A közhiedelemmel ellentétben, nem kötelező egy társasház működésében, hogy közös képviselő gondoskodjon az ügyvitelről, de nagyon is ajánlott. A jogszabály szerint a 6 lakás alatti lakóközösségeknél szabadon választott, hogy kijelölnek-e valakit, aki a ház érdekeit képviseli. Efelett azonban már ajánlja, hiszen akkora lakásszámnál már bőven keletkezik annyi munka és intéznivaló, amelyet érdemes rábízni valakire. Hatlakásosnál nagyobb társasháznál, amennyiben nem sikerül senkit megválasztani, vagy senki nem akarja vállalni a megbízatást, akkor a közös ügyek képviseletéhez intéző bizottság létrehozása javasolt.
Nincs közös képviselő?
Olvasóink üzenetei, kérdései alapján látható, hogy sok ház működik közös képviselő nélkül, ami az ügyintézések szempontjából rendszeres vitákra adhat okot. Sokan szembesülnek azzal a klasszikus problémával, hogy nem sikerül megválasztani a közös képviselőt. Ennek egyik oka lehet, hogy a tulajdonosoktól egyetlen jelölt sem kapja meg a szükséges, 50% + 1 szavazatot, vagyis az egyszerű többséget. A másik, ritkább, de szintén előforduló probléma, amikor senki nem akarja vállalni, hogy főállásban vagy szabadidejében intézze a ház ügyes-bajos dolgait.
A legfurcsább esetek mégis azok, amikor egy-egy tulajdonos bár nem akarja vállalni „hivatalosan” a feladatot, de azért – az egy maga által felállított „szokásjog” alapján – bizonyos esetekben önkényesen intézkedik.
Belsős közös képviselő, intéző bizottság vagy külső megbízott
Általában a társasházakban is, de 6 lakás felett különösen ajánlott hivatalosan is meghatározni, hogy ki kezeli a ház ügyeit. Ennek legegyszerűbb módja, ha a tulajdonosok közül valakit sikerül megbízni a feladattal. Amennyiben a közös képviselő a házban tulajdonos is egyben, és nem üzletszerűen gyakorolja ezt a tevékenységet, azaz nem kap érte ellentételezést, akkor nem kötelező számára közös képviselői képesítést adó tanfolyam elvégzése (de ettől persze nem árt, ha ért is hozzá, főleg ha nagy, zűrös házról van szó).
Másik lehetőség, hogy a lakóközösség egy rotációs rendszert alakít ki. Ebben az esetben ugyanúgy, mint sokszor a takarítás megszervezésénél is, mondjuk évente más tulajdonos látja el a tisztséget. Ez látszólag egyszerű és igazságos, és nem utolsó sorban költségkímélő megoldás, azonban sok hátránya is van. A tapasztalat ugyanis az, hogy legtöbben – mivel félnek, hogy esetleg rosszul intéznek egy adott dolgot, vagy tartanak a nagyobb vitáktól – maximum az elengedhetetlen karbantartási munkálatokat intézik el, nagyobb fejlesztésekre, beruházásokra nem kerül sor. Ezek elmaradása azonban hosszabb távon óriási problémákat okozhat az épület állapotában, ezért ez messze nem a leghatékonyabb megoldás.
Amennyiben nem sikerül egy valaki kinevezésében megállapodni, mindenképp érdemes lehet legalább egy intéző bizottságot megválasztani. Itt persze szintén felmerülhetnek nehézségek a tagok kijelölése kapcsán, hiszen minimum három tagot, illetve elnököt kell kinevezni a bizottságba.
Amennyiben a lakók nem tudnak bizalmat szavazni egyik lakótársuknak sem, akkor külső közös képviselőt, vagy céget is megbízhatnak a karbantartási munkálatok intézésével, a pénzbeszedéssel, pályázatírással, és más ügyek intézésével.
A képesítés igénye tartja vissza a tulajdonosokat a tisztségvállalástól?
