” – egészítette ki dr. Dékány Csaba. A gyakorlat pedig az, hogy ha vannak vitás pontok, akkor azokhoz a törvényalkotó úgy áll hozzá, hogy majd „az élet megoldja” a kérdést, a bírói gyakorlat utat fog mutatni, hogy hogyan is kell az értelmezni. Márpedig az ügyvéd szerint ez korántsem életszerű. Összehasonlításként a rendszerváltás előtti „ügycsoportokat” említette, amik alapján ilyen esetben meg lehetett határozni, hogy a bírók milyen úton induljanak el. Ez a gyakorlat azonban a bírói függetlenségre hivatkozva megszűnt.

Kovács János szerint ugyanakkor vannak pozitív jelek, amik sikerre vezethetnek. Tavaly módosult az ingatlannyilvántartási törvény, ami 2023-ban teljes tartalommal bevezetésre kerül. Így megszűnnek a papír alapú tulajdoni lapok, amik digitális formában lesznek majd elérhetők. De ugyanez igaz az adásvételi szerződésekre is. A BKIK munkatársa szerint ezzel növekszik a transzparencia, azaz az átláthatóság. Példának okáért így könnyebben ellenőrizhető lesz, ha egy tulajdonos több ingatlannal is rendelkezik. Márpedig ez megkönnyíti a kapcsolódó ügyintézést. Továbbá megszűnik a cégbíróság, ami helyett jogi személyek bírósága lesz elérhető, illetve maga a társasház is jogi személlyé válik. A BKIK által előterjesztett törvénymódosítást már elfogadtak, így bíznak abban, hogy a megfelelő időben és a megfelelő módon felkészülve magát a közérdeket is tudják képviselni – hangsúlyozta Kovács János.

Vass Ferenc ugyanakkor úgy véli, igen nagy a bizonytalanság, a félelem az ingatlantulajdonosok – főleg az idősebb korosztály – körében, illetve a közös képviselők között is. Mivel utóbbiak a jelenlegi törvényi szabályozás mellett nem tudják megvédeni magukat a lakóközösség részéről érkező támadásoktól, így egyre többen hagyják el a pályát, holott alapesetben nekik csak közvetítő szerepet kellene betölteniük. A kezelőcégek – amelyek esetén néhány ember több házat is képvisel – viszont már külön státuszban vannak. „Itt olyan szakmai hiányosságok állnak fent, amiket a rendszer jelen pillanatban nem tud kiküszöbölni” – hangsúlyozta a szakértő. Egy cégvezető ugyan rendelkezik azokkal a jogosítványokkal, amikkel elnyeri a társasház képviseletét, viszont a működtetés már elválik ettől. Továbbá itt is fellelhetők anomáliák. Elég csak arra gondolni, hogy a LÉTÉSz tagjai Budapestet és az agglomerációt képviselik, mégis sok esetben vidékről is érkeznek hozzájuk panaszok, mivel az ottani közös képviselők egyszerűen nem tudják megoldani a 2-3, vagy akár már 5 éve fennálló problémákat.

Rózsa Péter itt fűzte hozzá, hogy az új törvény szerint a közös képviselők ügyvezetővé lépnének elő és teljes vagyoni felelősséggel kell majd vállalniuk munkájukat. Vass Ferenc szerint az érintettek ezt megfélemlítésként élik meg. „Habár a lakásszövetkezeti törvény szerint a választott tisztségviselő bizonyos szinten teljes anyagi felelősséggel felel, de társasházi vonalon ez fenyegetésként hat” – hangsúlyozta. Fontos kiemelni, hogy itt két külön csoportról van szó, más a lakásszövetkezet és más a társasház, utóbbiak ugyanis 1989-től léteznek – egészítette ki a műsorvezető.

Kovács János ugyanakkor elmondta, a Kamara már korábban is felhívta a figyelmet a vagyoni felelősség kérdésére, mivel a közös képviselő 5 millió forintig jelenleg is büntethető. A BKIK munkatársa hangsúlyozta, hogy részükről mindenben támogatják a közös képviselőket, példának okáért immár harmadik éve oktatják őket, hogy megfelelő ismeretekre tegyenek szert.

Dr. Dékány Csaba itt avatott be, hogy egy időben – a BKIK felkérésére – vizsgabiztos volt a közös képviselők ingatlanképzésénél. „Itt nagyon rossz tapasztalatokra tettem szert, rengeteg felkészületlen ember vizsgázott le – bár azt nem tudom, végül hány százalékuk lett közös képviselő” – mesélte. Ugyanakkor peres ügyekben is találkozott már ugyanilyen emberekkel és személy szerint nem érti, hogy ilyen esetekben miért nem vonják felelősségre a közös képviselőket – tekintve, hogy a perek elvesztésének okai elsősorban az eljárási hibákban keresendők.

