A fűtési költség akár meg is felezhető egy jól megtervezett, minőségi kazán beépítésével. A beruházás díja pedig látványosan csökkenthető, ha az ingatlantulajdonosok a lakástakarékpénztári megtakarításból fedezik mindezt.

Az idei tél eddig nem volt igazán fagyos, az elmúlt egy hét pedig szokatlanul meleg volt. Viszont a hétvégétől fokozatosan fagyba fordulnak az éjszakák, jönnek vissza az esti fagyok. Ilyenkor alaposan végignézzük az ablak- és ajtóréseket, hol szökik ki a lakásból meleg. Sokszor azonban máshol kell keresni az otthoni hűvös okát. Vannak, akik a szigetelésben látják a megoldást és ezzel együtt az energiaspórolás lehetőségét is. De még ott is, ahol megtörtént a külső falak szigetelése és a homlokzati nyílászárók cseréje, gyakorta tapasztalják a lakók, hogy a gázszámla nem csökkent, sőt a lakás sem melegedett fel a várakozásoknak megfelelően. Ennek okozói az esetek többségében az elavult, erősen túlméretezett és korszerűtlen fűtési rendszerek. Ezek amellett, hogy pazarolják a felhasznált energiát, összességében kevésbé hatékonyak, mint modern utódaik.

„Az energiafelhasználás mértéke- és vele együtt az energiaszámla – akkor csökkenhető a leginkább, ha az épület hőszigetelésében, nyílászáró-cseréjében és a hőtermelő berendezésének (fűtési rendszerének) rekonstrukciójában rejlő megtakarítási lehetőségeket egyaránt kihasználjuk” – vallja Versits Tamás okleveles épületgépész mérnök. A Magyar Gázipari Vállalkozók Egyesület elnökének tapasztalatai szerint egy jól megtervezett és kivitelezett kazán- és fűtőtest csere, a készülék garanciális idején belül is megtérülhet.

Társasházaknál még látványosabb lehet az energia megtakarítás. Versits Tamás annak a 20 lakásos budai társasháznak a példáját hozza fel, melynek két régi, nagyteljesítményű házközponti kazánja közül egy tönkrement, a másik pedig éppen készült kilehelni a lelkét. A kivitelező cég 3 darab, egyenként 60 kW-os korszerű kondenzációs és igen drága kazánt épített be a régiek helyére. A pontosan méretezett teljesítmény lehetővé tette, hogy a régi gázórát is kisebbre cseréljék. A beavatkozás során kicserélték a ház használati melegvíztárolóját, teljesen felújították a szerelvényeket és kifestették a kazánházat is.

A teljes beavatkozás kicsivel több mint 12 millió forintba került. Szívta is a fogát a társasház számvizsgáló bizottsága – mindaddig, amíg be nem igazolódott, amit a berendezéseket szállító cég és a kivitelező is prognosztizált: a korábbi 36-38 ezer köbméteres éves gázfogyasztás 24-25 ezerre esett vissza, ami a kedvezőbb földgázárakat is figyelembe véve évi közel 1 millió forintos megtakarítást jelentett. Ráadásul, a lecserélt gázóra miatt az alapdíj is lefeleződött, amiből további évi 1 millió forint megtakarítása származik a társasháznak. Összességében a beruházás hamarabb fog megtérülni, mint hogy lejárna a készülékekre és a szerelésre kapott 10 éves garancia.

A lakók a kedvező tapasztalatok alapján úgy döntöttek, hogy az elért megtakarítással nem csökkentik a közös költségeket, hanem folytatják tovább a korszerűsítést: náluk csak most következik az épület szigetelése és a nyílászárók cseréje. „A példaként szereplő társasházi beruházást részben a társasházra kötött lakástakarékpénztári megtakarításból finanszírozták a lakók. Így a társasház minden lakója jól járt – emelte ki Köntös Péter, az OTP Lakástakarék vezérigazgató-helyettese. Egy társasházi lakástakarékpénztári számla nyitásához – amivel a társasház évente akár 324 ezer forint állami támogatásban is részesülhet – a jogszabályok alapján elegendő a közgyűlés 2/3-ának egyetértése. Egy társasház esetében ugyanakkor a lakók sokszor csak akkor tudnak sikeresen és eredményesen közös lépéseket tenni, ha a szándékkal és a közös céllal a lehető legtöbb lakó egyetért.”