Rengeteg társasház van hazánkban. Sok tulajdonosi közösség gondja, hogy nem talál megfelelő közös képviselőt. Sok esetben már eleve az sem egyértelmű, hogy ki és milyen feltételek mellett láthatja el a társasház képviseletét és ügyvitelét.
Komoly tévhit például, hogy egy társasház közös képviselőséghez mindenképp képesítés szükséges. Ahogy azonban az imént is szóba került, a társasházi törvény kifejezetten nem ír elő kötelező szakképzettséget azok számára, akik csak saját házukban, nem üzletszerűen végzik ezt a tevékenységet.
Más azonban a helyzet a társasházkezelői feladatok esetében. Bár a köznyelvben keveredik a kettő, a társasházkezelő és közös képviselő fogalma egyáltalán nem ugyanaz. Az üzletszerű társasház-kezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, működésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmények ismerete.
A társasházi törvény szerint, a társasházkezelő: a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, valamint a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat. Ő irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, illetve megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
Amennyiben a közös képviselő megbízatása során társasházkezelői tevékenységet is ellát, akkor rendelkeznie kell a törvényben előírt képesítések (OKJ54: Ingatlankezelő vagy OKJ52: Társasházkezelő) valamelyikével.
A rendelet alapján a tisztséget nem láthatja el, aki: büntetett előéletű, akit a társasház, vagy ingatlankezeléstől, mint foglalkozástól eltiltottak, az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, vagy az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
Mi van a hatlakásosnál kisebb társasházakkal?
A végén térjünk ki néhány gondolat erejéig azokra a társasházakra, amelyek hatlakásosnál kisebbek. Az ilyen lakóközösségek dönthetnek arról, hogy szervezetükre és működésükre a törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazzák, azaz nem alakítanak ki saját szabályzatot. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Tehát ha nincs SZMSZ, akkor nincs közös képviselő, lakógyűlés és semmi “társasházszerűség”, hanem csak PTK. A társasház ilyen esetben mindössze a közös- és a külön tulajdonok meghatározására korlátozódik. Ilyenkor is minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga.
Forrás: https://www.hazforum.hu/nem-kotelezo-de-6-lakas-felett-ajanlott/
A társasházi alapító okirat elkészült 1990-ben, – négy lakásos ingatlan – azonban sem közgyűlés, sem SZMSZ, sem közös képviselő nem került megválasztásra. Az ingatlan nyilvántartásban társasházként van bejegyezve.
Ingatlan adásvétel esetén az elővásárlási jog érvényesíthető-e?
Köszönöm válaszát.
Tisztelt Tomecskó József!
Javaslom, hogy ezzel kapcsolatosan egy jogásszal vegye fel a kapcsolatot.
Tisztelettel,
Aspermayer Lajos
Üdvözlöm!
A kérdésem az lenne, hogy milyen módon lehetséges a közös képviselő alkalmazásának elindítása. 6 lakásos társasházról van szó, ahol a lakók ezt a tisztséget nem kívánják elvégezni, illetve aki akarta nem szavaztak bizalmat számára. Teljes elzárkózás van a lakók többségét illetően, pedig közös a tetőszerkezet, ha az megrongálódik senki nem csinálja, csináltatja meg? a lakásbiztosítás erre, vagy a külső szigetelésre nem terjed ki. 1 lakó kerítéssel elhatárolta a padlás nagy részét, mondván, hogy ő előbb volt ott lakó, így az neki jár.
Kérem segítségét, hogy egy külsős közös képviselő tudja a feladatokat ellátni, és ha nem fizetik a közös költséget, akkor ő hivatalosan ráterheltetheti a lakásra.
Tisztelt Némethné Siliga Ivett!
Kérjenek be árajánlatokat a társasházkezelésre.
Meghírdetnek egy közgyűlést, aminek az egyik napirendi pontja a társasházkezelő megválasztása. Megszavazzák, majd megbeszélik vele közösen, hogy mikortól tudja ellátni a házzal kapcsolatos tevékenységeket. Kötnek vele egy szerződést, abban pontosítják, hogy határozott vagy határozatlan időre szól a megbizatása (javaslom a határozatlant, de az szmsz-ben érdemes olyan kikötést tenni, hogy 3 évente megerősítik vagy sem a képviselő mandátumát). Ezt követően a képviselő tud intézkedni a közösség érdekében.