Rózsa Péter műsorvezető szerint további probléma, hogy a társasházi törvény 100%-os szavazati arányt ír elő a közgyűlési döntések jelentős részénél, amivel számos döntéshozatali folyamatot „lebénított”. Az új törvényben viszont módosítják mindezt.
„Igen, a módosítási igény már régóta fennáll. Jelenleg gyakorlatilag fizikai lehetetlenség 100%-os döntést hozni, mivel jellemzően a tulajdonosok 6-15%-a jelenik meg a közgyűléseken” – emelte ki Vass Ferenc. A demokratikus döntéshozatal gyakorlatilag nem létezik, nem beszélve arról, hogy a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint bármelyik tulajdonos adhat bárkinek meghatalmazást. Kérdés, hogy milyen esetben lehet a személyes részvétel alapján meghozni egy döntést és mikor van szükség kizárólag írásos formában adható minősített döntésre. Továbbá az elektronikus szavazásra is komoly igény mutatkozik.

Az új törvényjavaslatban ugyanakkor szerepel, hogy ajánlott lenne szabályozni az egy embernek adható meghatalmazások számát és érvényességi idejét. De a tényleges tartalmat is konkretizálni lehetne, azaz részletesen meg lehetne azt is határozni, hogy pontosan mire is hatalmazza fel a meghatalmazó a meghatalmazottat – ismertette Rózsa Péter.

Dr. Dékány Csaba ezzel kapcsolatban elmesélte, hogy jelen volt olyan közgyűlésen, ahol valaki 200 meghatalmazással jelent meg. Ráadásul ez a valaki konkrétan az elnök felesége volt. Ugyanakkor nem árt tudni, hogy a Ptk. szerint az állandó meghatalmazás nem szólhat 5 évnél hosszabb időre. Az eseti meghatalmazás viszont már más téma.
Kovács János is úgy véli, problémát jelent, hogy bárkinek adható meghatalmazás. Dr. Dékány Csaba szerint így érdemes lenne a Szervezeti és Működési Szabályzatban (SZMSZ) szabályozni a kérdést. A lakásszövetkezeti törvény egyébként jelenleg is tartalmazza, hogy a meghatalmazásokkal kapcsolatban az alapszabályban is rögzíthetők a kapcsolódó feltételek. A társasházi törvényben viszont ez nincsen szabályozva. Holott az ügyvéd is találkozott már olyan SZMSZ-szel, ahol korlátozták, hogy a közgyűlés egyes napirendi pontjaiban a meghatalmazott milyen módon szavazhat. A probléma azonban, hogy a bíróság nem veszi figyelembe, ha a meghatalmazott mégis másképpen jár el, mondván, hogy a meghatalmazás alapját a meghatalmazó és a meghatalmazott közötti jogviszony képezi. A titkos szavazásra adott meghatalmazásnál pedig nem is ellenőrizhető, hogyan is szavazott a meghatalmazott.
További kérdés, hogy az új törvényben hogyan fogják megoldani például az alapító okirat módosításának kérdését, amihez jelenleg 100%-os döntéshozatali arány kell – tette hozzá az ügyvéd. A témához kapcsolódva Kovács János pedig elmondta, véleménye szerint az alapító okirat módosításhoz nem lenne szükség a 100%-os döntéshozatali arányra. „A társasházak korszerűsítésének ez sokszor akadálya, ráadásul a külföldi tulajdonosok is bonyolítják a helyzetet” – tett hozzá.

Dr. Dékány Csaba ennél a résznél ismertette, hogy a felújításhoz, a karbantartáshoz és korszerűsítéshez alapesetben elég az egyszerű többség, ami nem szerencsés. Ha viszont a rendes gazdálkodás többségét meghaladó kiadásról van szó – például kazánt vagy napelemet telepítenének vagy egy addig lift nélküli házba liftet szerelnének be -, ahhoz már 100%-os döntéshozatali arány szükséges. De ez már nem igaz mondjuk egy ablakcserével egybekötött „körbeszigetelésre”, amikor ráadásul a társasháznak sokszor hitelt is fel kell vennie – a megemelt közös költséget viszont nem biztos, hogy mindenki tudja fizetni. Mivel ez jogszabályba nem ütközik, ilyenkor a lakó egyetlen lehetősége, hogy megtámadja a közgyűlési határozatot, azaz perel. Viszont hiába szerez be olyan ajánlatot, ami akár 30-40%-kal olcsóbbá tenné a beruházást, a bíróság ezt nem fogadja el, mivel gazdálkodási ügyekbe nem kíván beleszólni – mondván, hogy a tulajdonosok többsége megszavazta a beruházást. Így a „történet” vége akár végrehajtás is lehet. A közgyűlésekre egyébként jellemzően inkább az idősebb korosztály tagjai mennek el, az alacsony létszám miatt pedig átlagosan a lakók 20-25%-a dönt a fentiekhez hasonló fontos kérdésekben is.