Itt az ideje a kazán cseréjének, ha

• egyre többet kell szervizre, karbantartása költeni;

• egyre többször kell szerelőt hívni, mert leáll a fűtés;

• a szerelő már nem tud alkatrészt beszerezni hozzá;

• jóval több gázt fogy el évente, mint egy hasonló kategóriájú másik ingatlannál;

• sokszor kell utántölteni a fűtővizet (Oka: a kezeletlen nyersvíz lerakódást okoz a kazánban, ami csökkenti a hőleadó képességét, romlik a hatásfok, nő a fogyasztás és nincs „elég” meleg.)

• a rendszeres karbantartás elmaradása miatt nagyon korrozív állapot;

• a készülés elavul (társasházaknál 20-25 évente be kell tervezni a készülékcserét)

Forrás: https://www.penzcentrum.hu/megtakaritas/akar-meg-is-felezhetik-futesi-koltsegeiket-a-magyarok-mutatjuk-hogyan.1063577.html

Mi van akkor, ha a társasházban a földszinti lakó nem akarja fizetni az új lift rá eső részét, mondván: ő nem használja, fizessenek a feljebb lakók?

A tetőtér beépítésekreneszánszát éljük, ezért számos társasházi lakás tulajdonos szembesülhetett már azzal a költőinek egyáltalán nem nevezhető kérdéssel, hogy kötelezhető-e anyagi hozzájárulásra a társasházban, ha a felsőbb emeleten lakó, módosabb tulajdonos vagy egy ingatlanfejlesztő, beruházó liftet szeretne beszereltetni a társasház közös tulajdonában lévő épületrészbe (többnyire lépcsőház, pince stb). Joggal merül fel a kérdés, vajon kötelezhető-e bármelyik társasházi szomszéd – nevezzük Kiss úrnak a földszinten lakót – arra, hogy ebből a rendkívül drága beruházásból részt vállaljon?

Egyre több a tetőtér beépítés – és több lehet a lifttel kapcsolatos vita is

Kattints a képre még több infóért !

Ahhoz, hogy közelebbről megvizsgáljuk a problémát, tisztában kell lennünk a közös tulajdon, az eszmei hányad, illetve a szavazási mechanizmusok alapfogalmaival. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek (jellemzően ebbe a kategóriába sorolható a lépcsőház, a teremgarázs, a pince, a tető, közművek alapvezetékei vagy a társasházhoz tartozó kert, kerítés, támfal, járda, rámpa stb.) használatára és birtoklására, ezen jogát azonban senki nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak és érdekeinek sérelmére.

Minden tulajdonostárs ebből a „közösből” bizonyos arányú, úgynevezett eszmei tulajdoni hányadokat tulajdonol, ennek pontos mértékét minden egyes társasházi albetét tekintetében a tulajdoni lap is feltünteti. A tulajdonjog egyik részeleme a rendelkezési jog is, de vajon mit takar a rendelkezési jog?

Alapesetben a közös tulajdonban lévő részeket érintő ügyekben egyszerű szótöbbséggel dönthetnek a tulajdonostársak, minden tulajdonosnak – ha az alapító okirat nem tartalmaz ettől eltérő rendelkezést – az őt megillető eszmei tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. Ez a döntés a kisebbségben maradt tulajdonostársakat is köti, tehát az elfogadott döntést ellenző kisebbség is köteles a határozatot végrehajtva viselni az arányos terheket.

Viszont a tulajdonostársak egyhangú döntése szükséges az un. rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz. Itt kell keresnünk példánknál maradva Kiss úr igazát, meglátjuk megleljük-e!

Különbséget kell tenni tehát a tervezett munkálatok között aszerint, hogy mik tartoznak a rendes gazdálkodás körébe és melyek nem, mert ez határozza meg, hogy a beleegyezésünk nélkül kötelezhetőek vagyunk e az adott költség viselésére.