A tető kerítéssel elkerítése a közösségen múlik. Amennyiben nem tartozik a tulajdonába, úgy az a közösségé. A közösség dönthet arról, hogy egymás között felosszák, vagy sem. Esetleg a közös költségen felül fizettethetnek vele egy minimális plussz felárat, amiért ő azt a területet használja (erről közgyűlési határozat kell).
Amennyiben valaki a közösség által elfogadott és jegyzőkönyvezett közös költség összegét nem fizeti, attól az összeg hivatalos úton behajtható, az ingatlanra ráterhelhető.
Tisztelettel,
Aspermayer Lajos
Köszönöm szépen a válaszát!
Nem tudom, hogy fog-e működni a közgyűlés összehívása, mert eléggé ellenségesek a lakók egymással.
Üdvözlöm! Egy 45 lakásos társas házban lakom. Van egy képesítés nélküli lakó megbízottunk aki ellátja a ház ügyes bajos dolgait. Ezért csekély jövedelmet kap. Kérdésem, hogy képesítés nélkül végezheti ezt a feladatot? Vagy fogadjunk társasház kezelőt? Milyen előírások vannak erre vonatkozóan? Válaszát előre is köszönöm.
Tisztelt Nagy István!
Amennyiben elégedettek a tulajdonos társuk munkájával, ne váltsanak. A közgyűlés rendelkezhet ezzel kapcsolatosan.
Tisztelettel,
Asspermayer Lajos
Üdvözlöm néhány kérdést szeretnék feltenni! 10 lakásos társasházban lakunk. Lakótársunk a közösképviselőnk, a kezdetek óta 2006-ban költöztünk ide. Mostanában néhány lakás gazdát cserélt. A közösköltség befizetéséből indultak a problémák. Régen mindenki számlára fizette, most ketten fizetjük számlára a többiek személyesenadják át megadott időpontban amit állítólag egy kockásfüzetben vezetnek?! A képviselő állítólag azért nem nyitott számlát mert adószám kellett volna hozzá!! Így amit beszed beteszi a saját számlájára! Nem hajlandó közgyűlést összehívni, semmi féle dokumentumot nem bocsájt senki rendelkezésére! Saját beruházásokat foganatosít egyeztetés nélkül! Mit lehet tenni?? Köszönöm a válaszát
Tisztelt Berecz Edit!
Régebben, amikor megvolt a társasház számlája, miért szünt meg? A társasház bankszámláját csak közgyűlési felhatalmazással lehet megszüntetni. Illetve adószámot igényelhetnek újra, a régi bankszámlához is kellett. Amennyiben a közgyűlést nem kívánja összehívni a képviselő, azt megtehetik Önök is. A lényeg, hogy a törvényi előírásokat tartsák be. Ezt követően úgy is le tudják váltani a képviselőjüket, hogy ő nem jelenik meg.
Tisztelettel,
Aspermayer Lajos
Tisztelt Aspermayer Lajos Úr!
Milyen arányú szavazattal választható meg külső közös képviselő? (7 lakásos thz.)
Szíves értesítését megköszönném, tisztelettel: Manyi Mu
Tisztelt Manyi Mu!
Amennyiben a közgyűlés összehívásakor rögzítik írásban, hogy szavazatképtelenség esetén az ismételt közgyűlés határozatképes, akkor akár három ember is elég (jegyzőkönyvvezető és két jegyzőkönyv hitelesítő. Megjegyzés: személy szerint azért ragaszkodnék legalább 4 tulajdonostárshoz).
Jó kívánok
9 lakás közös képviselője lehet e olyan személy, akinek nem tulajdona a lakás amiben lakik?
Nagybácsi lakását kapta meg szívességi lakáshasználatra, és szívesen lenne közös képviselő.
Köszönöm
Szép napot! Társasház kezelői végzettség nélkül csak tulajdonos lehet képviselő. Üdvözlettel, Aspermayer Lajos
Üdvözlöm!