„Valóban, jelenleg szavazattöbbséggel is lehet dönteni, de ennek feltétele, hogy a közös képviselőnek műszaki, gazdasági, jogi ismeretekkel és vezetői készséggel is kell rendelkeznie, így legalább 15-20 nappal a közgyűlést megelőzően kellene kiküldenie az adott ajánlatokat” – hívta fel a figyelmet Vass Ferenc. „Ez megemeli a közös képviselők felelősségét” – tette hozzá.
Szerinte ugyanakkor nem a 100% hiánya a kérdés, hanem az a probléma, hogy a társasházi törvény jelenleg tulajdoni arányhoz köti a szavazati jogot. A lakásszövetkezetek viszont már az 1800-as években megalakultak és ezek esetén 1 ingatlan 1 szavazattal egyenlő, ami sokkal demokratikusabb közös kezelést jelent. A társasházak esetében azonban erre nincs lehetőség, kivéve, ha egyes esetekben az összes tulajdonos így dönt és erről határozat is születik. De a költségvetésnél, az épület működtetésénél mindig a tulajdoni arány dönt, ettől eltérni nem lehet.
Nem beszélve arról, hogy a társasházi alapító okiratok jellemzően az 1980-as, 1990-es években készültek. Ezek mára elavultak, sok hibát tartalmaznak, így a társasházak hitelképtelenek. Az új tulajdonosok pedig általában nem is akarják ezeket módosítani, így egy adás-vételnél kérdéses, hogy kit terhel a közösköltség-tartozás. A lakásszövetkezetek esetén ugyanis kötelező elszámolni, de a társasházaknál jellemzően nem kérnek úgynevezett nullás igazolást, holott a közművek átírásához a jogszabály szerint ez kötelező lenne. További probléma, hogy a közös képviselőnek csak 8 nappal előbb kell kiküldenie példának okáért a felújításhoz kapcsolódó anyagokat. Ez nagyon rövid idő, főleg az idősebb tulajdonosok esetén. Nem beszélve arról, amikor senki nem veszi át a lemondott közös képviselő feladatait, amikor lejár a 90 napos türelmi idő. A törvény ugyanis nem szabályozza, hogy ilyen esetben mi történik. Csak annyi biztos, hogy nincs, aki a társasházat működtesse. Nem beszélve arról, hogy az átadás technikai módját is rögzíteni kellene – foglalta össze a LÉTÉSz elnöke.

Kovács János a fentieket azzal egészítette ki, hogy legalább 15 napot ajánl a különféle anyagok kiküldéséhez. Az átadással kapcsolatban pedig megjegyezte, hogy hiába áll 90 nap áll rendelkezésre minderre, általában már eleve hiányosak az adatok, az ügyvitel nem rendezett. Véleménye szerint így teljességi nyilatkozatra lenne szükség abban az esetben, amikor nincs új közös képviselő. Továbbá meg kellene szüntetni azt a gyakorlatot, hogy magánszemélyek lakótársként, minden képzettség nélkül tölthessék be ezt a tisztséget. Ugyanakkor utóbbira az új jogszabálytervezet kitér – hívta fel a figyelmet Rózsa Péter műsorvezető.

Ezek a kérdések már csak azért is kiemelten fontosak, mert jelenleg kétmillió lakás és kétszázezer társasház van bejegyezve Magyarországon, ami azt jelenti, hogy nagyjából négymillió ember él társasházban.

Vass Ferenc elmondta, a helyzet jelenleg már csak azért sem egyszerű, mert amikor az állam annak idején értékesítette a saját tulajdonába lévő ingatlanokat, akkor az adás-vétel lezajlásával egyfajta tulajdonosi kört alakítottak ki. A jelenlegi viszonyok között viszont a beruházók nem érdekeltek lakásszövetkezet létrehozásában, mivel az első 6-8 lakás eladása után magánszemély helyett már cég állna szemben a beruházóval, ami így már igényekkel léphetne fel. Sokan tartanak a lakásszövetkezetektől, pedig a valóságban ez elkülönül a szövetkezeti szektor más tagjaitól és itt a tulajdonosi szemlélet is jelentősebb, mint a társasház esetén. Ha átjárás lenne a két forma között, akkor az ingatlankezelésben komoly eredményeket lehetne elérni – emelte ki a LÉTÉSz elnöke.
„Ráadásul jelenleg csak 100%-os tulajdonosi hányaddal lehet társasházból lakásszövetkezetté alakulni, amivel a gyakorlatban én még nem találkoztam” – tette hozzá dr. Dékány Csaba.

Kovács János szerint ennek az is az oka, hogy a szövetkezetnél a tulajdoni lapon csak és kizárólag magánál a lakásnál van tulajdoni hányada a lakónak, az épület többi része – a társasházakkal ellentétben – a szövetkezeté. Ez sokakat megijeszt, holott ez modernebb, korszerűbb tulajdonosi forma. Így valóban érdemes lenne váltani, amire a közös képviselők napján Bogdán Tibor kormánybiztos is felhívta a figyelmet.
Ráadásul mivel a társasházak esetén 6 lakásig nem kötelező közös képviselőt alkalmazni – addig közös tulajdonnak minősül -, így a lakóközösség dönthet arról, hogy a társasházi törvény vagy a Ptk. hatálya alá helyezi a működést – tette hozzá dr. Dékány Csaba.

Forrás: https://www.tht.hu/hirek/milyen-valtozasokat-hozhat-az-allam-tarsashazi-torvenymodositasa/1722