Minden tervezett munka, beruházás alapvetően az alábbi három csoportba sorolható:

1. Az állag megóvása és fenntartása érdekében végzett munkálatok célja, hogy az ingatlan állagát azonos állapotban őrizzék meg, vagy a vészhelyzetet elhárítsák. Ezen munkálatok elvégzésére bármely tulajdonostárs (a többiek jóváhagyása nélkül!) is jogosult. A költségeket e kategóriában minden tulajdonostárs köteles viselni, saját tulajdoni hányada arányában. A munkálatokat elvégző társtulajdonos követelheti a többiektől a felmerült költségei arányos részét.
2. A második csoportot a rendes gazdálkodás körét még meg nem haladó kiadások képezik: ezek a munkálatok nem feltétlenül az állag megóvását, károsodás megakadályozását célozzák, de az ingatlan használhatóságát ezzel együtt növelik. Ide tartozik például az ingatlan közművesítése és más, hasonló jellegű korszerűsítés is.

Érdekesség, hogy a Legfelsőbb Bíróság közelebbről is foglalkozott a kérdéssel az úgynevezett „panelprogram” kapcsán. A Kúria (korábbi nevén Legfelső Bíróság) Gfv.X.30.197/2008/4. számú döntésében kimondta, hogy „annak megítélésénél, hogy az adott beruházás rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e, nem a beruházás költségvonzatának, hanem az elérni kívánt célnak van ügydöntő szerepe.” Kevésbé jogásziasan fogalmazva nem az a fő szempont, hogy mennyibe kerül a beruházás, hanem az, hogy milyen célt szolgál.

A fenti két csoportba tartozó munkálatok esetében tehát még akkor is köteles viselni a társtulajdonos a költségek rá eső részét, ha a munkálatról megtartott szavazáson nemmel szavazott, illetve tartózkodott.

3. Esetünkben a Nagy Úr által szorgalmazott liftberendezés beszerelése azonban egyik eddig említett kategóriába sem sorolható, azaz a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül. Ezzel el is érkeztünk a harmadik kategóriánkhoz.

A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. számú törvény rögzíti a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fogalmát: minden olyan munkálat ide sorolandó, ami nem tartozik az állagmegóvás, fenntartás körébe. Jellemzően ez a közös tulajdonban lévő ingatlanrész bővítését, átalakítását vagy új épületrész, épületberendezés (például lift) létesítését jelenti. Ebben a kategóriában a tulajdonostársak egyhangú, 100%-os egyetértése szükséges a szavazáson, nem kerülhető meg tehát egyetlen tulajdonostárs sem, ha ilyen jellegű, rendkívüli kiadás merül fel egy társasház életében.

Azonban nem csak az anyagi vetülete fontos ennek a kérdésnek. Nagy Úr akkor sem építheti meg a liftet, ha vállalja, hogy annak teljes költségét megfizeti, ebben az esetben is szükséges a társtulajdonosok egyhangú, 100%-os egyetértése.

Mit kell érteni a 100% alatt? Természetesen valamennyi tulajdonostársat, nem csak azokat, akik részt vesznek az adott kérdést napirendjére tűző közgyűlésen, hanem a közgyűlési részvételtől függetlenül a társasházi tulajdonosok mindenkori összességét. Kiss úr tehát megnyugodhat, akarata ellenére semmiképpen nem lehet liftet építeni a társasházban, pláne nem lehet annak költségviselőjévé tenni. Nagy úr tehát cammoghat tovább gyalog a negyedikre.

Szerzőnk Dr. Kesseő-Balogh Péter, a Jogado Blog szakértője

Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu

Forrás: https://ingatlanhirek.hu/ado-es-jog/mi-van-ha-nem-akarom-fizetni-az-uj-lift-arat-tarsashazban/

Sok pongráctelepi társasház 1100 literes háztartási kukája még a mellette álló szelektív kukákkal együtt is rendszeresen “túlcsordul” a háztartási szeméttől. Ennek az is oka lehet, hogy az adott társasház lakói több háztartási szemetet termelnek, mint amennyit a szokásos heti három ürítéssel elbír a társasház egyetlen 1100 literes kukája. Ilyenkor felvetődik a kérdés, hogy megérné-e egy második kuka beállítása, de ezt rögtön lesöprik az ellenzők azzal, hogy túl drága a kukaürítés, azaz a szemétdíj.

Az április 7-én esedékes lomtalanítás kapcsán megnéztük az FKF Zrt. honlapján, mennyiért üríti az 1100 literes kukákat:  teljes áron bruttó 7.874 Ft egy ürítés, rezsicsökkentett áron pedig 6.896 Ft. Ha egy pongráctelepi társasház egy 1100 literes kukát hetente háromszor üríttet, az rezsicsökkentett áron is heti bruttó 20.688 Ft, évi bruttó 1.075.776 Ft. Ez valóban komoly összeg, és minél kevesebb lakás van egy társasházban, annál drágább az egy lakásra jutó szemétdíj, akár havi bruttó 3.200 Ft is lehet.