Szeretném tudni, hogy még mai napig érvényes, hogy nem kötelező közös képviselőt választani? A társasházi törvény 12. § nem ezt jelenti? Osztatlan közös tulajdont szeretnénk 4 lakásos társasházzá alakítani. köszönöm válaszát
Üdvözlöm!
Szeretném megtudni, hogy egy négylakásos társasháznak, melynek nincs külön SZMSZ-e, és soha nem volt bankszámlája, kell-e, hogy rendelkezzen bankszámlával. Összes költségeinkhez képest ennek összege jelentős volna, eddig is megoldottuk számla nélkül minden gondunkat. Kérheti e pl. biztosító a szerződéskötés feltételeként, hogy legyen a háznak bankszámlája ?
Köszönettel előre is a segítségért!
Üdvözlöm!
Több banktól is be lehet kérni ajánlatot számlavezetésre. A biztosító részéről nem tudom, hogy kötelező-e a bankszámla megléte. Én személy szerint csak is és kizárólag bankszámlán keresztül intézem az épületek kifizetéseit. A saját ingatlanomban, irodámban nem tartom célszerűnek, hogy a tulajdonosok pénzét tároljam, őrizzem.
Érdekelne, hogy mi joga van a közös képviselőnek, akit a lakók választottak meg, de semmi szerződésük nincs, átvételi elismervényt nem adnak az átvett pénzről, csak fű alatt megy a dolog. Van e joga , behajtatni az elmaradt pénzt, semmi szerződésünk nincs. Köszönöm a választ.
Tisztelt Kotolák Józsefné!
A társasházkezelőt, amikor megválasztották határozatot hoztak. Ezzel a határozattal neki el kell látnia a törvényben foglalt kötelességeit. Ebbe bele tartozik a hátralékosoktól az elmaradások behajtása.
Tisztelettel:
Epszol.
Üdvözlöm!
3 lakásos társasház vagyunk azzal, hogy mindnek mostanra egy tulajdonosa van. Így könnyű rendezni minden költséget.
Az lenne a kérdésem, hogy KÖTELEZŐ-E bankszámlát nyitni-mivel eddig sem volt-minden költséget a 3 lakás egyetlen tulajdonosa fizet majd.
Előre is köszönöm a válaszát
Üdvözlöm!
Nem kötelező bankszámlát nyitni.
Üdvözlettel, Aspermayer Lajos.
2 lépcsőház, 30 30 lakás, tehát 60 lakásos 10 emeletes társasház ban élek. A két lépcsőház különvált, mind pénzügyi, mind egyéb a társasház fenntartása terén. Kérdésem ; kötelező e, hogy a két lépcsőháznak azonos személy legyen a közös képviselője? Ráadásul egy külsős Bt végzi a képviseletet!
Kérdésem London Jozseféhez hasonló.
Szintén két különvált gazdasági egységü egy helyrajziszámon lévő 20-20 lakásos th.
SZMSZ- ben megfogalmazott : Közgyűlés, részközgyűlés dönt.
Lehet külön képviselő?
Szerintem téves a cikk főcímében szereplő állítás, mely szerint nem kötelező közös képviselőt (vagy intézőbizottságot) választani a hatlakásosnál nagyobb társasházakban. Kérem, támasszák alá az állítást több internetes forrással (a cikk végén lévő hazforum link már nem létezik). Köszönöm
Jó napot kívánok!
Egy éve került a tulajdonunkba egy ingatlan egy 7 lakásos társasházban. Itt 3 lakás saját tulajdonban és 8 önkormányzatiban van. A közös képviselőt megörököltük. A probléma az, hogy több alkalommal is előáll a korábbi időszakból maradt pénzügyi adóssággal, melyet neki kellett volna már behajtani és most az új tulajdonosokkal szeretné kifizettetni. Egyik lakástulajdonos sem ért számvitelhez. Kérdésem az lenne, mi módja van annak, hogy a társasháznál végzett és ma is végzendő munkáját ellenőriztethessük. Köszönöm