Ha egy pongráctelepi társasház egyszerre két 1100 literes kukát használna, az heti háromszori ürítés esetén a fenti költségek dupláját jelentené, ami valóban nem tűnik vállalhatónak. Viszont nem kötelező hetente háromszor üríttetni a társasházi kukákat.

Ha a két kukát (összesen tehát 2200 litert) csak hetente kétszer ürítene az FKF, az csupán egynegyeddel nagyobb költséget jelentene szemétdíjban az egy kuka heti háromszori ürítéséhez képest. Igaz, ez esetben a két kuka tárolási kapacitása is csak egynegyeddel lenne több (heti 4.400 liter), mint az egy kuka kapacitása háromszori ürítés esetén (heti 3.300 liter).

Vagyis azt érdemes lehet végiggondolni, megbecsülni, hogy megérné-e lakásonként havi +800 Ft szemétdíjért egynegyedével növelni a kuka tárolási kapacitást – bár ezt a számolgatást nehezíti az a körülmény, hogy heti két ürítésnél jobban oda kell figyelni az ürítések időbeni ütemezésére. Hétvégén nyilván jóval több háztartási hulladék kerül a társasházi kukákba, mint hétköznap, ezért az egyik ürítési időpont mindenképpen hétfőn reggel kellene legyen, de akkor a hétköznapi “forgalom” lebonyolításához (az egynegyeddel nagyobb tárolási kapacitással) vajon elegendő lenne a másik ürítést péntek reggelen hagyni?

Mert ugye egy kuka heti háromszori (hétfő, szerda, péntek) ürítése esetén hétfő reggeltől péntek reggelig ugyanúgy 2200 liter tárolási kapacitás állna rendelkezésre, mintha két kuka lenne, amiket csak hétfőn és pénteken ürítenek. Vagyis ilyen, két kukát hetente kétszer ürítős rendszerben csak a hétvégi “túlcsordulást” lehetne lefedezni, de azt biztosan, mert ez esetben hétvégén az egy kuka 1100 literes kapacitása helyett már két kuka 2200 literes befogadó képessége állna rendelkezésre.

Végső soron, a szelektív kukák kihasználásával talán sikerülhetne a háztartási kuka elégtelen kapacitását kiegészíteni, de a kék és sárga műanyag kukákat az FKF csak hetente egyszer üríti, igaz, ingyen…

Forrás: http://pongractelep.hu/?p=4704

Előző cikkünkben arról írtunk, hogy milyen eszközt biztosít a jogi szabályozás a társasházi közgyűlés határozathozatala során kisebbségben maradt tulajdonostársak részére. Jelen cikkünk célja annak bemutatása, hogy a bíróság mellett mely esetekben milyen egyéb szerv ellenőrzi a társaságok jogszerű működését. 

A társasházi törvény alapján a társasház működésének, szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. E körben eljárva a jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház

a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,

b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és

c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

A vizsgálat során a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, ennek keretében kötelesek neki átadni a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumokat, valamint segíteni őt a helyszíni ellenőrzés során.

Amennyiben a jegyző a működés jogszabályba, alapító okiratba, vagy közgyűlési határozatba való ütközését állapítja meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítása érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A pert a társasház ellen kell megindítani és a társasház címe szerinti járásbíróság előtt.

A peres eljárásban a bíróság a jegyző keresete alapján

a) megsemmisítheti a közgyűlés jogszabályba vagy alapító okiratba ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,

b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve

c) ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt nem biztosítható, százezertől ötmillió forintig terjedő bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait. Ez utóbbi esetben a pert a közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével és tagjaival szemben is meg kell indítani.

A fentiek alapján látható, hogy a jogi szabályozás több lehetőséget is biztosít annak érdekében, hogy a társasházak működése törvényszerű legyen, ami különösen azért is fontos, mert a közösségi együttélés legelterjedtebb formájának tekinthető, melyben fontos mind az egyéni, mind a közösségi jogok védelme.

dr. Fekete Klaudia

Forrás: http://das.hu/jogi-esetek-es-hirek/hogyan-mukodik-a-tarsashaz-torvenyessegi-felugyelete/